我国不动产抵押登记法律问题探究

苏剑峰　佟静

不动产在我们的潜意识里就是房产、土地等这类的财产，但是事实上真的只是这样吗？接下来文中将为读者详细的介绍这方面的内容，同时还将介绍有关不动产抵押以及抵押登记方面的相关内容。我国各项法律内容虽然十分的复杂，但是在具体事件的应用中还是有很多的盲点。下文将就我国不动产抵押登记法律的相关问题进行一些介绍。分析了我国不动产抵押登记法律相关方面现存的一些问题，并对这些问题的分析结果进行整理，提出了几点整改性意见。下面我们就来具体的了解一下。

1.不动产概念简述

不动产的概念是研究我国不动产抵押登记法律问题的首要问题，从各国立法来看，不动产的定义主要有两种形式。一为以土地为中心的定义方式；二为分别表述的定义方式，在这里，一般将不动产界定为土地以及定着于土地上的财产。在不同的国家和地区，人们认同和使用的不动产的定义是不同的，而我国使用的不动产的定义是第二种形式。可见，在不动产的标准定义中不动产所包含的内容和我们在日常生活中了解到的大体相同，但是在具体的细节方面还是会有一定的出入。这篇文章主要研究的是我国不动产抵押登记法律的相关问题，只有人们对于不动产的具体内容有了一定的了解后，才能在涉及到其抵押和抵押登记的问题时拥有足够的知识对整个事件有一个全面而具体的了解。对于我们国家来讲，严格的规定好不动产的具体概念可以在设立涉及到不动产抵押时减少很多的麻烦。

2.抵押权基本理论

突然看到抵押一词，脑海中的第一反应是在古代经常发生这样的事情，似乎抵押这一词语已经并不常见于我们当今社会的日常生活中，但是事实并不是这样的。其实在当今社会中仍然有很多的地方涉及到抵押这一问题。伴随着抵押这一问题而来的就是抵押权的问题，我们生活的这个社会是法制的社会，尤其对于这类涉及到人们权益的问题都要尽量的建立明文的法律规定，所以涉及到抵押權的各种问题也就随之而来啦。我们首先来了解一下什么是抵押权。抵押权的定义为：债权人对于债务人或者第三人不转移占有的方式而提供担保的财产，当债务人不履行债务时，依法享有的抵押权人就该财产变价并优先受偿的权利。正确理解抵押权的概念，有助于认识并把握抵押权的本质、支配客体、效力、功能以及在我国建立流通抵押权的必要性与可行性等问题。看起来似乎很难理解，但是我们只要从抵押权是为了规范债务人的行为，保障债权人的权益这一角度进行理解就很容易了。

3.抵押权登记概述

为了保证抵押的有效性，为了避免不必要的纠纷，人们在进行抵押行为的同时，通常伴随着登记行为，这是为了抵押后有记录可循。我国几千年的文明流传下来的古老的习惯，不可否认的是，“记录”这一行为真的是人类智慧的伟大结晶。抵押登记的本质在于物权绝对性的客观要求，以及对交易安全的保护。抵押权为物权，抵押物所有人设定抵押权属对抵押物的处分，为维护交易安全，需要对抵押物上的抵押权予以登记。通俗的说就是将抵押行为相关的内容进行登记。这在以后的时间里使得当时的情况都有一定的记录，更有利于保证整个事件的公正性和可靠性。

4.不动产抵押登记典型问题研究

4.1现实问题

通过我国不动产抵押的这些年的具体登记情况来看，我国的不动产抵押登记还有很多的弊端。下面就这些不足之处进行具体的分析。我国的不动产抵押登记一方面存在着许多的问题，所以我国的不动产抵押登记现状是比较混乱的，其中包括登记机关的不统一、登记记录的不完善、不动产抵押登记簿与他项权属证书内容的冲突、登记机关对抵押期限的非正当要求等各种各样的问题。这些问题使得我国本就不是十分规范的不动产抵押登记制度更加的混乱，随着时间的流逝，这些问题日益突出，如果得不到适当的解决，我国的不动产抵押登记情况将会更加的混乱，以后治理起来也将更加麻烦。

4.2制度问题

通过上文的介绍，我们发现，我国的不动产抵押登记现状十分的不规范。而且并不是某一个部分有这样的问题，从抵押开始一直到后期的档案记录的保存，抵押登记工作的方方面面都有着非常多的问题需要处理。我们知道，解决一大团麻烦的最简单的方法就是快刀斩乱麻，既然存在的问题这么多，几乎涉及到方方面面，那么我们何不干脆制定一套新的实施办法，彻底的解决这些问题，一劳永逸！其实我国的不动产抵押登记方面的相关法律法规并不完善，所以才有了现如今这样混乱的情况，那么当新的法律和规定完善起来的时候，就是我国的不动产抵押登记制度完善起来的时候。所以从以往的经验来看，法律和制度的建立是十分必要的。

5、完善我国不动产抵押登记的内容

通过上文的叙述，帮助读者对于不动产、不动产抵押、以及不动产抵押登记的相关内容有了一个较为全面的理解，同时也发现了一些在具体的实例中出现的问题，下面我们将针对这些问题进行一些分析。我国不动产抵押登记主要体现了一种行政职能或者行政工具，具有强烈的行政管理性质。同时，不动产抵押登记也存在着若干典型问题。结合前文对不动产抵押登记基本法理的分析，我们总结出了“五统一原则”进行对应的处理，以缓解我国的不动产登记现状。这五个统一分别是：法律依据的统一、机关和程序的统一、权属证书的统一、登记效力的统一、查询制度的统一。这五个统一涉及到的内容从登记前期的准备阶段一直包括到登记后期的查询阶段，可以说将整个登记行为都包括在内了，高度的统一有利于法律的实行和后期相关操作的执行，同时能够将工作人员的效力达到最大化，给登记的内容和相关人员提供最大的保障和最好的服务。

结语

通过上文的介绍，我们可以发现，即使有些法律或者是各项制度已经经历了多年的使用期，但是仍然有很多盲点需要进一步补充，就像是这篇文章中分析的我国不动产抵押登记法律中出现的相关问题一样，即使法律再详细，内容再庞杂，仍然会有很多的地方叙述的不够充分。这就需要我们一点一点的通过在具体的实例应用中反映出来的问题来进行相应的补充，以使得我国的法律体系更加健全，使得我国的法律规范的更加标准，使得法律可以更加有效的保障我们的权益，造福我们的生活。

（作者单位：鹤岗市房地产产权市场管理处）