福州向一线楼市看齐

龚小锋

东南沿海，闽江浩浩荡荡，穿过福州，汇入太平洋。这个中国沿海的重要港口城市，海岸线长达1137公里，占福建全省的三分之一。如今，福州的房价和地价正如闽江海岸水涨船高，正在经历一轮上涨大潮。

去年至今，在各种政策利好的刺激下，福州楼市行情不断升温，一级市场更加上演“疯狂的土地”，阳光城拿下的一幅地块楼面价达到惊人的4.55万元/平方米，比肩一线城市地价。一二手房价格不断攀升，有的豪宅项目甚至直接一平米跳涨万元。

楼市疯涨

“我现在最担心的是，把这个小房子卖了，再买新房，这周期能接得上吗？”在福州从事金融行业的王女士说。今年以来，福州房价蹭蹭往上涨，让王女士动了换房的念头。

王女士在福州的闽侯有一套尚未交房的三居室，另外在靠近市区的地段还有一套公寓，但福州核心区房价的跳涨，让她明白一个深刻的现实，必须把名下偏远和偏小的房子卖了，到市中心置换一套，哪怕小一些。

为此，她将手上的小公寓先挂了出去，有买家出价每平米两万，而王女士几年前买入单价才一万，这意味着她净赚了一倍。但在市中心看过一些房子之后，她发现业主挂牌价格高了很多，拿下一套房子会很吃力。

王女士担忧的正是眼下福州房价高速上涨的现实。如今，福州鼓楼和台江等核心区域单价动辄三四万起价，偏远一些的仓山区价格也逼近两万，而郊区闽侯价格也超过了一万。

现在福州的二手房业主预期变高了，都看好下半年市场，开始提高挂牌价观望。以福州核心的鼓楼区为例，福州新浪乐居的一份数据显示，鼓楼8月二手房均价20162 元/平米，7月二手房均价20079 元/平米。环比上月上涨1.96%，同比去年同期上涨21.47%。

新房市场，更是如此。刚刚进入8月，福州楼市一片红火。“阳光城大都会不限购，是真的一房难求，预约已经爆满。”福州阳光城一名内部人士告诉记者，现在大波的客户袭来，好多都是一层半层的买。

8月，福州各大楼盘不约而同打出“涨价牌”。名城东江滨六盘全线大涨；泰禾琼林台，8月1日立涨1000元/平方米；融信双杭城、龙旺理想天街和中庚香山天地，几乎都跳涨千元。

幅度最大的一个滨江项目——中庚红鼎天下更是宣布单价跳涨1万元，高调报出4.5万元/平方米的天价。“和中庚最接近的阳光城金融街官邸售价也仅为25000元/平方米左右。”福州一名地产业内人士质疑道，这么高的价格该如何实现？

中原地产福建分公司董事总经理蔡俊表示，今年上半年楼市行情较火，各开发商业绩都完成得不错。进入年度下半场，开发商的目标有所调整，从追求业绩完成率到趋向于提升利润，因此选择涨价，甚至不惜牺牲一些销售速度为代价。

福州的库存正处于历史低点。2016年以来，福州整体市场去化周期持续下降之后，如今五区库存已下滑至历史最低位7.9个月，且创下历史最低库存去化周期值。

疯狂的地王

地价的上涨，为福州楼市注入了亢奋的强心剂。在最近一次的8月11日土地拍卖会上，福州一次性推出了5幅地块，出让总面积达325.53亩，成为今年福州出让土地面积最大的一次。

其中有4幅地块高价出让，成交总金额为55.86亿元。其中最引人关注的就是螺洲小镇地块和五一新城地块。首开地产花了19.50亿元拿下螺洲小镇地块，楼面价15038元/平米。这块地位于仓山区南三环路以南、螺洲大桥东侧，总面积155.91亩。

阳光城拿下的一幅地块楼面价更是达到了惊人的4.55万元/平方米，一举成为福州新楼面价“地王”。这一位于福州核心区的五一新城地块，经过近60轮竞拍，最终被阳光城集团以15.5亿元收入囊中，参考楼面价21685元/平方米，实际可售楼面地价4.55万元/平方米，溢价率高达106%。

五一新城地块是福州市中心稀缺地块，拍出高价是在预期之中，但最后的价格仍然震惊了全国业界。当天下午，多个开发商内部通知，要求各项目立即封盘议价。还有项目临时取消开盘，“要重新定价”。

地王拍出后，一则来自阳光城集团的“封盘”告示随即发布了出来，这一告示称：“经阳光城集团研究决定：自2016年8月11日15：00起，阳光城金融街官邸项目封盘，暂不对外销售！若有不便之处，敬请谅解！”

有福州地产界人士对记者透露，地王拍出后，福州开始流传一种预测，“据此地价，最快今年内福州市区将形成7-5-3格局。即市中心7万，二环内5万，三环内3万。”不过，上述福州地产业内人士苦笑道，“炒作，短期内福州不可能达到这样的价格。但是现在大家都是要疯的节奏。”

