关于对不动产登记制度若干问题的研究

【摘 要】权利人通过申请，便能够在专门的登记机构将私人不动产的相关内容进行登记，这种行为叫做不动产登记，这种行为也可以看做“物权变动”的结果。不动产登记产生于市场经济又服务于市场经济，登记制度的统一对登记工作有着重要的影响。目前不动产登记机关责任制仍存在问题，制度的不完善不但有失公平，还会引起不必要的纠纷，使不动产的相关责任人蒙受损失，登记机关责任制的完善势在必行。

【关键词】不动产登记 统一 责任制 纠纷 公平

本文首先对不动产做了简单的介绍，其次对不动产登记制度中存在的问题进行了分析，主要涉及到相关部门的责任机制不完善、权利与义务不统一、登记机关不集中以及登记机关收费存在的问题，出现重复抵押、登记不便、登记程序不统一、信息缺失等现象，不动产登记制度的完善能更好的服务于社会，服务于市场经济。在另一方面也体现出社会的公平性，责任与义务的统一性，下文将对不动产登记制度中存在的问题进行研究。

1什么是不动产登记

（1）不动产登记概况。不动产登记是一项物权制度，由《中华人民共和国物权法》确立后实施。还可以理解为一种物权公示的手段，服务于权利人或利害关系人。不动产登记的行为不能被当做行政机关的行政管理行为，它是一种能够产生司法效果的事实行为。不动产的登记需提前申请，不动产的物权和发生变动的事项，必须通过相关国家专职部门进行记载。

（2）不动产登记的性质。不动产的登记是一种法律行为，具有法律属性。该种行为能够产生司法效果，其性质可简单概括为以下几种：1）证明行为的性质；2）公法行为的性质；3）司法行为的性质。

（3）不动产登记的功能。市场经济的需求在不断健全的过程中，不动产登记制度随之产生并完善。不动产登记制度的统一是市场经济的要求也是需要，关系到每个人的自身利益，这也是该制度的意义所在。如果站在经济学的角度来分析，这一制度是为市场经济服务的。然而要发挥出不动产登记制度的经济学价值，首先要发挥出其主导作用。若在主导作用都不能实现的情况下，其他价值无异于天方夜谭。不动产交易市场的产权基础的确立更要归功于不动产统一登记的功劳。不动产的统一登记制度关系并影响着不动产的衍生价值。其他与不动产相关的制度都与不动产的登记制度息息相关。

不动产登记制度的设计是非常关键的，在不把反腐需求作为出发点和落脚点的前提下，建立并完善统一的不动产登记制度，才能从本质上解决登记问题，更能体现市场经济的核心价值。

2不动产登记制度现状

2.1登记机关的责任机制尚不完善

错记、漏记、丢失等不良现象在目前的登记机关登记工作中时有发生，相关的当事人也会因为登记工作的疏漏受到不同程度的损失。但是登记机关对此行为并不重视，更有甚者推卸责任，导致责任人权利不能得到落实。但是登记机关的收费却有着详细的规定，登记机关收费的权力和应尽的义务不统一，严重影响了不动产登记的公平性。

在不动产的登记中存在着不公平，有了不公平必定会引起纠纷，针对这一问题，相关的登记部门应该对自身的责任提起重视，达到责任与义务的统一。然而登记机关责任感的缺失主要表现在对所登记的内容不负责任，直接影响了对登记义务的审查。法人中的法人以个人名义对不动产进行买卖或抵押，一旦不动产的使用权被查封，直接导致抵押权落空。

2.2登记机关不集中

我国的不动产相关的登记机关不统一，主要是由于我国的不动产登记制度的不完善。登记机关比较分散，在我国的担保法中只对房产管理、林业管理、运输工具的登记、土地管理、工商行政管理等几个部门做出了相关的规定，不动产登记制度的适用范围比较小，为了能够是固定资源得到中分的利用需要扩大其适用范围，只有这样才能使更多的主体资源得到利用，物权种类的增加从侧面体现出财产主体的多元化。但是目前的情况是不动产种类繁多，没有相关规定的制约和引导就不能对一些不动产进行合理登记，从而使当事人的个人资产受到损失。登记体制的繁琐复杂也逐渐表现出其弊端，抵押出现重复，责任人登记不便，交易秩序混乱，登记信息不全面，在利益的诱惑下登记部分审查工作流于形式。

随着物权制度的发展，必然会形成在土地之上有越来越多的物权将会设立的情况，但从登记制度角度讲，应当建立以土地登记为中心的登记制度。现在的不动产登记的核心，也就是土地的登记问题。各种权利实际上都是在土地之上形成的，围绕着土地使用权而展开的，所以建立以土地登记为中心的登记制度，是十分必要的。

2.3登记机关收费不合理

登记费用应该按照相关比例，以财产标的金额为准。站在社会管理和社会服务的角度来看，根据财产标进行收费尚无标准的依据。所有的物权登记，无论大小，都遵循一样的程序。不动产登记最初仅仅是国家征税的依据，后来私有制发展到一定的程度产生了不动产的登记制度，这一制度虽然得到了《物权法》的确认，但是缺乏同一性。

2.4登记失误的赔偿标准没有具体的规定

由登记人员工作失误等导致的过错，在我国目前的法律法规中没有相关的赔偿规定，这也是登记机关相关人员的权利义务失去平衡的客观原因，登记部门对收费的标准是比较完善的，但是对于赔偿却没有相应的标准，表现出登记机关的责任感缺失，登记义务不能落到实处，使登记的公信力直接下降。对于赔偿问题《物权法》中的规定也是比较简单的。

在相关的法律制度中对不动产的登记的相关要求与规定的不够具体，在计划经济长期的影响下，市场上的不动产能够正常流通的还不够全面，所以会有很大一部分不动产不能被列入不动产登记的行列。在计划经济时期有很多不动产都属于国家所有，铁路、公路、管道、电网等的经营权都是国家垄断企业所有，这样一来市场竞争以及市场交易不会对其产生影响。当前的这些“国家行业”对市场局部开放也是受到市场经济影响的结果。这些特殊的不动产进入市场并不简单，而是在一定的条件下发生的，所以它们的登记该从属于哪个部门都是需要国家来规定的。没有集体的规定必定会影响到该不动产的正确合理登记。

3结语

在市场经济飞速发展的今天，不动产对于个人与社会的作用越来越大。然而，不动产登记制度中依然存在着较多的问题，相关部门的责任机制不完善、权利与义务不统一、登记机关不集中以及登记机关收费存在的问题，这些都是值得社会和个人关注的。在不动产不断受到重视的过程中，不动产登记制度也应该逐渐得到完善，只有这样不动产登记制度才能更好的服务于社会，服务于市场经济。不动产登记制度的完善在另一方面也体现出社会的公平性，责任与义务的统一性，对社会的安定也有着一定的影响。

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作者简介：马瑗苑（1973—），女，云南景洪人，回族，硕士研究生，工程师，在国土系统多年从事土地测绘、土地登记、土地储备、土地资源管理等工作。