“互联网+”开启行业新思维

文｜本刊记者 王景

李克强总理在今年“两会”上提出的“互联网+”已经成为全社会最热门的词汇之一，可以说“互联网+”带来的不仅是新技术，更是新思维、新模式。各行各业都在积极思考“互联网+”这个新风口所带来的机遇。众所周知，建筑业是国民经济的重要支柱，但同时也是传统行业的代表。在经济新常态的背景下，建筑业更需要深度结合“互联网+”，突破传统思维模式，建立起新的产业生态系统，创造出更大的社会价值。

今天，我们正处在一个聚变的时代，我国整体经济已经进入到结构调整时期，下行换档和提升版本同时进行。在提升版本时期，拉动经济的“三架马车”正在转换负荷，从现在开始到2020年都将处于这个时期。而在这个时期当中，互联网经济改变了游戏规则，同时也改变了思维模式。

企业要想在这场变革中崭露头角，首先要意识到游戏规则的改变，同时也要改变思维模式，从而才能使企业的基因发生深刻变化，最终跟上时代变革的步伐。可以说金融、互联网和科技进步加速了这一轮经济变革的调整。

相关数据显示，在2005年后，我国的人均收入涨幅超过GDP，这给我国经济转型提供了深刻的动力。众所周知，经济结构调整后投资占比将有一定的下降，可以看到，各个发达国家都走过这样一条路；而当投资占GDP比重达到顶峰后，经济一定会有一个下滑阶段。目前，中国经济进入了一个深度的结构调整期，在面临下行等诸多挑战下，房地产行业的下滑亦不可避免。而我国人口结构以及收入水平和收入结构的发展变化将会推动消费成为未来中国经济的增长动力。可以看到我国家庭收入结构比例在发生改变，2015年时，我国富裕和中等家庭收入占不到整个城市家庭数量40%；而到2020年，这一比例就倒过来了；到2025年时，我国富裕和中等家庭将占到整个城市家庭数量的70%左右；2030年这一数值将更高。

全联房地产商协会会长、清华校友房地产协会会长聂梅生对这一数据具体解释到：“我国富裕和中等收入家庭的比例在快速变化，从而支撑了我国的消费和互联网经济，同时，我国的人口结构、家庭收入结构也将发生改变。人口结构随着收入结构发生变化，老年人会增加很多，而老年人的消费也组成了我国消费的重要部分。数据统计，到2050年的时候，中国老年人口大概会达到4-5亿，这一数据很快超过美国的全部人口，所以可以说老年人的消费是非常关键的。”

在这样的情况下，房地产行业要想支配整个经济大势，打破弱平衡状态，必须重构和转型，必须加快创新。而目前房地产创新的两个重要抓手则是社区服务和养老地产。眼下，越来越多的人提及房地产转型，同时更多地产商也将目光投放到养老地产、旅游地产等领域。从目前我国人口结构情况来看，我国的老年人和日本的老年人总量在2000年是一样的。而通过日本的人口结构和健康消费占比可以发现，2020年，日本的老年人口比例将占到17%左右；健康消费占比目前则已经达到6%左右，占GDP的6%，这是相当大的数量。可以说日本的人口结构和健康消费情况为我国的房地产行业提供了借鉴。

互联网经济改变了经济结构和金融结构，中国的经济在这个时期换挡，从工业主导转向服务业主导。按照传统的思维模式看，企业是基层的一个对象。发展经济是投资主导、工业主导，过去，房地产业一个是投资主导，一个是工业主导，这是行业内长期以来不变的思维方式。然而消费更多则由服务业主导，主要面对的对象是人。那么O2O的线下是服务于人的各种需求，做不好这一点，线上的努力都付诸东流。

实际上，可以发现和房地产直接相关的服务业有两项，现在很多房地产开发企业也都在对这两方面进行思考，并不约而同从这两方面融入“互联网+”，这两个方面一是社区服务，传统的物业管理正在延伸到互联网O2O；二是养老产业，开发商主导的养老地产已经延伸到以服务业为主导的养老产业。

社区服务与社区养老相结合

聂梅生指出，下一步经济主要的热点之一就是养老健康产业。中国老年人口消费潜力巨大，养老服务需求也将暴增。全国老龄办数据显示，2010年我国老年人口消费规模达1 万亿元，预计到2040年将达到17.5万亿元。2014年到2050年间，中国老年人口的消费潜力将从4万亿元增长到106万亿元，占GDP的比例将从8%增长至33%。我国人口结构化发生巨大变化，正迎来“421家庭”结构，老年人也趋向“空巢”化，全国六十岁以上老龄人口在2014年末达到2.12亿，占总人口比例的15.5%，预计2015年将达到2.21亿，占总人口比例的16.1%，平均每年增幅5%，养老服务需求将呈爆炸式增长。

