房屋征收涉及设备搬迁补偿的实践思考

文/华林峰 无锡市政府投资评审管理处 江苏无锡 214000

房屋征收涉及设备搬迁补偿的实践思考

文/华林峰 无锡市政府投资评审管理处 江苏无锡 214000

随着国务院令第590号《国有土地上房屋征收与补偿条例》的颁布实施，明确因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费。通过近几年的征收工作来看，由于此类搬迁费特别是设备资产类的搬迁费用协商困难，又无具体评估规范细则，争议较大，往往成为征收过程中的焦点和难点，进而影响征收工作的推进。本文在这一大背景之下，结合江苏省无锡市房屋征收所涉及到的设备搬迁补偿实践情况进行探究，从设备类资产搬迁补偿的具体政策制定、评估细则完善、争议处理机制等方面的研究，逐步规范搬迁补偿工作，保护征收当事方的合法权益，促进房屋征收工作的顺利实施。

房屋征收；设备搬迁；补偿

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，住房和城乡建设部制定的建房【2011】第77号《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条规定“被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定”。因此，在具体房屋征收过程中，由于各自利益诉求，针对机器设备搬迁费用的确定，征收当事人很难协商确定，而由评估机构通过评估确定，但因此类搬迁费用的评估比较复杂，又无具体评估规范细则，争议较大。下面本人通过工作实践总结，阐述如何规范、科学、合理地确定房屋征收涉及的设备搬迁补偿问题。

一、设备搬迁补偿的概念及其在征收中的处理方式

征收中设备搬迁费用是指因特定的原因（房屋征收）导致相关生产、生活、配套设施设备移除产生的损失的补偿（不含停产停业损失）。包括拆卸、运输、装配、调试、无形损耗等各类费用。

在2011年实施房屋征收以前，即房屋拆迁时，普遍采用以房屋、土地评估总价的一定比例来确定搬迁费用，且各地的比例标准、实施细则各不相同，甚至同停产停业损失、奖励费、过渡费等其它费用统一打包确定，显然这种处理方式弊端很多，实施中矛盾很大。因此在房屋拆迁后期各地相继出台地方政策，逐步以各种量化方式取代，如起重设备按吨为单位计算补偿费用、变电设备以容量为单位计算补偿费用等等，并开始慢慢过渡以评估价格为基础的补偿方式，如无锡在2008年大规模实施的企业退城进园设备搬迁补偿即已采用评估为依据的办法，当然相关部门也出台了配套的评估实施指导意见。

随着国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及住建部《国有土地上房屋征收评估办法》的实施，明确征收当事方协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定这一方式。但从近几年的实践情况来看，因此类搬迁费用的评估比较复杂，又无具体评估规范细则，争议较大，矛盾突出，已成为房屋征收特别是生产性企业征收搬迁中的处理难点。

二、设备搬迁补偿评估的具体操作办法

1.设备搬迁费用的评估方法

因设备搬迁受设备个体差异、搬迁期限、搬迁距离、设备类别和性质以及安装调试精度等因素的影响，且设备搬迁往往会涉及很多非标、自制安装设备，很难找到可比案例，因此，对设备搬迁费用的评估除小型通用简易安装设备（如空调移装）外不宜采用市场比较法进行。另外，设备搬迁费用作为资产构成的成本项目之一，而非独立收益性资产，无法量化其收益，因此，对设备搬迁费用的评估也不能采用收益法进行。对设备搬迁费用的评估往往采用成本法（亦成本累加法）进行，即对设备搬迁过程中耗费的人化劳动和物化劳动包括拆卸、运输、装配、调试、无形损耗等各类费用及损失相加后，得到设备搬迁费用。

理论来讲，任何设备只要投入足够的搬迁费用，都可以实施搬迁。但现实中对于直接搬迁费用大于设备重置成本结合成新的价格；搬迁后精度、产品合格率难以达到使用要求而存在较大的功能性损耗；搬迁中易于损坏的设备以及非标且需与特殊购附属物配套才能发挥效用或难以拆卸运输的大型设备；从经济角度考虑，上述这些设备的直接搬迁费用、调试保障成本、配件附件费用以及由此产生的各类损失等综合搬迁费用会大于设备市场评估价格。

