征地测量的实践与探讨

文/吴绍中 福州市罗源县土地收购储备中心 福建 罗源 350600

征地测量的实践与探讨

文/吴绍中 福州市罗源县土地收购储备中心 福建 罗源 350600

随着我国土地改革的发展以及城市规划备受人们的关注，土地的征收和利用已经备受人们的关注，在进行征地的过程中，征地测量是一项较为基础也是较为重要的工作，本文首先分析了征地测量的主要内容以及实践体会，随后针对如何加强测量精度控制相关问题进行了详细的分析和探讨。

征地测量；实践；方法；精度；控制

一、前言

在进行征地的过程中，一般都属于国家行为，根据当日的文化以及国防的需要，将集体或者是私有的土地转变为国有土地的一种行为。在征地的过程中，需要满足建设项目的立项，以及征地补偿和其他工作，例如审批的需要，因此积极的开展征地测量工作是其中一项非常基础的工作。征地测量需要在建立自身土地使用范围。测定相应的地界线、有效的描述土地的利用现将，是一项较为基础的工作。本文针对征地测量过程中的实践问题进行了详细的分析和探索。

二、征地测量的主要内容

在进行征地测量用地的管理过程中，首先在性质上为一项较为基础性的工作，对于合理的利用土地，客观的进行补偿，有效的解决由于土地测量和补偿产生的纠纷。征地的过程中，如果有效的开展测量工作，则具有较强的阶段性，其成果是直接反应目前项目建设以及土地地形的实际情况，但是在征地的过程中需要客观的反映出征地的界线，以及土地咯用的状况和当地的附着经济价值，征地测量不同于地形的测量以及地籍的测量。征地测量工作的主要内容是征地土地的地块上，确定征地的界线，对征地的土地进行客观的描述，测绘地形图周围的附着物，对征地面积和面积的权属性进行有效的计算，绘制相应的征地图，编制相应的测量技术说明书，从而提供各方面有效的资料。

（一） 控制测量

平面控制坐标系统采用勘测地籍图和地形图一致的国家和城市平面控制网，实践中主要有以下两种方案。

1、利用全站仪进行测区的控制加密工作。首先需要控制四等的导线网，如果在实际的测量过程中，网点的密度不能够满足实际的需要，需要在首级控制点上设置一级或者是二级的加密控制点，测量的过程中，需要首先采用导线网，当然也可以次采用单一复合导线。

2、采用GPS RTK技术。测量时，基准站应该选在上空开阔、无大面积遮挡物的区域，并要求避开大面积水域、四周100m范围内无大功率电磁波辐射源等。移动站工作前需进行坐标转换。坐标转换需联测覆盖整个区域的GPS点，选择位置分布合理，点位稳定的控制点求取七参数。

（二）界址点测量

在进行测量放样的过程中，需要保证整个界址的准确性，在进行界址放样和放埋过程中，需要采用界址测量的方法。

（三）权属界线和地类界线测绘

土地权属界线的确定是整个界线测绘过程中一项非常重要的内容，在进行测绘工作的执行过程中，需要根据当地的国土资源部门的组织，按照国家相应的文件要求，例如《土地利用现状调查技术规程》、《城镇地籍调查规程》、《确定土地所有权和使用权的若干规定》，到土地征集的现场进行现场的指界，对当地权属的界线进行实地的测绘。并且按照国家的统一分类标准进行分类，针对土地的利用现状以及先过那个的地形图的有关规定，对界线进行确定，通过对现场调查以及对实地进行判读，从而规范土地的利用类型，并且标注相应三级土地利用类型的标号，对当地的土地利用现状进行有效的核实，如果出现于当地不一致的情况，需要更换相应的地籍调查，按照有关规定进行处理。

（四）面积量算和汇总

征地测量的面积在计算和测量的过程中非常的广泛，不仅仅包括建设项目的实际面积，同时还包括项目在征地过程中的基本农田面积，以及其他的划拨和征地的面积。另外，在实际测量的技术上，还需要对当地的大小单位征收的土地进行及时的汇总，对土地征收面积做精细划分，防止今后产生较大的纠纷。用地范围内的国有土地和集体土地面积分别量算，进行汇总。

（五）征地测量实践需要注意的几个问题

1、实地指界时需由界线两边的单位共同参加并签字认可，对于界线有争议的范围，可单独测定其范围和各地类面积，作为共用地块计算。等日后相关单位丈量清楚后再行解决该共用地块的权属问题。

2、对于同一地块内有多种地类的地块，要分别计算标注各地类的面积和权属。

3、有些块如山林、荒草地等相关权属单位也无法指认准确界线的，需要向当地相关行政主管部门查询资料并经相关权属单位认可。

4、项目用地范围内存在已发证国有土地的，应向当地行政主管部门查询其中国有土地的界址范围，并作为权属界线用以计算相关面积。

5、项目用地范围内存在未发证的铁路用地或公路用地的，首先应查找是否有明确界线的资料，如果没有，可按照实地界桩、铁丝网等作为界线，并经相邻权属单位认可后使用。

三、精度控制及成果表达

（一）精度控制

1、提高全站仪测量精度的方法和措施

（1）平面控制网尽量利用已有的等级控制网（国家三角网或城市平面控制网）进行加密，但对原有成果必须进行可靠地分析和观测，以符合现代规程要求。

（2）用对中杆铅垂对中，以减少棱镜对中误差。

（3）在进行测站定向的过程中，需要选择和测量本站最短和最远的店作为定向点。一般而言，定向点应该起始于边长不小于100M，如果存在条件限制，应该不小于50M。

（4）每站开始观测前，要检测两个以上已测界址点，较差值小于5cm时，才能观测。检测点不能在定向边的方向线及其附近（尽量位于该线的垂直线上），同时检测点离测站的距离一般不能小于20M。

