关于住宅小区车库、车位所有权归属问题的研究

田丽娟

（856000 西藏自治区山南市邮政管理局 西藏 山南）

关于住宅小区车库、车位所有权归属问题的研究

田丽娟

（856000 西藏自治区山南市邮政管理局 西藏 山南）

随着城市化的快速发展，人们生活水平的日益提高，城市私家车拥有量的大幅增长，人需要有房子住，每辆车也要有一个家。车位、车库就成了市场经济中居民不可或缺的重要组成部分，与现代城市居民的生活越来越密不可分。正因如此，现实生活中因为小区车位、车库的权属问题引发的纠纷越来越多，从而成为人们关注的焦点问题之一。

物权法；建筑住宅；车库车位；所有权；制度完善

一、住宅小区停车位（含车库）的形式

（一）小区地面停车位的所有权归属

小区地面停车位是指直接设置在小区地面，以划线的方式明确停车空间的停车单元，比较常见的就是开发商或者物业管理公司在小区的道路两旁或小区空地上划线分割出许多停车位，提供给车主使用，并收取一定的停车费。首先明确一点，地面停车位只是对土地地表及其有限空间初步的利用，不具备建筑物所要求的遮蔽性，不符合房屋的基本特征，不能申领《房屋所有权证》；其次，这种停车位的产权归属取决于其占用土地的使用权性质，如果土地使用权属于国家，则该停车位的所有权应归国家所有；如果停车位所在的土地已经包含在小区的宗地之中，在计算小区容积率时已经计入小区总土地面积之中，则房地产开发商将房屋所有权转移给业主，业主取得《房屋所有权证》后，小区业主按照各自的份额共同拥有包括该停车位在内的小区宗地的全部土地使用权，故，停车位应归建筑物区分所有人（业主）共有。

（二）小区地下停车位的所有权归属

1.是由人防工程所改建成的地下停车位

按照建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的规定，作为人防工程的地下室不计入公用建筑面积，不进行公用建筑面积的分摊。虽目前法律尚未明确界定人防工程的所有权归属，但是基于人防工程的重要性，不宜登记为建筑物区分所有人专有，当然也不能登记为开发商所有。本着“鼓励修建人防工程”和“有利于维护、管理人防工程”的精神，对经政府人民防空主管部门批准，利用人防工程所改建的地下停车位所得收益，应归投资者和管理者、维护者所有。

2.是开发商按照规划要求建造的地下车库

地下车库和小区住宅房屋一样，计入整个宗地的建筑面积，在法律上是具有独立使用价值的“物”，可以申领独立的房屋所有权证，也可以与购买的商品房合并核发房屋所有权证。

3.是不符合规划要求的地下停车位

这种停车位系开发商自行利用建筑物的地下空间改造而成，本身没有计算在整个宗地的建筑面积之内，不能列入公用建筑面积进行分摊，因无“合法出身”，按照现行规定难以取得独立的房屋所有权证。

4.小区地上停车位的所有权归属

一般而言，小区地上停车位包括两种情形，即楼房首层架空层停车位楼房屋顶平台停车位。判断楼房首层架空层停车位的所有权归属同按规划用途建造的地下车库类似，主要依据停车位的建筑面积是否列入小区公摊面积。楼房屋顶平台停车位所有权的归属取决于屋顶平台所有权的归属。

二、住宅车库（含车位）归属权现状分析

（一）房地产开发商通过改变处置车位的方式来赚取高额利润

眼下私家车数量不断膨胀，在不少小区里，停车位捉襟见肘，正所谓“物以稀为贵”，停车位的单位面积售价甚至比房子还高好几倍。在高额利润的驱使下，许多开发商在物权法实施之后仍在销售在物权法实施之前就己经在销售的楼盘的停车位，并在销售合同里增加一条内容，即约定停车位的产权归开发商所有，如果业主需要可以另外购买。在被称为“上海物权法第一案”的小区停车位、车库权属纠纷中，上海法院首次运用了《物权法》进行判决，该案件的核心就是开发商是否有权出售地下自行车库和地面停车位。法院针对原告业主要求返还地面汽车停车位购买款的诉讼请求，根据《中华人民共和国物权法》相关规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，房地产公司将小区汽车停车位出售给业主，与法有悖，开发商应当将收取的款项退还业主，并承担相应利息损失。

