房地产项目的目标成本管理

黄欢

（福建天傲信息科技有限公司）

房地产项目的目标成本管理

黄欢

（福建天傲信息科技有限公司）

房地产开发行业的竞争力不断增强，要想在竞争激烈的市场中站稳脚跟，开发商就必须对其潜力进行充分挖掘，对其开发成本进行合理的管理，形成科学的开发成本管理系统模式，并对开发成本管理过程中得到的经验数据进行总结，以提高自身的竞争力。本文试图通过目标成本的制定，分解及控制三个方面，简述房地产项目的目标成本管理。

房地产项目；目标成本；管理

房地产项目要进行合理有效的目标成本管理，需要房地产开发企业对其经营目标进行制定，对房地产开发的成本进行预测，通过谨慎分析对成本进行决策，来对成本管理的目标进行制定。对目标成本进行管理可以通过利用合同规划将目标成本进行分解，并对目标管理工作进行分析、控制，定期进行考核评价，保证目标成本管理工作能够顺利展开，保证房地产项目成本在开发全过程都处于可控状态。

1　进行成本预测制定目标成本

1.1目标成本的组成

以某地产公司目标成本测算表的摘要（图1）为例，目标成本包括以下内容：

图1　某地产公司目标成本测算表

1.2目标成本的制定

目标成本的编制需要遵循市场导向原则、准确严谨原则、事前控制原则和动态管理原则。进行房地产项目的目标成本管理需要对施工预算进行控制管理，主要包括主体建安工程费、开发前期工程费和基础设施、配套设施费、管理费用、营销设施及销售费用、财务费用[1]。

主体建安工程费是由市场价格决定的，是在技术劳务市场、材料设备市场、承包市场等交易活动中形成的，施工图完成后应据此对主体建安工程费进行修正。开发前期工程费和基础设施、配套设施费到许多政府税费，节能环保费用，以及自来水、排污、燃气、电力电信等市政配套项目。除了关注建安造价，还要注意政策变化，并收集相关文件，使成本管理的外沿得到扩大[2]。房地产企业的目标成本管理水平影响着成本预测的准确性，对房地产企业的目标成本有很大的影响。房地产企业有着较高的管理水平，其用在管理上的费用就相对较低。根据项目的具体定位设定相匹配营销设施建造费，积极学习先进房企的创新营销思路，如中海华山珑城的分布式营销，万科地产“0推广费用”的微信营销，控制销售费用。使营销设施及销售费用的管理目标成本的制定更合理。

施工图预算是财务费用管理的重要内容，要对房地产项目的建安工程费用进行测算，对相关数据信息进行核实，为财务费用管理的现金流一共支持依据，并且需要各部门配合，使付款节点和工程部的形象进度相对应，这样就可以利用工程部的进度计划来对现金流进行预测[3]。

2　通过合同策划将分解目标成本

2.1合同策划需考虑的因素

对成本要求非常高的项目，使用最多的就是平行发包模式，甲供料模式也被经常使用，对合同都要进行详细分解。对于专业性较强的房地产工程，如果使用发包模式就需要管理能力较高的业主，能够对房地产项目的质量和进度进行负责。

房地产项目如果对质量的要求非常高，就不建议采用平行发包模式，甲供料模式也提倡采用，一般要求总承包单位将房地产项目的责任进行承包。如果已经采用平行发包模式或者甲供料模式，可以利用合同协议将房地产项目的质量责任进行转移。

若将房地产项目的进度作为管理的第一目标，将成本作为管理的第二目标，这种情况就需要尽量将责任全部纳入到总承包单位，减少对平行发包模式和甲供料模式的采用[4]。

如果房地产项目要求将成本控制在最小，一般会采用平行发包模式和甲供料模式，对合同进行详细拆分。如果房地产项目属于“三边”工程，在进行管理的过程中，要将进度管理放在第一位，将成本放在管理的第二位。

2.2合同策划的内容

（1）对合同进行专业的分类，对合同中所涉及到的承包区域和承包范围进行研究，防止合同里面出现内容交叉的现象，避免合同出现内容漏洞。对单个合同的内容要进行认真策划，避免其对工程进度造成影响，使房地产企业对工程造价管理能够合理控制[5]。

（2）对房地产项目进行研究，要求弄清楚房地产项目中的专业工程分别由哪些分包工程承包，对材料和设备的指定供应商要清楚知道。房地产项目在进行工程施工总承包招投标的过程中，对工程报价和竞标单位要合理选择，并通过合同将房地产项目相关的管理工作进行明确说明，避免不必要的纠纷造成经济损失。

3　ERP辅助实现动态成本管理

3.1动态成本的定义

动态成本=合同性成本+非合同性成本+待发生成本[6]。

3.2动态成本管理的原则

3.2.1一个中心：“以合同为中心”