下一站限购？

关于福州是否会迎来调控，成为近期福州业内人士谈论的焦点。同处于福建的热点城市厦门，已经推出了政策。

8月31日，厦门市国土房产局发布消息，9月5日起至2017年12月31日，厦门将执行住房限购政策。政策将针对建筑面积144平方米及以下的普通商品住房，对三类居民家庭实施限购。在此前的7月15日，厦门刚刚推出限贷政策。

与厦门同一天，武汉宣布于9月1日起实行限贷政策。加上近期苏州祭出的限购政策，以及南京合肥等地的土地调控，这让市场对于楼市走向逆转的预期更强烈，也说明二线城市“去资产泡沫”的序幕已经开启。

从政策后续对于二线城市的启示来看，未来有10来个其他城市或模仿上述城市启动楼市调控政策，包括天津、济南、郑州、杭州、南昌、福州、昆山、廊坊和惠州。

这些城市多数被认为存在房地产泡沫堆积风险。“德科地产”团队层梳理发布今年6月“房价泡沫指数排名前十城市”，就包括南京、西安、惠州等地，其中福州排名第六位。

这些城市普遍被认为将在厦门等地之后，迎来新一波调控。从房价抑制角度来看，房价上涨态势会趋缓。

“福州市下半年的房价走势是可以预测得到的，肯定是往上走。”蔡俊表示，不过，去年地王项目将在年底入市，到时销售情况如何，还有待检验。如果房价持续上涨，不排除会超出市场购买力，导致有价无市，开发商不应盲目涨价。

无论限购是否祭出，政府调整土地的决心已经很明确，一旦加大土地供应，预期也会随之逆转。今年福州土地供应稀缺，最近的这次土拍会，是福州今年举行的第三次土地拍卖会，五宗地块的出让面积共325.53亩，已经是今年福州土地市场出让面积之最。

此外，2016年上半年福州举行的两次土地拍卖会，土地面积总和仅有194.88亩。因此，福州一旦有土地拍卖，尤其是优质住宅用地，都会引发房企争抢，今年福州前2次土地拍卖会，吸引了超过20家房企竞争购买。

福州市政府已经表明加大土地供应的态度，似乎要给“高烧”的土地市场降温。为此，近期福州市已经启动了“抓征迁、促落实”百日攻坚行动，罗列了福州市12个县（市）区和高新区列入征迁交地的项目共269项，计划在8-12月实现交地面积22103.3亩。

根据中国土地市场官网5月曾公开《福州市2016年度国有建设用地供应计划》，今年福州市区（不含马尾）拟出让5805亩土地，其中商住用地1830亩。这也意味着，未来4个月福州至少会有超过千亩商住用地将推向市场。市场分析人士猜想，今年福州逢土拍就有“地王”的高地价现象，将在之后得到缓解。

长期仍看涨

尽管福州可能迎来新一轮房价跳涨，但福州业内人士似乎仍然看好本地的房地产市场。

“各个新盘的入市都会带动包括二手房价格的上涨。高房价短期内会阻碍客户的购买欲望，促使成交量的收缩。”蔡俊认为，但长期来看，客户会慢慢地发现整个市场都是这样的行情，又由于刚性需求的入市，再包括目前福州大量的拆迁客户，手上有闲置资金、有购买力的客户入场也会推高房价的上涨。

近些年福州经济在突飞猛进的崛起，从2015年起经济总量和GDP就已经超越厦门。加上福州地铁1号线北段拟10月上线调试，全线通车在即；又有消息称福州年内将计划建设BRT （快速公交系统）1号线，可以一路畅达福州南北。这些利好消息刺激着福州的楼市。

经济增长强劲之外，福州当地的楼市需求十分旺盛。对于福州房价的居高不下，福州大学房地产研究所所长王阿忠就对媒体解释称，福州现有的中心城区是300平方公里，300平方公里承载了400万左右的人口，高于香港和新加坡的人口密度，“这就是福州的房价居高不下的主要原因”。

福州新区的建设显得尤为迫切，一方面是舒缓人口往外移，另一方面是发展产业。作为导向，福州市政府希望把城市的基础设施建设都可以规划到新区去，来缓解主城区的压力。

不过，对于近期盛传福州房价将赶超厦门的观点，多数人士认为并不可能。仅从土地供应方面，福州土地面积广阔，为12154平方公里，厦门的土地面积仅为1699平方公里，厦门目前岛内已经三年没有土地供应了，厦门供需已经出现极度不均衡。

从需求方面，厦门人口聚集效应也比福州好太多，无论是省内泉州、龙岩等城市，还是省外其他城市的人，更多人想挤入厦门这个花园城市。

纠结的王女士，仍然没有想好到底该不该把手头的小房子卖出去，“万一卖完之后，没买上满意的房子怎么办，钱不就贬值了？”王女士说，她还得再想想。

就在王女士犹豫的时候，福州房价仍然在攀升。国家统计局公布了7月份70个大中城市住宅销售价格指数，福州新房价格增幅“十四连阳”，环比上涨1.7%，同比上涨15.4%。而各个机构显示的一二手房数据，仍在往上走。