无地不欢

龚小锋

“一二线城市地价高，竞争激烈，拿了有风险，可是不拿，没项目发展，风险更大。”类似的吐槽可见于各家开发商的口中。

在众多房企追逐之下，一线城市和部分热点二线城市，地价超过房价已成为一种普遍现象。但房企不太理性地抢夺地王，可能导致后续房地产市场酝酿巨大风险。

地产业绩饥渴

尽管中国经济在不断转型，转向科技创新和制造业，国家还出台了一系列措施鼓励大众创新等，但在宏观经济增速放缓的前提下，转向房地产的投资仍然在增加。

“现在实体经济仍然偏弱，房地产行业一枝独秀。”央视财经评论员薛建雄指出，房企融到的钱越多，就越去拿地，地价也越高，形成相互刺激。

“现在房地产与宏观经济已经陷入一个奇怪的循环，大家都觉得房地产有前景。”中国社科院城市竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，所有的需求端无论是中低收入者、中产阶级还是高收入阶层，无论是买房自己住，还是投资，大家都瞄准了房地产，尤其是中等以上的收入阶层。

房地产领域的一枝独秀，使得无论大小房企，均铆足劲头发展地产板块，试图通过攫取更多优质土地，换取规模和利润的增长，正因此，多数房企在上半年创造了历史最好成绩。

万科自3月以来，一直保持着每月300亿元以上的销售额，其今年上半年，销售金额历时仅118天即突破1000亿元大关，比去年同期足足缩短了59天，达到历史最短水平。截止到6月份销售额达到1877.7亿元，按照这个速度，全年突破3000亿元不在话下

恒大地产以1428.1亿元占据第二。碧桂园以1226.2亿元位居第三，增速堪称强劲。排在第四、第五分别是绿地集团、保利地产，销售额均破千亿。这些房企业绩得以迅猛增加，无不是在土地市场上敢于拼抢的结果。

此前出现的央企抢地潮原因也是如此，无论是水电系的电建地产和葛洲坝、鲁能，还是铁路系的中铁、中铁建等，为了摆脱被整合或重组的风险，都在积极谋求自己在21家央企地产内部的话语权。

大型企业如此，小民企也不例外。地产行业是一个任何企业都无法苟安的行业，要么强者愈强，要么等待破产。小企业只能冒更大的经营风险，才能实现自身从小到大的梦想。

中信证券在一份地产报告中提出，由于金融机构往往只优先满足销售额排名靠前的大企业融资需求——大企业可以享受低资金成本和多元化的融资渠道。而中小企业只有通过拿地，才能成为销售额靠前的大企业。

实际上，这不仅涉及资金成本的问题，更有团队职业生涯持续性的问题。如果项目断档也会导致企业开发团队无事可干。一些企业管理层为了保证职业生涯可持续发展，也很容易更激进地抢夺地王。

垂涎一二线

在三四线城市销售不济之际，一二线城市成了房企避险最好的港湾，今年上半年市场火热很大程度归功于二线城市的爆发，尤其传统强二线城市表现抢眼。

从克而瑞监测的2016年上半年57个城市成交数据来看，南京、武汉、天津、郑州等热门二线城市成交量同比涨幅已超50%，其中南京、天津较去年同期翻了一倍。

在这样的背景下，房企在一二线城市火力全开，在不少房企的业绩结构中，一二线城市几乎占据了绝对主力。

根据龙湖中报，今年上半年，龙湖签约额约为385.9亿元，同比增长 78.4%，再创历史新高。

今年龙湖的销售结构中，96%的贡献来自一二线城市，而2015年，龙湖在一线城市及重点二线城市销售额占比也高达77%，比2014年相比提高了3个百分点。

旭辉集团2016年上半年完成合同销售金额276亿元，同比增长163%，该公司有约77%的销售收入来源于上海、苏州、南京、合肥、杭州等长三角区域城市，有97%的销售收入来源于一二线城市。

由于房企区域战略趋同，专注一二线主流城市业已成为业内共识。但由此导致拿地难度不断提升，一二线城市面粉贵于面包，房企在规模与盈利之间进退维谷。

与房企热衷优质土地相对的是，一二线城市土地的短缺，使得核心区域一地难求的现象越来越严重。北京年内已有3个月份无宅地推出、4个月份无宅地成交。

上海方面，年初以来，上海宅地入市量整体走低，至5月起才有所回暖，上半年也仅完成不到三分之一的土地供应，二线城市也是如此，土地供不应求，使得这些城市成为2016年地王出现最多的区域，其中最主要集中在南京、苏州、合肥等城市，地价超过房价已经是行业普遍现状。

