房产测量中的面积测算与思考

胡智源

摘 要：房产是居民主要的私有财产之一。在当前的商品房制度下，房价居高不下，而房产测量中的面积测算与消费者的利益密切相关，因此，做好房屋的面积测算工作十分必要。介绍了面积测算中易发生的问题，并提出了相应的解决办法，以期提高面积测算的准确性，充分保障房产供购双方的利益。

关键词：商品房；面积测算；房产测量；阳台

中图分类号：P218 文献标识码：A DOI：10.15913/j.cnki.kjycx.2016.06.128

近些来，随着人们生活水平和城镇化水平的提升，人们对住宅的需求不断增加，房产测量中面积测算工作的重要性日益突显。在我国，虽然在面积测算方面已经具备了相应的规范，但在实际执行中还存在许多争议之处，引发了一些问题，进而影响了房屋测量的正常开展。因此，对房产测量中的面积测算进行研究有重要的现实意义。

1 面积测算的基本规则

房产测量中的面积测算遵照《房产测量规范》中的要求，在房产产权面积、产权纠纷、产权登记以及房产产权的转移、处理中起着重要的作用，但其结果与竣工验收建筑面积有较大的差距。其测算基本规则有以下7点：①层高≤2.20 m或净高<2.10 m的房屋不计算其面积。②对全封闭的阳台、挑廊进行全面积计算；对于未封闭的阳台、挑廊，按照50%的面积计算，不需要计算露台的面积。③对于多柱雨篷，需要根据柱外围的投影面积计算其面积；对于无柱雨篷，不需要计算其面积。④对于永久性结构的有顶盖室外楼梯，需要根据各层的水平投影计算其面积；对于永久性结构的无顶盖室外楼梯，按照50%的面积计算；对于室外直跑楼梯，其建筑面积等于一次性水平投影的面积。⑤如果房屋顶盖是利用高架桥、引桥建造的，则无需计算其面积。⑥当飘窗净空高>2.1 m、窗台台面与房屋地面距离<0.3 m、窗户凸出房屋外墙0.5 m时，需要按照凸出部分的投影面积计算凸出部分的面积。⑦当门廊、门斗采用围护结构或有柱体支撑时，需要根据围护结构外围、柱体的水平投影面积计算门廊、门斗的面积；当门廊采用独立柱或单排柱时，按50%的面积计算。

2 面积测算的重点内容

2.1 伸缩缝面积的计算

在《房产测量规范》中，当房屋有伸缩缝且其与室内连通时，需要计算伸缩缝的面积。根据此要求，伸缩缝面积的计算产生了2种观点：①房屋伸缩缝只要与室内相通，则需要计算整个伸缩缝的面积；②对于与室内相通的房屋伸缩缝，只需要计算通行部分（房屋的门）伸缩缝的面积，无需计算其他部分的面积。

在第二种观点中，虽然所计算的通行部分伸缩缝的面积较小，但其会影响面积测算的准确度，且其计算过程非常烦琐。因此，第一种测算观点比较科学。

2.2 阳台面积的计算

阳台是房屋的重要组成部分。在《房产测量规范》中，阳台分为2种结构，即全封闭围护结构和半封闭维护结构。《房产测量规范》针对的是标准阳台，而在实际测算中，阳台顶盖的形式丰富多样，比如隔层有顶盖、其他构件有顶盖、顶盖不与底板和围护结构在同一竖直平面等。因此，常出现阳台顶盖与底板、维护结构的投影有差异的情况。对于未完全被顶盖覆盖的阳台，其未被顶盖覆盖的部分可视为无顶盖，不需要计算其面积；对于顶盖的投影面积超过围护结构面积的50%的阳台，需要计算其面积；对于顶盖的投影面积未超过围护结构面积的50%的阳台，无需计算其面积；对于隔层有顶盖的阳台，可视为无顶盖的阳台，且因顶盖的保护作用不明显，不需要计算其面积。

2.3 商住楼楼梯面积的计算

对于商住楼的梯间而言，由于其上、下两部分的功能不同，结构也有所差异。因此，在测算中，应采取商业楼层非自用楼梯间与屋顶楼梯间全楼分摊、住宅层楼梯间由住宅分摊的计算方式，严格遵循“谁受用，谁分摊”的原则，从而使全楼的面积测量具备整体性。

2.4 面积测算的量距检核和较差处理

在面积测算中，测量数据的准确性会直接影响测算结果的可靠性。因此，需要检核测量数据，做好误差的校正处理。具体而言，需要测量2次房屋边长，且应使用合格的手持测距仪或钢卷尺（测量单位为cm），并按照规定进行较差处理，取两次测量的中间值作为最终结果。对于矩形房屋的尺寸检核，如果较差≤5 cm，则取中间值作为边长的测定结果；当较差>5 cm时，则应重新测量。在分段丈量边长时，全长即测量的总长度，其较差不能>5 cm，并根据适当的比例分配。边长的平差公式为：

. （1）

式（1）中：ΣD和D为分段丈量边长的总和、总长；Δd为较差；K为改正系数；i为边长的序号；Vi为某边长的改正量。

对于特殊的边长平差，其分配需要注意以下3点：①对于商住楼而言，在调整其边长平差时，要使上、下楼梯的尺寸一致，单进双不进的进位处理要参照楼梯尺寸，以防出现上、下楼梯尺寸不一的情况；②当房屋套型相同时，房屋边长的尺寸应一致，以免出现同套型房屋面积测算结果不同的情况；③在边长的改正中，由于分段长不一定等于总长，因此，在分配剩余误差较小等情况下，可不改正边长，保持总长与分段长之和相等即可，以免出现问题。

3 结束语

我国房产测量中的面积测算工作起步较晚，正处于规范化、专业化的发展阶段，还存在许多不足之处。因此，相关人员需要加强对面积测算工作的研究，了解其基本规则，掌握测算要点，并做好测量数据的检核和较差处理，从而有效提高房产测量工作的水平，充分保障购房者的权益，为我国房地产行业的发展提供帮助。

参考文献

[1]陈丽佳，符湛斌.房产测量中面积测算问题的几点体会[J].北京测绘，2011（02）.

[2]李剑，侯伟娜.房产测量中的面积测算及相关问题[J].青海国土经略，2011（04）.

[3]蒋伟波.关于房产测量面积问题的讨论[J].科技信息，2013（06）.

〔编辑：张思楠〕