土地供给对住宅价格的影响——以北京市为例

□党炜

(陕西宝鸡文理学院经济管理学院陕西宝鸡721013)

土地供给对住宅价格的影响——以北京市为例

□党炜

(陕西宝鸡文理学院经济管理学院陕西宝鸡721013)

对于住宅价格上涨的因素分析很多，分别归因于人均可支配收入的增加、城市化带来的大中城市人口增加、消费价格指数的增加、以及由于2006年的浮动汇率制改革使得人民币贬值而带来的资本流动性剩余导致的诸如利率降低和其他产业收益率下降等等。但诸多文献也指出土地供给的限制对于住宅价格的影响是不可忽略的。本文以北京为例，首先分析了1999至2014年的住宅价格和土地供给的数据。分析结果发现，北京土地供给对住宅价格有着负向关系，这种负向效应在土地供给后第二年达到最大，第三年之后便逐渐消失。因此，不可否认北京土地供给的限制部分导致了住宅价格上涨。而要彻底解决住宅价格问题，放松土地市场的供给限制，让土地回归市场机制是不可避免的。

住宅价格，土地供给，时间序列模型

本文DOI编码：10.16675/j.cnki.cn14-1065/f.2015.06.013

自2004年以来中国住宅价格快速持续上涨。经济学界对于这上涨的原因解释可以分为经济基础面和经济政策面。其中经济基础面包括人均收入的增加、城镇化带来的城市人口增加、消费价格指数的增加、资本流动性剩余、利率的变动等等；经济政策面即以土地限制为代表的一系列政府宏观调控房地产市场的政策。关于经济政策面，尤其是土地限制对于住宅价格的影响，许多国内外研究者得出了相似的结论。Hong Zhang(2008)认为中国的土地供给的限制对住宅价格有着巨大的影响，并且在长期中，土地供给的限制对住宅价格的上涨起到了促进作用。Huavi Yu（2010）通过对中国35个主要城市1998年至2007年的面板数据研究，认为房价向上偏离经济基本面是因为政府开始房地产市场的宏观调控，中国的房地产政策，尤其是土地政策扭曲了房价和经济基本面之间的机制。Jinhai Yan,Lei Feng,Helen X.H.Bao(2010)认为土地供给是长期期住宅均衡价格的决定因素之一。周彬，杜两省(2010)认为地价对房价有显著的解释力，中国式的“土地财政”必然推动房价上涨，从而降低居民效用。Ruijue Peng and William C.Wherton (1994)通过对香港数据的分析认为对土地供给的限制导致住宅价格的上涨。

1　北京住宅价格与土地供给

中国房地产业把中国的城市分成一线、二线、三线。其中被称为一线城市的北京、上海、广州、深圳，经济发展程度最高，在国民经济中占有最重要的地位；二线城市次之；以后才是三线城市。北京是最重要的一线城市，自从1998年房地产市场化以来，最先也是最好地贯彻了政府每次关于房地产的调控政策。所以研究土地供给与住宅价格关系，北京是最有代表性的例子。

图1　北京历年住宅价格、土地交易价格指数、开发商土地购置情况

从图1中我们看到，2002年之前，北京的住宅价格和土地交易价格几乎没有变化，它对应着1999～ 2002年土地供给量的逐年增加。这期间，大量的土地使用权在市场上交易，包括政府划拨给众多大中企业的土地使用权在市场上以各种方式的交易。在2002年达到了土地供给量的历年最大数字：2 092.5万m2。

在2002年之后，北京土地供给经历了两次巨幅的下降。第一次是2003年土地供给骤然减少，之后土地价格便一路攀升，同时住宅价格的上涨也恰从这一年开始。2003年的土地供给骤减，源于2002年5月，中国政府首次提出以统一的方式出售土地使用权，禁止私下协商交易土地，开始了“新的土地革命”。而北京作为首都，最早贯彻了这一方针。

第二次土地供给巨幅下降，是2004年到2005年间。这次的骤减正是在被称为“8.31大限”的土地问题处理政策之后。此后，政府对于土地的管理更加集中，政府的土地储备加上对私下交易的彻底禁止，实际上基本限制了土地市场。北京土地供给量2006年降至最低的295万m2。之后才稍有增加，总体上导致了土地价格一路上升，而土地价格涨幅也逐年增大，到2008年土地交易价格涨幅达到最高的11.6%，而当年的住宅销售价格涨幅不过才9.26%。在全球金融危机刚爆发的2008年，土地交易价格涨幅高于住宅价格涨幅2.3个百分点。

2　实证分析

2.1时间序列模型

为了进一步分析北京土地供给和住宅价格的关系，我们选择了1999年至2014年的年度数据，关注主要变量建立时序模型。根据存量-流量的住宅模型，假设市场出清，在均衡条件下，市场的住宅供给等于住宅需求，从而解得均衡住宅价格的表达式（Jud&Winkler,Jacobsen）。这里考虑到数据的有限性，回归变量选择如下：logp=log(P/CPI),logy=log(Y/CPI), logLS=log(LS)，其中P是住宅价格，Y是人均可支配收入，LS是土地供给，CPI是消费品价格指数。为了消除CPI的影响并减少变量，我们以小写字母p和y分别表示相对于CPI的相对住宅价格和相对人均可支配收入。在通过了单位根和协整检验（在此不再赘述），并且考虑到残差自回归后，我们得到如下的时序模型：

从回归结果中看出，模型拟合度高，DW值充分，LS，y，p各变量都在1%以下的水平上显著。土地供给的变量logLS的系数为负，对住宅价格有负向效应。此外，滞后一期的住宅价格作为解释变量，系数为负，且在1%水平下显著。这与住宅价格会针对自身的变动逐步调整的结论(DiPasquale and Wheaton 1990; Hadjimatheou 1976;Whitehead 1974)一致。结果充分说明土地供给量的控制对住宅价格增长有显著影响。为进一步分析土地供给对住宅价格影响的程度和持续时间，我们将在下边构建向量自回归模型并作脉冲分析。

2.2向量自回归(VAR)模型

经过VAR的格兰杰因果检验并根据滞后区间选择准则，我们建立了相对住宅价格logp和土地供给logLS两个变量的VAR模型。对所得的VAR模型进行平稳性检验，发现全部特征根倒数值都在单位圆内，所以模型平稳，可以做脉冲函数分析。

结束语

本文对北京的住宅价格和土地供给建立时间序列模型和VAR模型分析。时序模型结果显示北京土地供给对住宅价格有着显著的负向影响。VAR模型分析结果显示北京土地供给的限制会使住宅价格上涨，并且这个上涨作用的发挥会有滞后，在土地限制后的第二年最大，从第三年起逐渐减小。因为当期土地供给的减少将会导致对下一期土地供给继续减少的预期，下期住宅价格将会上涨，而住宅价格的高涨必定导致未来房价持续上涨的预期，对住宅的投机会相应增多。对住宅的非理性购买也会增多，因为人们担心住宅价格再涨就买不起了。然后，这些需求的增加使得未来住宅价格再上涨。所以，除去经济基础面因素，北京土地供给的限制也是造成住宅价格持续上涨的主要原因之一。要彻底解决北京住宅价格问题，放松土地供给限制政策，让土地回归市场机制是不可避免的。

[1]周彬,杜两省.土地财政”与房地产价格上涨:理论分析和实证研究[J].财贸经济，2010（8）.

1004-7026（2015）06-0023-02中国图书分类号：[F287.8]

A

党炜，首尔大学经济学硕士，2010～2012年曾为韩国WCU经济事业部研究员，现任教于陕西宝鸡文理学院经济管理学院。