英国房地产投资白皮书（连载）系列一：住宅市场



英国房地产投资白皮书（连载）系列一：住宅市场

第一章英国经济

2.1 英国基本情况

英国，位于欧洲大陆西北面，全称大不列颠及北爱尔兰联合王国，是由英格兰、苏格兰、威尔士和北爱尔兰组成的联合王国（图2.1）。英国总人口数6445万，面积24.41万平方公里。英国是通往欧洲乃至世界的重要门户,交通设施完善且为欧盟成员,与欧盟其他成员国家交通往来相当便利。

图2.1　英国地图

英国是世界上第一个工业化国家，具有多元文化和开放思想。英国是世界第五大经济体, 经济强国和政治大国。英国是高福利国家，提供公费医疗保障,小学、初中和高中实行义务教育。英国拥有世界一流的名校，综合的高等教育体系，是在美国，澳大利亚之后最受中国留学生欢迎的国家。英国有华人60万左右，主要分布在伦敦、曼彻斯特、伯明翰，中国留学生人数超过13.5万，以教育为海外房地产投资最重要的动机的中国，英国房地产投资更是首选。

签证方面，现在手续简单，并且可以同时办理申根国签证。据统计，96%的中国旅客可以获得英国签证。英国向中国游客发放的签证数量持续增长。截至2014年6月，向中国旅客发放的签证数量达390,380同比增长22%。其中，308,000以上的签证为旅游签证，同比增长26%，也是实际数量增长最高的国家。近日，英国更是放开旅游签证的限制，实行两年内多次往返的签证。

2.2 英国经济现状及趋势

2015年英国经济全面复苏，保持平稳发展的态势。世界经合组织（OCED）的报告《2015年英国经济回顾》中介绍 2014年英国经济整体回升，已连续八个季度保持增长，GDP增长速度2014年2.6%，创2006年以来最大增幅，预计2015年也将保持2.6%增长水平，2016年维持在2.5%左右（表2.1），这在世界七大发达国家中排名第一。 经济恢复很大程度上得益于高度宽松的货币政策和对房地产市场支持的强有力的放贷政策。英国经济具有很强的内在稳定性，就业率已经完全恢复到金融危机以前的水平，员工收入也在逐年增加，而劳工的生产力水平有待进一步提高。英国的失业率也已显著下降。预计英国的工资水平会在2016年得到全面的提升。此外,油价处于低位而居民收入不断回升,共同助力英国消费市场。根据英国财政部的最新预测，通货膨胀在2016年将达到1.7%。

表2.1:宏观经济指标及预测

英国的金融体系非常稳健，金融危机后专门成立了金融政策委员会（Financial Policy Committee），其目的是保证国家金融行业的稳定性，帮助英格兰银行实现其政策和目标，保护英国的金融体系。根据英格兰银行的‘系统性风险调查’（Systemic Risk Survey），高影响风险的突发性已经降到最低，同时尾部风险（Tail Risks）也已经降低。英格兰银行的基本利率将继续保持在0.5%，但英国皇家特许测量师学会（RICS）预测，2016年第一季度将有可能上升至1%。英国央行承诺将会缓慢的上调基准利率，并且据其官方预计，在2018年以前，基准利率仍会保持并远远低于5%的水平。随着美元的强势回升，英镑汇率下跌，英镑兑美元跌至一年内最低点。英国央行明年初有加息的预期，英镑未来还会有上涨的空间，加息将助推英镑的持续走高，未来一段时间英镑兑人民币将会升值。

个人消费和商业投资是英国经济快速发展的两大动力。随着个人的消费能力逐渐增加，社会经济信心提升。2015年第二季度中又增加了11 万5千个工作岗位。 2015年5月，16-64岁的劳工就业率达到73.3%,失业率只有5.6%。英国是低通货膨胀国家，由于国际石油价格和食品价格的下滑，英国的通货膨胀率2015年只有1%，预计2016年达到1.7%。英国从2013年开始固定资产投资逐年增加。商业投资的提升表现再商业地产（尤其是办公室场地）的需求上。英国商业地产的交易变得活跃起来，2014年的交易量明显比2013年提升了40%，大部分的成交项目都在伦敦地区。英国的基础设施投资也在进一步加强，伦敦市穿城火车，以及高铁项目的批复都利于刺激经济的进一步提升。大量的私人投资基础设施依然需要。英国政府出版了《国家基础设施建设规划》保证更好地吸引海外投资和建设。从政治层面上看，2015年5月初英国政府换届大选结果显示保守党在国会下议院获得超过半数的议席，保守党领袖大卫·卡梅伦获得英国女王授权组建新一届政府。英国保守党单独执政的局面将消除房地产界在大选之前担心的工党提出的豪宅税、出租房租金封顶以及对海外购房者加收印花税等政纲。然而财政压力依然很大，政府财政赤字将进一步扩大。主要的经济风险来自于国际市场，包括希腊经济的崩溃，中国股市震荡，以及俄罗斯，乌克兰，和中东地区的政治不稳定因素等。

2.3 房地产刺激政策

进年来英国政府还发布了一系列的房市刺激方案，拉动市场需求，加大了购买者的借贷水平和金融机构的放贷能力，加大了对住房的需求量。其中重要的政策包括《地方基础实施基金（Local Infrastructure Fund）》和《促进英国建造投资基金（Get Britain Building）》。另外英国政府还出台了帮助首次买房者的《协助买房计划 （Help to Buy）》和借贷基金（Funding for Lending）’有效刺激了住房市场，加大了购买者的借贷水平和金融机构的放贷能力，加强了对住房对需求量。协助购买计划主要是通过为首次购房者提供政府担保合无息的贷款帮助他们可以较低的价格购买住房，而借贷基金更多地是帮助为放贷金融机构提供资金支持，确保贷款申请可以顺利完成。住房市场风险依然存在，政府要保证尽量减少高负债的家庭。

2.4 中英关系和中方投资

中英两国经济往来密切, 随着两国签订避免重复征税的协定，伦敦作为最重要的全球人民币交易中心，双边关系逐渐进入蜜月期。2014 年9月英国财政大臣乔治·奥斯本 (George Osborne) 和中国副总理马凯共同主持第六次中英年度经济财经对话时强调，将进一步加强中英两国贸易和投资合作，同时加强发展可持续城市和智慧城市的建设。

从数字上来看，2013年，英国对华货物出口额达124亿英镑，与2012年相比增长18%。2013年，中国成为英国第7大出口市场。2014年1月至6月，英国对华货物出口额为66亿英镑，与2013年同期相比增长9%。进口货物额增长18%，达到190亿英镑。英国获得的中国投资高于欧洲任何其他国家，比第二大投资国：德国高出50%以上。另外，世界上最大的银行，中国工商银行经英国审慎监管局批准已获得开设分行的执照。这是50多年来开设英国分行的首家中资银行。中国建设银行宣布将在伦敦发行债券，中国国家发展银行在伦敦设立代表处，英国作为首个西方国家积极参与到亚投行的建设中去。这些对中国投资者而言意味着未来在英国投资和融资（贷款按揭）更加便捷。

2.5 小结

英国是世界前列的经济大国，随着经济稳步回升，金融体系保障的进一步加强，英国国民对经济的信心得以恢复，低利率和低通货膨胀，刺激了消费和商业性投资，失业率也降到了金融危机前的水平，工资水平也在逐步上升。英国政府的一系列住房刺激政策，以及货币的量化宽松政策和倾向性的房贷鼓励政策都拉高了房地产市场的需求。随着中英两国关系的紧密加固，越来越多的中资企业开始进入英国特别是伦敦的地产市场。（待续）