（二）高额停车费的征收使得“停车难”问题进一步加剧

《物权法》颁布实施以来，在全国发生的物权诉讼最引人关注的都与停车位和车库有关。业主已经购买了停车位，但是物业公司继续向其收取停车管理费，比如北京北广家园的业主与物业之间就因为征收高额停车费而引发冲突。对于这种冲突，在《物权法》实施之前，业主只能同物业公司交涉，但现在业主们可以用《物权法》作为维权工具。因为既然业主购买了停车位，根据《物权法》第74条的规定，业主就取得了该停车位的所有权，而所有权的权能就在于在法律规定的范围内，所有人对其财产自由占有、使用、收益以及处分的终极支配权，这是所有权的积极权能，同时所有权也具有其消极权能的一面，即排除他们干涉的消极权能。物业公司将业主的停车位作为自己的收费停车场，侵犯了业主的所有权，业主有权请求相关机关排除物业公司的干涉。

三、住宅车库（含车位）归属制度体系的构建

（一）进一步明确法律中的适用范围

首先，对“首先”一词做出详细的解释，“首先”不同于“优先”，“优先”在我国法律中是指同等条件下的“优先”，如果理解为“优先”会很容易使开发商引用“同等条件”而将车库、车位出让给业主以外的人或以此相要挟让业主被迫承受更高的价格。因此，对“首先”我们可以借鉴美国的做法，认为开发商或以后的业主在未满足小区居民需要前不得对车位、车库加以营利性的利用。其次，应当采取具体措施保证业主可以优先获得受让或承租小区车位、车库的权利，例如法律规定：购买房屋而当时没有购买车辆的业主，可以交纳一定的费用与开发商签订附期限的停车位买卖或租赁合同，并通过登记公示优先购买租赁权来保障自己的权益。同时应当规定开发商出售小区车位、车库的告知义务，即开发商对车位、车库的营利行为应当通过一定的方式告知业主。最后，对违反“首先满足业主需要”原则而转让或出租车位、车库的效力做出规定。当开发商没有满足业主需要而将车库出让给了第三人，而第三人又存在知情和不知情的两种情况下，需要平衡业主与第三人的利益。判断这种行为是否有效，应该看开发商或以后的业主是否履行了通知义务。

（二）规定开发商举证之义务

首先，应当规定开发商负担在购房阶段以及发生纠纷后的诉讼阶段证明车位、车库面积已经公摊或者没有公摊的举证义务。这既是从开发商与业主的不对等谈判地位考虑，也是出于举证难易的考虑。其次，规定如果开发商已经将建设停车位的费用计算进商品房销售价格，开发商应当在商品房销售合同中明示，以使区分所有权人明确停车位的使用权，减少日后可能产生的权属争议。

（三）规定时间和法律后果

规定强制开发商向业主移交小区共有部分控制权的时间和逾期未移交的法律后果，移交时间可规定为业主委员会成立或管理负责人推选或指定后1个月内。逾期未移交的法律后果可规定为业主有权终止在开发商控制阶段就小区共有部分由开发商对外签订的任何合同或协议。

（四）完善登记制度

居民的小区停车位是一项重要的不动产。不动产物权依法律行为而发生变动，非经登记，不发生效力，登记为不动产物权变动的生效要件。我国之所以频繁出现小区车位车库的权属纠纷，在很大程度上是由我国房地产财产权利登记制度不完善造成的。其不能单独办理停车位的产权登记，车位车库应作为要式登记以确权保护的不动产，登记制度是否完善直接关系到房地产财产权利保护制度能否认真落实。应尽快完善国家对不动产财产权利的管理登记制度，建立统一的不动产物权登记制度，即“统一法律依据、统一登记机关、统一登记效力、统一登记程序和统一权属证书的五统一"的制度。

（五）采取积极政策，鼓励投资开发停车位

就中国国情来说，彻底解决停车位问题，表面上不是大问题，实际上仍是很复杂很困难的。停车位问题的根本途径应向地上和地下发展，大力发展地下停车场和立体停车场，减少地表占用面积。因此有关部门应当作好引导和支持的工作。城市规划部门应做好政策引导作用，在保护业主和社会利益的同时，也应当鼓励房地产开发商的投资积极性。在制定和审批具体的规划设计方案中，规划管理部门应鼓励房地产开发商因地制宜，充分合理的开发地下空间，并在法律允许的前提下将地下停车位与地上建筑物以同等身份反映在规划设计经济指标中，为地下停车位的权利界定和办理有关产权证明提供充足的依据与前提。设置合理的法定停车位的比例，使房地产开发项目尽可能达到经济效益、社会效益、环境效益相统一的最佳结合，达到地面小区的业主、房地产开发商、整个社会共赢的局面。

［1］杨立业.车库、车位权属问题争议研究［J］.社会与法，2010年（14）.

［2］郭玮.论住宅小区车位、车库的归属与使用［J］.合肥工业大学学报，2010年（4）.