房地产高杠杆去库存是饮鸩止渴

蔡恩泽

当下中国房地产正渴求去库存，饥渴难耐之下，银行和房地产中介从中加杠杆促楼盘销售，这是一个危险的倾向，恰如饮鸩止渴，在楼盘火爆销售中埋下金融危机的隐患。

（一）楼盘高杠杆“奇葩”

据国家统计局公布的“中国1月70个大中城市新建商品住宅数据”显示，房价涨幅最高的城市仍是领涨全国房价14个月之久的深圳，与去年同期相比暴涨52.7%。上海和北京分别以21.4%和11.3%的涨幅紧随其后，广州房价的同比增幅也超过10%。

在房价高烧不退的背后，有高杠杆的促销手段。

一些房产商和中介公司为了促销，给购房者提供首付支持，场外配资，签订阴阳台同，表面上是购房者按国家政策拿出首付，其实背后有房产商和中介的杠杆支持。

单就中介行业而言，通过场外配资实现购房成交金额早己超过1万亿元。来自各大中介公司公开宣传的数据显示，链家有2100亿元使用了杠杆成交，房天下次之，大约2000亿元，我爱我家居第三，也有800亿元。

一些小额贷款公司乘机为购房者提供“首付贷”，让那些原本付不起首付的购房者获得首纣资格。有的炒房者只有炒一套房的本钱，首付贷却能提供资金便利，促成他们炒更多的房。 深圳楼市还出现了不少众筹、P2P等高杠杆房地产理财产品，相关贷款资金以购房首付款等形式流入住房市场。

一些银行的购房贷款首付已经从原来的40%降到30%，有的已经降到20%，如果房产商或者中介再给买房的人提供10%到20%的首付，实际上就变成10%或者5%首付，甚至是零首付。 在深圳，按揭平均成数（贷款额度总额占房款总额的比例）去年l2月已达到65%，远高于“北上广”，与70%的最高贷款成数限制仅相差5个百分点，将贷款杠杆“撬”到了极致。

（二）高杠杆危害

房地产高杠杆的直接危害是为房价上涨推波助澜。由于高杠杆，房价一波又一波上涨。在南京，房价从每平米5千元涨到l万元，经过6年时间，从l万元涨到1.5万元只用了3年时间，再从1.5万元涨到2万元，不到2年时间。现在南京房价已经“奔3”，正向一线城市房价迈进，令人咋舌。在一些敏感楼盘，一夜之间就涨了两三千元。

易居研究院近日发布的一项调研显示，2015年房价暴涨的深圳，房价收入比已经高达25.8，位列全国之首，同比增幅达27.6%，而全国的平均值为7.2。

这让炒房的投资者有暴利可图，并成为房价高涨的重要推手。深圳链家的统计数据显示，2015年深圳投资置业占比高达26.7%，比2014年增加3.0%，更是2011年的3倍之多，其中个别月份投资超过30%，同时有不少跟风者入市期望短期获得收益，且有部分置业者充分利用金融“杠杆”进行购房。

在拼房网类的房产众筹平台，投资者最低只需投资1000元即可参与购房并分享房价上涨的收益。深圳楼市中的投资客比例已超30%。眼下，房屋的居住价值正在剥离，投资价值正在增持。

房地产高杠杆的远期风险是为金融危机埋下导火索。表面上看，火爆的楼盘销售为去库存作出了贡献，一座座楼盘一夜之间销售一空。但是，在高杠杆操作之下，库存积压的危机克服了，金融风险却有可能潜滋暗生。

在诸多“凑足”首付的购房者和炒房者中，有不少人收入预期并不确定，拆东墙补西墙，提襟见肘，不但按揭形成的月供难以兑现，首付中的贷款部分也可能违约。首付贷虽不如高利贷那么可怕，但利息也是可观的。例如搜狐焦点和搜易贷推出的首付贷24个月的利率是10%，同时，搜易货平台对借款用户还收取贷款额3%的服务费用。首付贷最高可贷款总房款的20%。

这些钱很多都是通过银行渠道流出来的，最终的风险从四面八方又涌向银行，银行成为房贷违约的冤大头。待到银行将违约者的房子收回，房价又开始大跌，大批违约房成了银行烫手的山芋，金融危机一夜就会爆发。

至于P2P平台更是风雨如晦。目前二手房中介领域，除了平安好房、搜易贷等专门做P2P业务的房地产互联网金融平台，世联行、我爱我家、房多多、好屋中国、中原地产、悟空找房等线上线下的房产中介都纷纷推出了包括首付贷在内的金融产品及服务。购房者一旦违约，以其第一套房产作为抵押物获得贷款，该房产的价值能否覆盖购房者的违约金额？而如果房屋是二抵，P2P平台无法享受优先受偿权，要变现也是银行优先，P2P平台靠后。

（三）美国次贷危机是前车之鉴

这不禁让人们想起了美国金融危机的元凶——次级抵押贷款。这是一个高风险、高收益的贷款，与传统意义上的标准抵押贷款的区别在于，次级抵押贷款对贷款者信用记录和还款能力要求不高，贷款利率相应地比一般抵押贷款高很多。那些因信用记录不好或偿还能力较弱而被银行拒绝提供优质抵押贷款的人，会申请次级抵押贷款购买住房。

在2006年之前的5年时间里，在美国“两房”公司（房地美和房利美）的撺掇之下，住房市场持续繁荣，加上前几年美国利率水平较低，美国的次级抵押贷款市场迅速发展。随着美国住房市场的降温尤其是短期利率的提高，次贷还款利率也大幅上升，购房者的还贷负担大为加重。同时，住房市场的持续降温也使购房者出售住房或者通过抵押住房再融资变得困难。这种局面直接导致大批次贷的借款人不能按期偿还贷款，银行收回房屋，却卖不到高价，大面积亏损，引发了次贷危机。

西方学者认为，中国房地产正处于次贷危机的前夜，虽说有点危言耸听，但也从反面提出警示。中国的“首付贷”比起美国银行业当年打着创新旗号创立的次级贷款CDO（债务抵押凭证）只是小儿科把戏，但危害同样不可小觑。目前房地产交易市场中，三成购房者是借助中介公司杠杆来完成购房的。如果银行按揭+首付贷的双重杠杆叠加，购房者或炒房者实际出资额很低，一旦违约，更容易弃房断供跑路，楼市风险将进一步加大。

回溯全球经济危机的根源，多半是由房地产危机引起的，只要楼市出现大的波动，经济与金融一定会出现大问题。中国房地产总市值至少在200万亿元以上，一旦有事，庞大的体量对国民经济的撞击造成的震荡是非常惊人的，国家需要支付巨额资金来救市，势必影响经济大局。在当下经济复苏缓慢的情势下，中国经济不能出现意外伤害，不能有折腾。假如房地产领域的违约与地方债违约叠加，后果不堪设想。

我们应当清醒地认识到，听任房地产高杠杆招摇过市，将是一场金融灾难。监管部门应亮出政策利剑，制止和打击房地产市场的高杠杆逆流，严格贯彻中央房地产新政，沿着正确的政策轨道上去库存，将金融危机消弭于萌芽状态。