动态成本，顾名思义，具有一定的变动性，其中合同性成本的变动性最大，因此，在进行成本控制的时候，需要重点对合同性成本进行控制。不属于合同性成本相对来说比较容易控制，如“非合同性成本”、“政府报批报建费用”等。房地产项目工程合同具有不确定的特点，对成本进行控制十分复杂，在实际的成本控制过程中，很容易出现“变更黑洞”、“款项超付”的现象，使成本失去控制。

3.2.2三条主线：“动态成本”、“实际发生成本”、“实付成本”

对房地产项目的任意时段的综合成本进行反映和对项目的结构分布进行反映就是我们所说的“动态成本”。房地产项目经过审定后确定的工程量为“实际发生成本”，实际发生成本可以对项目的整体进度进行反映。房地产项目已经支付的款项称为“实付成本”，实付成本对项目的款项支付进度进行反映，能够了解应付和实付的具体情况。

3.3动态成本管理的具体方法

ERP系统是一个信息平台，能够对项目成本进行实时反映，有利于房地产企业建立成本结构体系，对工程操作流程进行规范，对项目进展进行跟踪记录，使房地产企业能够将业务、财务与资金管理合理的结合起来。整个ERP系统主要是以合同管理为重点，主要作用是对项目成本进行估算，并对目标成本、合同结算、动态成本等相关费用进行估算。ERP系统还可以将决策的依据提供出来，通过进行成本管理简化大量的基础性工作。并且该系统具有透明性，可以实时查询相关信息，促进相关工作人员的工作效率得到提高，实现对项目管理的实时监控[7]。

3.4签证和材料认价的管理

谈到对变更签证的管理.现行做法常常是简单的记录现场发生的实际情况，认为项目变更和签证都是属于工程部的工作范畴，而成本管理部门只需要在竣工的时候将真实发生的金额记在结算书中。但是实际上房地产项目有很多的变更签证，出现变更签证的原因有很多，如图纸设计的不完善、市场的不稳定、现场施工发生变故等，只有在竣工时进行结算才能对签证花费的资金进行详细的了解，很容易出现预算超支，而成本管理部门也无法提前预判工程造价，无法进行工程施工控制。所以在每一次签证单发生的时候，预算工作人员在做好签证金额的同时，还要对同一个合同的签证进行累计。

关于材料认价的管理，许多地产商的做法是材料价格按实调整。实际施工中，对相似的项目进行施工可能会有多家施工单位在施工现场进行施工，要降低价格波动带来的风险，施工单位不会在合同中将建筑材料进行一次性认价，而会在施工过程中对材料价格逐步提出。因为施工单位在施工现场的施工时间和用料时间都不相同，材料的价格在市场上经常波动，所以不同的施工单位提出来的材料价格不相同，认价也就不相同。加大成本部门的工作强度，还增加开发商控制成本的风险，由此看来，事前控制比较容易，而事中控制和事后控制就相对比较困难，在招投标的环节中就需要对材料认价进行管理，并且关系到各个部门之间的配合，对合同文本的设计也会造成影响。材料部门进行询价，主要目的是能够使最终中标单位对各种主要材料价格进行签认，让开发商掌握主动权，规避价格波动带来的风险。

4　重视成本数据库的建立

对房地产项目的绩效评估完成以后，需要总结房地产项目中对成本控制的相关经验，在对项目“目标成本数据”、“动态成本数据”进行归档的时候，将其一起归档，在归档的基础上，将成本控制的关键指标进行提炼，这些相关数据信息就形成房地产项目的“成本数据库”。建立“成本数据库”，能够保存房地产项目成本管理中的关键数据，对于房地产项目将来拓展业务有着重要的指挥作用。建立“成本数据库”，反映出“知识管理”的思想，将知识作为房地产企业的发展财富，不收人为因素的影响，促进房地产企业更好的进行成本管理。

5　结束语

综上所述，项目的目标成本管理对房地产项目十分重要，要求在管理的基础上，对成本进行核算，采取合理的控制手段对成本进行控制，提高房地产项目的效益，提高房地产企业的竞争力，促进房地产行业的健康发展。

[1]杨建华.房地产开发项目目标成本管理研究[J].重庆大学，2014，11（03）：25～26.

[2]王守华.基于目标成本管理的商业地产开发项目成本控制研究[J].西南交通大学，2010，14（01）：21～22.

[3]常莎莎.基于目标成本的房地产开发项目成本控制研究[J].江苏科技大学，2012，15（44）：15～16.

[4]史颖.房地产开发企业目标成本管理现状及改进研究[J].重庆大学，2012，11（26）：41～42.

[5]王淑蓉.房地产企业目标成本管理研究[J].北京交通大学，2011，08（23）：25.

[6]于云飞.房地产企业开发项目目标成本管理研究[J].哈尔滨工业大学，2011，14（15）：101～102.

[7]黄丽玲.房地产项目目标成本动态管理研究[J].华南理工大学，2013，18（03）：36～37.

F293.3

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1673-0038（2015）29-0215-02

2015-6-26