城市综合体的特征及规划

沈敏奇

摘 要：城市综合体的建立将大大提升城市区域的价值，带来巨大的社会价值;其发展是适应区域开发和提高土地集约利用的趋势，也将成为中国未来商业地产发展的主流模式之一。

关键词：城市综合体;特征;规划

综合体建筑是社会需求、经济发展和用地紧张的必然产物，也是城市规划新理论和实践的例证。综合体建筑将居住、商业、办公、旅馆、文化娱乐等多种不同的使用功能相互结合并综合协调作用，在有限的城市土地上，创造出高度集成各项城市功能的建筑形式，高效合理地利用了土地资源，有利于节约投资、能源以及城市公共设施，为我们的生活创造了更多可能与方便，同时丰富了城市街道景观以及城市天际线，也有效解决了有限的城市空间与不断增长的城市人口的矛盾。交通空间作为联系综合体建筑与城市、以及综合体自身各功能的联系体系，不仅是实现综合体建筑不同功能相互综合协调的关键，也是城市与综合体建筑有机结合的关键。由于综合体建筑外部交通空间还带有城市公共空间性质，对城市空间形态亦有较大的影响。

一、综合体项目的八大特征

1.功能复合性：可实现自身完整的工作、生活、商业经营配套运营体系，各功能之间联系紧密，互为补充，缺一不可。

2.高密度、集约性：高楼林立的景象，城市的标志;人口密度大，昼夜人口、工作日与周末人口，时间功能不同而形成互补。

3.整体统一性：建筑群整体建筑风格统一，且与外部空间整体环境协调。

4.土地使用均衡性：最大限度地利用土地资源，且注重均衡的土地使用方式，可避免土地过分集中于某一特定功能。

5.空间连续性：鉴于都市综合体各功能的相互联系，其在平面、立面、空间以及交通流线均表现为连续性、一致性，形成互补、流动、连续的空间体系。

6.高可达性：位于城市交通网络发达、城市功能相对集中的区域，拥有与外界联系紧密的城市交通网络和信息网络。

7.内外部联系完整性：内部拥有复杂、完善的交通体系，通过立体交通网络的建立，使各功能建筑体有机结合。

8.巨大的社会效应及升值潜力：因所处的城市位置和庞大的规模，注定其必将成为城市的名片，产生巨大的社会效应;同时作为地产物业的HOPSCA，随着城市的不断发展，其物业自身也具有升值潜力。

二、如何做好城市综合体的商业规划呢？

1.定位主题：成功的商业需要明确的主题定位，具备主题特色且定位明确的商业空间会加强消费者的印象及来访的动机，并提升消费购物的附加价值。

2.业态组合及规模：可原引万达的业态定位的若干条理论

（1）根据所属区位以及项目定位的不同，确定项目的开发模式：以商业零售业为核心或以办公业为核心或以酒店业为核心等进行业态规划;

（2）综合体销售部分可以定位为占项目整体比列40～60%的公寓住宅、写字楼和社区/小型独立商铺等产品，避免对持有商业的整体经营部分产生冲击;

（3）购物中心70%商家定位应适合当地70%的消费人群;其中商业：娱乐：餐饮=52：30：18，满足商业黄金分割定律…

3.公寓类住宅产品：是最接近住宅的商业性质物业，也是城市综合体平衡现金流的挡箭牌;其配置总量以其总销售额在可能的前提下，尽量达到或超过整个综合体的总投资额为宜;高端公寓（住宅）同商业零售属于天敌关系，交通设计中须充分分区。

4.办公类产品：性价比较高的抗通货膨胀资产;可实现局部回款，但在二、三线城市中属于高风险性物业;在非产业区域应严格控制放量比例;写字楼的四大直观产品指标——电梯、大堂、空调、玻璃幕墙需重点设计。

5.酒店：成本投入最高，回收难度极大，一般以持有为主;优质酒店对于运营管理要求很高;除下述四种状况，不建议开发或持有：（1）、已上市公司;（2）、待上市公司;（3）、政府强制要求;（4）、体量实在过剩。不同区域不同档次的酒店设置不同。高档酒店设置应有标志性、彰显力。

6.商业零售业

（1）大型shoppingmall：操作难度最高，经济效益实现最慢;2万平米以上单体必须多业态操作;主力店设置需谨慎，只能出现局部散售，且存在销售比例风险;在不存在其他回款物业的前提下，大型商业单体的开发现金流很难支持。

（2）商业街：对用地强度要求最高，适合低密度商业用地;有效渠道的前提下，套现能力最强;常规单位铺面不高于400平米;在无法保证充足消费人流的基础上，原则上不要出现内街。

（3）住宅及办公楼底商：受到一定程度的业态限制;较好操作，易于套现;尽量通过转换结构将商业部分处理为框架模式，剪力墙对商业价值影响很大;原则上设计层数不要高于两层。

（4）裙房：由于建筑格局及单元面积，造成风险系数最高，销售困难，最难套现;受上方附着建筑核心筒下落位置的影响很大;即便租赁，通常也为大面积低租金业态（同样受底商业态限制）。

7.主力店选择与设置：主力店是商业招商成功与否的关键因素。高知名度的主力店有助于渠道的建立、商业形象的提升，并增加商场的辨识度。所以在商业规划阶段，要充分了解主力店对于卖场面积、交通组织、货架陈列、停车需求的一系列要求，可以向万达学习其订单式开发模式，以便减低风险、缓解资金压力、促进开业之际满铺开张。

8.平面布局与竖向功能设计：根据不同产品业态的需要，进行总体平面的商业布局、竖向功能联系设计，综合考虑各种商业业态各自经营的特点，形成整体合理统一、各经营单位相对独立且符合自身经营需求的商业布置格局。以万达广场为例：

（1）百货或超市楼的摆位，一般情况下建在项目两条主干道的交叉显眼位置;

（2）娱乐业态以及餐饮业态一般会建在相对比较偏的地方;

（3）步行街作为“灵魂的纽带”，可以把几种业态串接起来;

（4）主力店一般选择交通流线末端或偏僻之处，拉动其余店铺的商业氛围…

9.动线的设计：区分人流、车流与货流，妥善配置各类业态之间及各类业态内部的动线，避免动线冲突。规划流畅的人流动线，强调水平与垂直动线的连续性，应规划简易辨识的动线系统，尽量让水平动线形成回路，并加强垂直动线的可见度，避免产生死角空间……