浅谈房地产开发企业前期报建管理体会

【摘要】房地产开发项目报建是房地产开发企业在项目建设过程中一个必要环节，在市场监督管理制度愈发规范的前提下，前期报建工作凸显重要，如能做好项目报建管理工作，对项目施工验收的顺利实施无疑具有促进和保障作用。

【关键词】房地产开发项目；项目报建

1.引言

房地产开发项目报建工涉及到多个合作方和多个政府职能部门对每一个环节的审批和监管。每个环节上报材料很繁杂，审核的程序也很严格，任何环节的变化，都有可能导致项目建设周期拉长、成本上升等风险。为此，目前很多房地产开发公司成立了专门的部门来负责前期报建工作，但如何做好项目报建管理，提高报建时效是新形势下更需要重点关注的方面。

2.房地产开发报建的定义

工程项目报建是指项目从征地、立项、规划、设计、施工、验收、备案等各个环节得到政府相关部门的监督和管理，使工程建设项目建设合法化，得到国土局、发改委、建委、规划局、环保局、气象局、消防局、人防办等相关部门的确认，获得政府相关部门的审批意见或许可证书。房地产开发项目作为建筑工程项目，需要按照一般工程项目的要求进行项目前期报建。但房地产开发项目具有高投入、高风险、较强的区域性及必须符合城市规划等特征，其报建较一般工程项目存在一定的特殊性。房地产开发项目前期报建是办理从项目建设用地取得，到项目定位策划、规划设计，建设施工、销售服务，物业管理，直到竣工验收交付使用全过程中所涉及的政府相关部门许可证或审批意见。

3.房地产开发报建的内容和流程

3.1报建的内容

房地产开发项目报建主要内容涉及国土局的土地招拍挂和土地证照；发改委的项目备案；住建委的规划报批、施工许可和监督验收；房产局的物业招标、预售许可和产权证，即主要“五证”：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证和商品房预售许可证。其他报建内容还涉及消防设计审核、防雷设计审核、地震行政许可、环境影响批复、人防建设许可等。

3.2报建流程

报建流程各地由于要求不同可能存在部分差异，按建设的性质不同具体的工作程序和步骤也略有差别，但大体上都是一致。房地产开发项目报建一般分为前期报批阶段、建设施工监督管理阶段和产权销售阶段三个阶段。前期报批阶段主要依次办理土地证、项目备案、建设用地规划许可证（设计条件及红线、规划总平图）、环境影响评价、建设工程规划许可证（建设工程设计条件、建筑设计方案）、建筑节能及施工图设计文件审查备案（含消防、人防、防雷等专业设计审核）。建设施工监督管理阶段主要建筑工程施工许可（建筑工程报建备案、建筑工程招标、质量安全监督登记备案、合同成果价备案、劳务合同用工备案、工程保险）、监督管理（施工前放线和验线、建设工程规划核实、档案材料移交、工程竣工验收备案）。产权销售阶段主要依次办理预售许可证（白蚁防治、前期物业招投标、预售合同、资金监管、门牌）、房产证（一般由销售部办理）。贵港市政府近年来按照利民便民原则设置了集中办理行政审批服务中心，实行了“联合式”关联审批建设类项目报建管理方法，进一步优化了报建流程。

4.房地产开发报建管理

4.1把握政策风向标，熟悉并吃透房地产相关政策

政府部门一直在规范并完善房地产的报建制度，随着房地产行业的深入发展和市场经济的不断改革深化，政府部门运用宏观政策调控手段适时地进行政策调整。例如：2002年实行的土地招拍挂制度，2014年执行了新的《建筑工程建筑面积计算规范》，2015年实行了《不动产登记暂行条例》等。这些一系列的政策调整都规范了房地产行业发展，是报批报建的直接依据，作为房地产从业人员，必须熟悉并运用到日常报建工作中。

4.2加强企业与政府部门的联系沟通

报建办证工作主要与政府相关部门沟通联系，房地产开发企业应该主动和政府职能部门建立有效地沟通联系渠道，如住建委、国土局、房產局、发改委、人防、消防及防雷等部门。要积极参加政府部门组织的报建管理培训，以便及时获悉政府关于报建方面的政策导向和变化，便于随时调整项目报建的措施方法。同时，加强与政府部门之前的相互配合，共同促进项目报建工作的效率。

4.3重点突出，主次分明，梳理报建工作脉络

报建工作是一个复杂的系统工程，工作程序烦琐复杂，办事程序相互穿插。报建前可根据项目所在地的政策编制报建办理程序及业务内容，建立每个环节所需的资料清单、收费标准、办结时限和审核部门等相关信息一览表，画出报建程序的关系总图，找出报建资料的关联性。同时，报建工作也要像工程管理一样找出关键工作和非关键工作，理出重点、难点和关键点，这样可以提高报建时效。如办理“五证”是报建的关键工作，报建主线；其他如环评、消防、人防等为非关键工作，可以配合同时办理。

4.4发挥团队效益，优化报建手段

目前各房地产公司一般都组建了报建团队，就要明确团队中各个岗位的工作范围和职责，实行“分工不分家”的团队建设，关键岗位人员可以实行AB岗，同时发挥团队老同志传、帮、带的作用等。报建手段方面可以做到化被动为主动报建，可以同步或联合报建。

4.5 强化报建人员的业务管理能力

房地产企业的报建管理部门，需要加强房地产专业知识及国家政策规范知识的培训工作，一个合格的报建人员，不但要精通人际关系管理艺术还要精通专业业务知识和国家政策规范。积极参与政府部门或培训机构组织的专题业务学习和培训（讲座、培训），采取多种办法鼓励和支持报建人员深入到业务研究和学习当中（发表文章、取得证书），不断提高业务知识和管理能力。

结语：

房地产开发报建工作是一个专业规范知识和政府规定程序交织组合的系统工作，它溶合了建筑专业、政策法规、人际关系、项目管理等多学科在内的知识体系。习近平总书记曾言：空谈误国，实干兴邦。李克强总理形象的说：喊破嗓子不如甩开膀子。房地产企业真正如何做好报建管理并提高报建时效，减少误报、少报、漏报、反复报等人为管理失误的存在，这就需要我们在实际工作实践中不断地研究总结，不断地改进。

参考文献：

[1]刘姣《浅谈如何做好建筑工程前期报建工作》《中国建筑金属结构》2013（24）：227-227

[2]蒲锋《工程项目报建管理浅析》、《中国科技纵横》2012（16）：186-186

[3]胡明东等《谈房地产项目开发报建中的经验和体会》《建设科技》 2006（07）：132-133

[4]贵港市政务服务中心窗口服务指南

作者简介：

陈福（1984-），男，2006年毕业于武汉理工大学过程装备与控制工程专业，2016年就读于广西大学在职工程硕士项目管理专业，目前就职于贵港市碧桂园房地产开发公司。