对于这类设备可直接评估其市场价格作为搬迁补偿的依据，征收中将这类设备确定为不可搬迁设备。

因此，房屋征收中涉及的设备搬迁要根据上述原则区分可搬迁设备和不可搬迁设备，然后按不同的方法进行评估。

2.设备搬迁费用评估的评估程序

（1）明确评估对象和范围

根据房屋征收范围，确定评估对象及范围，填写委托评估明细表并由征收当事方签章确认。对于某个单位房屋部分征收的，因设备有关联性、组合性等特点，要具体情况具体分析，同时剔除房屋征收评估报告中的内容，做到不重不漏。

（2）现场勘查、收集资料

查阅有关账目、台账，核实型号、购置日期、合同、发票、生产厂家，查阅设备检测修理保养记录；收集设备布置图、工艺流程图、工艺管线图、设计安装图纸；现场勘查设备使用情况，实际生产能力，产品合格率等。

（3）对机器设备进行必要鉴定

对设备的技术性能、结构状况、运行维护、负荷状况和完好程度进行鉴定，结合功能性损耗、经济性损耗，据以做出技术鉴定。做这项工作时可聘请专业工程技术人员参加。

（4）划分设备类型，研究确定评估方法

按前述区分可搬迁设备和不可搬迁设备的原则结合有关勘查资料鉴定情况，对评估对象进行分类。对于可搬迁设备按各项搬迁成本累加进行评估，对于不可搬迁设备按其性质特点先评估重置成本，再结合成新率确定评估价格。

（5）编制评估汇总表，撰写评估报告

按确定的评估方法和经过验证的资料数据，对评估对象逐一完成评估分析，并计算评估值，填写评估结果明细表，编制评估结果汇总表，撰写评估报告并进行内部复核后出具报告。

（6）资料归档

将有关资料按规定进行整理归档，尤其要将相关底稿保存齐全。

三、设备搬迁补偿的实践思考

近几年，无锡市房屋征收涉及设备搬迁补偿基本采用上述办法进行，总体来看取得了一定的成效，特别是对完成中、大型工业生产企业的房屋征收以及退城进园企业搬迁起到了积极作用。实践中我认为下面几方面值得注意：

1.虽然政策规定设备搬迁费用由房地产价格评估机构进行评估，但由于专业不同，大部分房地产评估机构、房地产评估师并不具备这方面的专业胜任能力。因此在实践中，可由征收方按规定程序直接委托具备此方面能力的评估机构（如资产评估）进行评估，或由房地产评估机构聘请专业人员做出评估辅助参考意见。

2.慎重界定设备搬迁对象，对于账面资产未有反映的要加以重视鉴别，实践中要防止企业弄虚作假，特别是突击装配设备以骗取搬迁补偿。科学合理区分可搬迁设备和不可搬迁设备。做到与房屋征收评估内容不重复不漏评，例如搬迁补偿费中包含移建地点的混凝土设备基础费用，房地产征收评估报告的附属物中不得再评估设备基础。划清搬迁补偿与停产停业损失补偿的区别。

3.由于现阶段行业主管机构未出台相应的评估规范细则，加之机构实力以及评估人员的专业水准和职业素养等多种因素影响，造成不同机构或同一机构不同人员对相同或类似的评估对象出具的评估结论差异较大，甚至大相径庭。因此，有必要对初评报告进行第三方复核，确保评估结果的合理公正公平。如无锡各级政府实施的征收项目，都由该行政区政府评审机构进行评审后出具正式报告。当然，如当事方对评估结果不能接受，按规定可采用复核、鉴定等多种方式处理。

结语：

总之，设备搬迁种类多，涉及的专业程度高，又同房屋征收紧密联系，矛盾交织，社会关注度高。因此，在实际征收工作中，要善于读懂政策内涵、理清思路、综合考量，科学合理确定搬迁补偿费用，保护征收当事方的合法权益，确保房屋征收工作的顺利完成。

[1]李美云,王建声,李建平.基于概率树的房屋征收项目实施合理性分析[J].河南科技，2014(22).

[2]牟少华.论我国国有土地上房屋征收制度的完善[J].政法论坛，2013(04).

[3]丁文,张志红.国有土地上房屋征收补偿制度研究[J].私法研究，2012(02).

[4]姜华.国有土地上房屋征收与补偿的会计处理[J].行政事业资产与财务，2012(12).

[5]杨志明.资产评估常用方法与参数手册[M].机械工业出版社，2011(11).