限购令与城市生活成本

限购令与城市生活成本

聂日明

资本过早替代劳动力或在某些方面过度产业升级都不是好消息

又到高校毕业季，这是租房市场的旺季。据中新社报道，北京房租5年涨幅达54.2%，呈现中心城区增幅最快、东城区租金最高、北部价格高于南部的格局。上海的房租也在毕业季来临之前上涨，去年年底时上海的房租已连涨16个月，进入2016年后仍呈逐月上涨趋势。

毕业季的毕业生是城市新增的租房客，短期内等待出租的房屋是有限的，需求增多，房租自然会上涨，尤其京沪等一线城市，长期受全国各地毕业生的青睐，租房市场很难不火爆。但需求增加、房租上涨，也会催生供给增多，长期来看，房租很难持续快速的上涨。但事实正好相反，根据我爱我家市场研究中心数据显示，2010年7月，北京租房每平方米47.2元人民币，到了2015年7月，已经攀升至每平方米72.8元，涨幅达54.2%，上海的情况与北京类似。对比来看，房租的涨幅和GDP相近，但远快于CPI。

但和房价相比，房租上涨的速度并不快，仅2015-2016年两年时间，京沪深等地的房价上涨就超过50%。这是因为支撑房价的动力和支撑房租的动力是不一样的。房价是财富的体现，买房子是居民投资增值的一个渠道，房价上涨的快慢是居民对城市繁荣程度、房地产市场的中长期供求程度的反应。房租是一种生活成本，和居民收入紧密相关，这也使得房租的波动幅度要远远小于房价。过去在房价快速上涨的十余年内，房租的涨幅都是远慢于房价。

曾经，房租涨幅慢也是房价涨幅快的结果。2003年以后，因为房价上涨较快，财富效应明显，投资房产成为很多投资者的选择，例如闻名上海的温州炒房团曾经整栋楼整个小区地购买房子，大量的投资行为使得购买的房产并没有用于自住，而只能出租或闲置。而城市新增的租房需求增速相对稳定，过量的出租房屋的供给抑制了房租的上涨空间。

这一现象在2010年颁布房地产限购令以后有了新变化。为了避免过快的购房需求带来的房价上涨，限购令以满足自住需求、遏制投资需求为政策目标，采用户籍、社保缴纳记录等手段限制特定居民的购房权利。

房产限购的城市一般都是人口流入较多的城市，这些人中的多数都缺乏足够多的财富和收入去支付首付与按揭，只能靠租房在城市里居住。限购令在抑制投资买房的同时，也抑制了房屋出租的供给，有人投资性购房，城市才会有富余的房子用来出租。如果只允许购买刚需（自住）的房子，那么租客到哪去租房子呢？这就是北京上海房租过快上涨的大背景。

一直以来，侧重于中西部地区的建设用地供应政策，推高了东部地区（尤其是一线城市和省会城市）的房价，带动了这些城市的生活成本全面上扬。学者研究也表明，2003年之后，东部相对受限的土地供给政策显著抬升了当地的房价，而这一效应在内地和2003年之前的东部则不显著。限购令的出现令房租上涨的速度进一步加快。

以房价为代表的生活成本上涨，影响劳动力流动的方向和部分地区的劳动力供给，倒逼工资提高，偏离劳动生产率提高趋势，迫使企业经营者加速资本对于劳动力的替代和过度的产业升级。不管是中国整体的城市化进程，而是相应城市的竞争力，资本过早替代劳动力或在某些方面过度产业升级都不是好消息。

为帮助年轻人解决租房问题，住建部等部委提出培育和发展住房租赁市场，允许住房改造后按房间出租，允许将商业用房按规定改建为租赁住房等，这是利好消息，但仍然不是治本之策。要从根本上解决发达城市的租房需求，还需要从土地供应管制和限购政策上入手。

(责任编辑：孙玉敏)