工廈改造如何平衡各方利益

工業大廈的活化可以分為兩種，一種是拆除整座工廈全部重建，這種方式雖然可以建造完全符合現實要求的大廈，卻也存在一些問題，例如如何爭取整個大廈業主同意，加上建造工期費用、時長，這種方式的改造並非易事。另一種活化方式是以原建築進行整修，可以減少改造的成本和時間，但大多數工業大廈過於陳舊，格局也並非適用於普通用途，因此也會存在改造的阻力。無論採用何種方式，如何平衡政府、業主和租戶需求才能達到利益的均衡？

澳門工聯副理事長李振宇對此表示，工廈改造以誰人的利益為依據不是能夠簡簡單單的一言以蔽之的。工廈改造涉及到的利益方眾多，包括政府、業主、投資人、澳門居民以及眾多以工廈為生存空間的企業、團體等。政府在推行工廈活化措施時應該兼顧各方利益，不能厚此薄彼，以免產生非議。政府可以在確保公共利益的基礎上，針對各利益相關方出臺一定優惠措施，使各方都能從工廈活化計劃中得到發展，從而提高各個利益方參與工廈活化計劃的積極性，促使該計劃能夠健康可持續發展。對於舊工廈是否可以改住宅需要視情況而定。本澳納入活化計劃的工業大廈大約有九十幢，其中四十幢的樓齡超過三十年，而不少的工業大廈仍是五層高的舊式樓宇，對於這部分工廈是否能夠改建成住宅需要謹慎，既要衡量改造成本，又要考慮未來的市場需求。其實，政府應該首先對納入活化計劃的工業大廈的建築結構的安全性進行評估，篩選出適宜改造成住宅的工廈，對於不宜改成住宅的工廈可以探討改造成其他用途。過去，工廈曾因環境、硬體、外觀均不及商業大廈理想，不受外資企業的歡迎，需求甚低，因而很少有地產代理工業大廈。但政府首次透露工業大廈活化計劃後，工業大廈的業主就有加租的意欲，而原本有意出售的業主也馬上封盤，待價而沽。政府的一個訊息影響了整個工廈的市況。自從政府推出工廈活化措施後，本澳工廈的售價及租金，一路飆升。政府應在出臺工廈活化政策的同時採取相應的預防措施抑制政策出臺後可能出現的各種負面效應，降低該政策對社會產生的不利影響。

時事評論員梁啟賢對於活化工廈中的利益分配也有自己的看法，通常坊間質疑政府直接收購工廈改造可能會被人以天價出價，這對政府來說並不公平。要尋求平衡的解決方式，可以通過成立一些半官方機構幫政府完成，這種情況在香港就很普遍。澳門政府會不會和現成的一些民間機構合作，去資助此類機構收購工廈進行活化呢？很多商人或者發展商認為這個計劃對他們來講並不吸引，也就是目前在澳門從事相關活化工作的私人投資者不多，起碼少於香港。如果政府能尋求很好的方式，那麼工廈活化也會吸引很多投資者，甚至業主自行選擇工業活化，也是一個很好的方式。

本地建築師呂澤強直言，在澳門來講，這些工業大廈等房地產、物業都是私有的財產，政府只能出臺一些政策而不能像一些地區一樣強制要求業主將大廈用於做什麼，因為私有財產擁有者也會考慮是否能有顯著收益。但是活化工廈對整個社會來講，對整個經濟發展都有影響的。若工廈業主或者租工廈做文化創意產業人士，得到政府某方面的輔助的話，雙方在利益上能達到平衡，而且整體上講對澳門經濟適度多元化發展有利，政府可嘗試能以補貼的政策或者某一些稅務的優惠去做一些鼓勵。

中原地產董事何兆恆認為整個活化的過程還是有很大困難的。香港房地產相對成熟和公平，終究是案例多，一個月的工業大廈的成交量可能等於澳門兩三年的，所以澳門活化的案例遠遠不及。香港早年的紡織業、印刷業是很普遍的，工廈有商場讓工人們下班後去吃飯和散步，所以並不是說工業大廈一定是很髒很糟糕的。參考香港的話，有八成的業權就可以作為一個強拍，而且他們很公道，即便是住宅也有這樣一個機制。香港工廈活化已形成公平且成熟的機制，無論在融資市場還是政府協助上都是很公開透明的，沒有人可以很低價成交。澳門的城市規劃錯綜複雜，沒有工業區，四處都是住宅、工業、酒店混在一起，所以如果說政府規管工業大廈去建什麼的話，其實是可以在城市規劃裡寫得很清楚，某一塊地是用於商業、酒店、住宅、寫字樓還是工業，這都是可以規劃的。

政府的每一個既定政策，從來都是有支持也有反對，利益均霑向來都是難上加難，沒有十全十美的事情，也沒辦法每個人都受益，政府能做到的唯有以大多數人的利益為參考，去盡可能的平衡。對於活化工廈也一樣，畢竟活化的初衷是好的，如何順利的進行工廈活化，仍有很大的探究空間。