浅谈一线城市房地产价格暴涨原因

陈孝鹏

【摘要】2015年，在我国经济增长下行的压力下，四个一线城市和多个二线城市房地产价格再次大涨，引起了社会的广泛关注。本文认为这次一线城市房地产价格的暴涨与政府的货币政策和市场上的资金高度相关。政府监管部门和市场需要警惕资金在金融杠杆等金融工具的推动下一线城市房地产价格的非理性上涨。

【关键词】一线城市；房价；货币；资金

前言

2015年，中国经济增速继续回调，下行压力比较明显。在支持刚需、改善型需求以及去库存的宽松政策基调下，中国楼市整体持续复苏。但受存量房数量较大的影响，房地产投资增速降幅加大，全年房地产开发投资同比增速跌破1%。同时房地产市场分化严重，一线城市房价涨幅继续遥遥领先，二线城市房价小幅上涨，三、四线城市房價继续出现不同程度下降。根据国家统计局公布的数据来看，2015年，70个大中城市新建商品住宅价格同比综合平均涨幅为7.7%。四个一线城市同比涨幅依然明显高于其他城市，除深圳（47.5%）涨幅最大外，上海、北京、广州分别上涨18.2%、10.4%、9.2%。在全国经济下行压力加大的情况下，为何一线城市房地产价格却大幅上涨。

影响房地产价格的因素主要有建筑成本、供需关系，人口政策、货币政策、投资渠道。而一定时期房地产价格的大幅度上涨最主要的是需求的急速上升和资金的推动使价格货币化。房地产需求主要是刚需和投资需求。因此我们从人口结构和流动，货币政策、投资渠道来讨论一线城市房地产暴涨的原因。

一、人口结构和流动的影响

根据中国指数研究院的调查结果，25-34岁年轻人是购房的第一大群体，约占购房人数的50%，第二大群体是35-44岁，约占购房群体的24.5%，故25-44岁的这一年龄段要占到购房人数的75%左右。

中国由于计划生育的实施，人口红利的拐点已经出现，15-64岁劳动年龄人口占总人口比重的峰值在2010年已经达到74.5%的高点，到2013年这一占比已经降至72.8%。预计到2020年这一占比将会降至70%以下。而25-44岁青年人口的总数在2015年达到了顶峰，今后也将开始下降。中国城市人口老年化趋势越加明显。

由于一线城市具有许多资源优势，带来了人口流入的现象。但根据调查一线城市人口增速已大幅放缓。在2009年之前，一线城市人口增速从2004年的1.7%提高到8.7%的高点，但是之后增速一路下滑，2014年仅为1.1%。2015年估计几本持平。根据2月29日，上海发布《2015年上海市国民经济和社会发展统计公报》，至2015年末，全市常住人口总数为2415.27万人，较2014年度的2425.68万下降。其中，户籍常住人口1433.62万人，外来常住人口981.65万人，同比下降1.5%（14.77万人），2014年度外来常住人口为996.42万。上海外来常住人口出现了负增长，同比下降1.5%，这是十五年来的首次。常住人口更是改革开放四十年来首次负增长。

从上人口数据可以看出，一线城市刚需人口并没有大规模的出现，甚至出现了一定程度的下滑趋势。因此刚需的增长有限，不是2015年以来一线城市房地产需求的增长和房地产价格的暴涨的推动的主要原因。

二、货币政策的影响

货币政策主要包括利率工具和存款准备金率工具。利率工具主要通过房地产信贷价格来影响房地产价格。存准率工具主要通过调节基础货币投放规模来影响商业银行信贷资金的投放规模，从而对房地产市场需求产生影响。

研究结果表明，利率水平和房地产价格之间一般负相关性，即：利率上升和房地产价格的下跌，导致利率下降，房地产价格上涨。mishkin一样（2007年）、kau & dopper（80岁）、含有率（2004年）的实证分析表明，利率水平和房地产价格的aokieta；相关性负（2002年），英国的情况利率水平和房地产价格为负相关；我们梁斌、李庆云（2011）推测，贝斯引进方法模型均衡利率对利率工具和房地产价格的内心的关联性，实证分析进行研究的结果，对工具、利率房地产价格带来的影响也属鼠的明星们的大跃进。此外，波高、宋勃娜（2007年）、郭翟、光宇（2011）1998年至2006年分别运营和2001年-2010年中国房地产业界的样本，利率政策和房地产价格的内心关系实证分析的结果显示，利率政策在房地产价格的影响，整体的属鼠的明星们的大跃进。