2、提高GPS-RTK测量精度的方法和措施

（1）控制点的精度决定了GPS RTK测量成果的精度，因此在求转换参数时应该选择高等级的控制点，当残差较大时应该剔除粗差较大的控制点；另外控制点以均匀分布整个测区为宜。

（2）界址测量时，在每个点上的观测时间不得少于5s，每个界址点均独立观测两次，计算点位较差，点位较差满足要求时，取平均值为最终结果。同时使用全站仪对GPS RTK的测量成果进行距离检查，检查界址点的精度是否能够满足要求或是否存在粗差。

（3）缩短作业半径，移动站距基准站的距离控制在6KM以内为宜。

（4）移动站在作业前、作业时、作业后均应该检核原有控制点，并进行精度统计，来评定测量的精度和转换参数的正确性，避免发生错误。

（二）成果表达

征地测量工作主要完成以下成果：

在进行勘测定的截图的计算过程中，需要保证整个比例尺不小于1：2000，而大型工程的勘测定界图应该大于或者是等于1：10000.在进行勘测定界图的确定过程中需要详细的包括以下几点内容：1、对整个用地面积，用地界址点进行确定；2、对于权属的单位以及土地的使用类型代号进行详细的描述；3、基本农田的极限以及耕地界线的保护级别；4、主要描述方法和数学要素；5、《界址点坐标表》、图章、图例等的表记。

结束语

综上所述，本文首先分析了征地测量的主要内容，随后针对征地测量的实践和主要方法进行了分析，目的是提高征地测量的质量，保证征地工作的顺利实施。

[1］土地勘测定界规程.国土资源部，TD/T 1008-2007.

[2]李东亮.浅谈RTK在地籍测量中的应用[J］.建筑•建材•装饰，2015，（8）

[3]丁祥伟、戴锡花.小议土地勘测定界的策略[J］.环球市场信息导报2011：49-49.

[4］刘家才.浅议建设用地土地勘测定界方法[J］.城市建设：2009，（34）.

[5］张仁寿.地籍界址点测量精度分析[J］.现代测绘，2010，（3）.

图1 未登记私房评估方法选择示意图

2.5 体系构建

未登记私房整体评估是一项复杂的工作，涉及数据调查收集、整理与分析，数据规范化入库，评估模型构建，评估过程实施等。在具体的操作过程中，将从以下三个方面入手：

一是原始数据调查，具体包括未登记私房的基础信息（名称、楼层、四至、户型等）和案例信息。这是未登记私房评估工作的第一步也是最重要的环节之一，不同于已登记房产信息有固定正规的收集渠道，未登记私房信息收集一直处于空白状态，具有不透明、难采集、体量大、变化快等特点。因此必须建立一套行之有效的信息采集手段与方法。

二是数据工程建设，原始数据并不能直接用于评估，必须经过规范化整理，按标准统一入库。数据的质量和数量直接影响最终的评估结果，数据的组织方式同样也会影响评估过程的效率。本研究制定四个步骤保证数据的品质，即数据预处理、数据模型构建、评估数据库建设和数据质量管理。

三是未登记私房估价，这是未登记私房整体评估工作的核心，具体包括评估集合划分、比价关系构建、案例选取等环节。

未登记私房整体评估体系构建的关键流程如图2所示。

图2 未登记私房整体评估体系构建流程图

三、总结

本文将批量评估、整体评估的理念应用在深圳未登记私房评估，针对不同情况采用不同的评估方法，构建私房评估体系。在实践中，结合深圳市私房体量大、交易活跃的实际情况，运用比较法，通过评估集合划分、比价关系构建、案例筛选等步骤，使评估价格趋近于市场价格，使大批量、高精度、低成本评估成为可能。

参考文献

[1］ 耿继进，李妍，朱葵花，唐勇.城市房地产整体估价——以深圳为例[M］.中国金融出版社，2012.2.

[2］ 耿继进，李妍，汪友结.房地产整体估价：税基评估方法与技术[M］.人民出版社，2015.2.

[3］ 王卫城.深圳“违法建筑”的产权分析[J］.特区经济.2010，（3）.

[4］ 徐栋耀.私房拆迁补偿中的成本法评估方式[J］.上海房地产，2011，（2）：38-42.

[5］ 段岩燕，郑艳，张彩艳.房地产评估理论价格与市场价格差异分析[J］.中 国 房 地 产，2009：52-55.DOI：10.3969/ j.issn.1001-9138.2009.09.025.

[6］ 李静，谭大璐，王亚明等.房地产三种评估价格的比较分析[J].建筑管理现 代 化 ，2005，（6）：49-51.DOI：10.3969/ j.issn.1674-8859.2005.06.015.

[7］ 刘洪玉.计算机辅助批量评估：国际经验与我国的应用前景[J].中国房地产估价与经纪，2007，（6）：20-22.

[8］ Sun L，Zhu H.GIS-Based Spatial Decision Support System for Real Estate Appraisal[J］.Computer Sciences and Convergence Information Technology，Iccit 09，Fourth International Conference on，2009：1339 - 1344.