“保利在广州布局很简单，中轴线、市中心的写字楼用地、住宅用地坚决拿。有一块拿一块。”保利地产集团副总、保利东南区域董事长余英近日在谈及拿地之道时坦言。

在他看来，二线城市拿地同样要选市中心，因为人们还是习惯住在市中心。此外，邻近大城市的片区比如东莞、中山、惠州靠近深圳的片区，我们在东莞拿的地靠近深圳就卖得非常火爆。

“从历史看，除了三线城市，房企买高价地块都可以赚钱，以前这个行业的波动是爬山型的波动，这一轮的低点比上一轮的高点还要高，所以只要捂得住，现金流足够，就可以赚钱。”高和资本董事长苏鑫认为，但目前地价居高已使得风险明显上升。

融资环境宽松

房企抢地积极性大涨，宽松的货币政策是一大原因。在过去几个月，整体信贷政策宽松，在货币超发、流动性过剩的背景下，房企借钱的成本变得越发低廉，缺地不缺钱成了房企的共性。

薛建雄认为，现在的市场环境下，很多资金都愿意给开发商钱，“既然如此为什么不抓住扩张的机会呢？就算后面不赚钱，规模在也有利于后续融资与项目的开发。”

广发证券房地产行业研究小组首席分析师乐加栋表示，上半年货币政策持续宽松，而整个市场缺乏可投的优质资产，导致大规模的低成本资金借道资产管理公司、基金公司等进入房地产市场，使房地产行业成为吸收流动性的重要载体。

从开发贷的定价来看，银行几乎是通过“倒贴”方式支持房企争当地王。去年金地集团整体平均融资成本为5.32%，有着国资背景的厦门国贸银行融资利率最低至3%左右，甚至远远低于商业银行的一年期贷款利率。

房企融资渠道也更加多元化，相比过去依赖银行的开发贷款和销售资金回笼。不少房企融资来源于公司债和企业债等，还有相当一部分资金则来源于各类资金托管计划、地产信托等融资渠道。

以风头正劲的融信为例，今年1月登陆港股IPO融资17亿港元，上半年的销售额为174.1亿元，通过发行公司债等手段，完成了超过100亿元的间接融资。

大部分房企发债成本明显降低，最低甚至在3%左右，这也使得上市公司融资汹涌。Wind资讯数据显示，截至8月1日，2016年房地产业发债816只，发债总额7588.12亿元，是除金融业外发债最多的行业，较上年同期发债总额1934.73亿元同比上涨292%。其中，仅7月发债就达125只。

土地调控在路上

尽管一二线城市项目火热，但高企的地价也严重透支了未来的发展空间。薛建雄指出，如今的土地市场已经严重过热，特别是一线城市和热点二线城市，土地市场已经远远超过了应有的投资价值。

中原地产首席分析师张大伟指出，对于一二线城市来说，未来一年房价上涨不超过50%，拿下高价地的企业都将面临入市难题。未来三年，如果周围房价上涨不超过100%，这些地块都将面临巨大的资金压力与入市难度。

不少房企都表示出了谨慎态度，融创中国董事长孙宏斌对土地市场一直抱有审慎态度，他一直强调融创未来要“判断”，谨慎选择城市、区域以及产品。在其看来，房地产市场风险很大，尽管利率越来越低，但利率不会永远下降，2011年前后出现的房地产低谷也表明，房价不可能像大家想象的一样“一涨起来就停不住”。

对于一线城市土地市场频现的地王现象，碧桂园集团总裁莫斌近期强调：“我们一定不会拿面粉比面包贵的土地，这是我们的原则，也是公司的一条纪律。”余英也坦言，碰到个别特别疯的开发商就回避。很多特别疯的拿了地王，最后基本都是亏的。

楼市和土地层面政策的收紧，也让业界多了一重担忧。

一线城市中，上海因为地王频出引来各方关注，自融信110亿元拍下地王之后一周，上海陆续暂停4地块的出让。关于将收紧调控的传言在上海广泛流传。北京、深圳也有类似的风声传出，政策继续从紧将不可避免。