我国很多大型开发商都拥有自己的物管公司并进行直接管理，目前都在积极探索社区服务O2O这样一个新的模式。过去，小区会所和它的配套建设并没有充分发挥作用，从而形成一种沉淀性的睡眠资产，长期在开发商手里，这让很多开发商很是头疼。如今，用一种新的思维可以唤醒这些睡眠资产。

眼下，国家重点支持社区养老和居家养老，并出台了很多支持性政策，而且力度很大。聂梅生认为：“在全国的房地产开发商企业中，成千上万的企业有自己物业管理公司、社区服务中心，这与国家支持的社区养老、居家养老形成密切结合。房地产开发商只需要去争取国家的政策支持，把社区服务和养老地产进行有效融合，利用这两个抓手，就可以盘活房地产开发商手里的睡眠资产。”

聂梅生对此具体介绍到：“依托小区会所和物业管理公司，申请民办非盈利社区服务中心，在有条件的小区提供护理型服务。实际上，房地产开发企业有着天生的优势，物业在自己手里，公司在自己手里，那么植入社区养老就变得非常的容易，比单纯的依靠居委会去植入社区养老更加简单。因为房地产开发企业有不动产在手，这种模式将会受到大型房地产开发企业的大力支持。很多大型房地产开发企业在经过多年的发展后，在全国开发了很多小区，这些小区服务人口动辄几万、几十万。而目前我们所说的房地产互联网聚量，其本质就是聚人，但聚人并不是简单的将人聚集在一起就可以，如果过于分散的聚人，东抓一把、西抓一把则会过于麻烦。房地产开发企业最清楚有多少小区，每个小区中有多少人，用这种方法获取的大数据既准确又廉价。”

除此之外，企业还可以利用创新型金融模式和国家政策性金融支持解决发展资金。如果有消费型基金来支持企业O2O中的APP，企业就可以轻松知道服务对象的名字、身分证号码等相关信息。而过去这些信息都保存在小区物业管理的名册上，并没有激活。“这些信息无论是从大数据角度还是从企业已有的物业、会所角度来看，都是有待激活的睡眠资产。眼下，正是睡眠型大数据唤醒的时候。长久以来，房地产开发企业认为物业是企业的负担，而现在物业里潜藏了这么多的潜力。谁能把这个底盘摸清楚？除了居委会和开发商外，其他投入收买并购，我觉得都是成本都非常高，而且现在看来，并不见得很容易。”聂梅生总结到。

“互联网+”在养老产业中的应用思索

“互联网+”在养老产业中的指导思想是以服务作为项目的核心价值，以轻资产运营打造项目软实力。“互联网+”养老产业的土地成本趋近于零，融资成本也趋近于零，同时引入渠道和先进的已形成轻资产嵌入进去，提高技术含量，降低成本。最终实现性价比高，土地成本低、融资成本低，再加上建造成本低，又使性价比提高，这样的一种做法切实可行。

社区服务与养老地产结合，其具体的操作模式就是“互联网＋”模式，用平台操作。房地产行业需要加强与互联网金融的密切关系，“一手触金、一手触网”，且要将二者有效结合。现在互联网金融在房地产业界的重点还是怎么放在网上销售，房地产开发商企业需要延伸这部分服务，在自己的平台上拓展O2O等更多服务空间。

在房地产“互联网+”背景下，作为健康产业的养老地产也应该顺应这个潮流趋势，在发展路径上做到两化，即去房地产化和轻资产化。所谓去房地产化，是指摆脱传统房地产地根、银根的开发路径，树立服务业观念。从国民经济的第一架马车（投资）转到第三架马车（消费），成为促进消费的重大领域。养老产业要成为消费的重大领域，去房地产化是当务之急。去房地产化以后要轻资产化。所谓轻资产化，是指平台资源+互联网+渠道资源集成，打造综合运营服务系统。在金融模式上也要创新，要从传统的银行信贷进入金融产品整合及互联网金融。聂梅生认为，没有渠道资源，轻资产运作不起来。首先要从金融模式上进行创新，从传统的银行信贷和我们熟悉的杠杆，比如基金、信托，进入金融产品的整合，还有互联网金融众筹等。如果忽视了这些，创新模式就不存在。