存款准备金率与房地产价格一般也呈现负相关性，即存款准备金率下降提高货币的供应规模从而有利于房地产价格上涨，存款准备金率上升紧缩货币的供应规模从而不利于房地产价格。 2015年中国人民银行进行了五次下调一年期基准存款利率和五次下调法定准备金率的市场操作。一年期存款基准利率从2.75%下调至1.5%，存款准备金下调了2.5个百分点。在央行宽松的货币政策下，银行的信贷也开始激增。15年全年社融规模达到15.4万亿，若加回全年近4万亿地方债发行规模，全年广义社融达到19.4万亿。年末央行公布的数据显示，M2余额139.23万亿元，同比增13.3%；M1余额40.10万亿元，同比增15.2%；M0余额6.32万亿，同比增4.9%。M2/GDP的比例大幅上升，如今已经超过2倍。如果考虑2015年我国的外汇储备减少五千多亿美元，货币的投放量更大。

三、投资渠道的影响

随着我国居民收入的快速增长，大部分家庭尤其是城市居民家庭已经积累了一定规模的自有资金，考虑到我国金融市场发展程度仍然较低，资本市场仍在发展探索阶段，没有美国等发达国家专业性、规范性的投资理财机构，国内金融资本市场的准入门槛较高，中国人更多的是靠个人投资理财。随着国内房地产市场的快速发展，多数家庭将投资选择确定在储蓄、股票、房地产等方面。国内家庭投资者的投资策略主要依据投资收益率和安全性而定。

从投资的收益性来说，随着2015年央行5次下调基本利率，到年末银行一年期利率下降到1.5%，因此银行储蓄和相关理财产品的收益大幅度降低，同时受此影响大型投资机构，如支付宝中余额宝的年化率也降到3%以下。在债券方面，中国10期国债也突波3%。

从投资的安全性来说，随着2015年中国经济的下行压力和6月股票市场的大幅下挫，民众和机构更加担心投资资金的安全性。昆明泛亚有色交易所和P2P网贷公司e租宝两起重大的网络投资骗局事件凸显了网贷投资的风险性。同时民间贷款爆发了多起大型违约跑路事件。无论是号称有大型公司支持的P2P网贷公司的投资项目，或是民间个人或是企业的贷款投资，再或是股票投资，如今带给投资者的是越发的不安全感。投资者在这些地方的投资越发谨慎。

一方面银行利息较低，另一方面网贷和民间贷款安全性不高，经济下行又没有好的实业投资项目，在政府政策的支持下民众将目光投向了房地产。

在国家去房地产库存政策背景下，三、四线城市库存严重，凸显一线房地产投资的优质性。同时因为一线城市集聚了教育、医疗和文化等公共服务优势，以及投资信息、财富增值机会等是其他地方难以获得的，所以，它们能吸引国内资金大量流入。

总结：

弗里德曼说个：“通胀是一种货币现象。”任何资产价格偏离了基本面，都可以成为一种货币现象。2015年，在央行为了配合供给侧改革稳经济而实施的宽松货币环境，社会上大量资金和财富向一线城市集聚，伴随着金融杠杆的使用，推动了一线城市房地产价格的暴涨。

城市房地产繁荣前线市场投资非理性繁荣，即市场的影响。价格上涨刺激了投资者信息、互动和热诚人际关系的心理，逐步在此过程中，越来越多的加入到投机投资商。不介意财产的真正价值，或简单地向其他投资者实现与向往具有沸水球员。今天，城市房地产市场前线提件的代表团或联合国机构。历史证明，投资繁荣了繁荣的市场投机，紧随其后的是不可逾越的资产泡沫。

一线城市房地产的继续暴涨将使房地产市场越来越呈现泡沫化。如果房地产资产价格的上涨过于脱离经济的基本面，那么它们的价格必然会下降，从而导致房地产价格泡沫最终破裂。

参考文献：

[1]郭娜、翟光宇，2011：《中國利率政策与房地产价格的互动关系研究》，《经济评论》第5期。

[2]宋勃、高波，2007：《利率冲击与房地产价格波动的理论与实证分析：1998—2006》，《经济评论》第7期。

[3]梁斌、李庆云，2011：《中国房地产价格波动与货币政策分析——基于贝叶斯估计的动态随机一般均衡模型》，《经济科学》第6期。

[4]顾海峰、张元姣，2014：《货币政策与房地产价格调控：理论与中国经验》増一期。