关于房地产开发项目前期成本控制研究

赵斐

【摘要】控制房地产有利于我国经济的稳定，从其前期成本控制下手能够有效规范房地产行业，不仅能够使经济健康发展，还能够避免过高的利润带来的盲目投资，而且能够有效保证房地产的产品质量，因此文章从前期项目成本、控制的必要性、存在的问题以及应该采取的措施出发，简要分析了房地产的前期项目成本控制。

【关键词】房地产开发；前期项目； 成本控制

合理控制房地产前期项目成本，对于整个房地产项目具有极大意义，立项决策、设计、招投标这三个阶段是前期的重要内容，成本控制亦是从这三个方面入手，加强决策机制的建设，合理编制设计任务书，是前期成本控制的重要途径，通过对几个阶段的程序规范和严格管控，避免幕后运行所带来的成本负荷，从而极大的节约成本并提升产品质量。

一、房地产前期开发中的成本

近年来，我国房地产领域可谓如日中天，市价居高不下，这一方面是由于市场需求，另一方面，与前期成本控制不当，造价过高也有一定关系，而房地产的造价与其前期规划密不可分。房地产开发前期的主要成本由投资决策、规划设计、招投标阶段的成本共同组成，投资规模、定位以及财务策略的把控，决策的项目成本直接影响其盈利能力，施工设计图与房地产的预计成本和后期损耗直接挂钩，对整个项目的成本具有决定作用，而招投标阶段是工程施工阶段及后期实际所需的成本，是房地产项目成本的最终敲定，前期成本决定着后期成本，甚至整个项目成本，对于项目的市场定价具有至关重要的作用，必须将前期各阶段中的成本消耗因素加以总结分析，并找出成本失控的原因，为前期成本规范提供研究方向。

二、各阶段成本控制存在的不足

1.决策阶段的成本控制。该阶段本身所需成本较低，但决策对于项目的整体成本評估影响极大，因此成本控制尤为重要，投资报告对于项目成本把控不严，市场分析不透彻是决策阶段的经常性错误，也是成本失控的主要原因。对于成本评估的不重视、项目可行性研究不足、市场调查及定位不精确，决策的失误所导致的资金浪费现象比比皆是，所规划的市场前景晦暗、定位目标客户缺乏数据支撑，加之执行费用过高或过低，完全无法对后期开发施工做出指导，徒增成本。

2.设计时成本管控意识薄弱。施工需要依靠设计图，如果设计阶段对于投资额、工期、质量等的设计不合理，会增加施工阶段的成本，设计单位若只顾房地产开发商的要求，而忽略成本，在开发时则按照设计动工，那么必然导致整个工程出现大量不必要的消耗和浪费；设计方案缺乏经济适用性，方案与设计费之间的控制，对整个设计的质量与造价的平衡，均是设计阶段的成本失控因素，而设计人员的素质与设计阶段的造价控制也有着极大的关系，专业素质高的设计人员能够极好的兼顾成本与效果。

3.招标阶段的控制纰漏。招投标本是为了控制造价，提升质量，但是由于其执行过程的程序不正当，招投标未能起到预想作用。行政干预下的地方保护使得外来施工单位无法公平竞争，一些高质量、低造价的方案被拒之门外，而行政寻租现象亦使竞标黑幕频出，明标暗定、标底流出，报价远高于实际需要，成本显著增加；加之定标标准不科学，评标缺乏合理性，低价者中现象严重，这就导致一些企业恶意降低标价，中标后偷工减料，或者挂靠骗标等，这些都使招投标阶段的成本控制近似于无。

三、开发前期的成本控制要诀

1.提升决策质量，合理选择项目方案及区位。好的区位能够极大的减少项目的土地成本和安装成本，而一个优秀的决策方案更是能够在极大程度上节省项目成本。具体而言，要提升决策质量，需要对前期市场进行准确而科学的推测，分析其发展动向和环境，分析市场需求，合理预计客户群并做出相应的开发方案，深度研究开发可行性。购地时考虑价格、地段等因素，全面控制成本，结合经济发展的大势，抓住时机，在全面分析的基础上果断决策，减少投资的浪费和避免机遇的流失。

2.科学设计方案，平衡建筑质量与成本。建筑及其结构的设计是房地产设计的主要项目，建筑设计方面，美观舒适是其基本要求，但过分追求以至于成本无法满足则不利于房地产市场的发展。而建筑结构的设计是建筑的主体部分，必须要严格把控质量，一些建筑包装设计尽善尽美，却是虚有其表的豆腐工程，致使建筑安全受到威胁，因此，需对设计进行监制，严格管理变更设计图的行为，并就设计图组织专家进行评估分析其可行性及所需造价，并合理控制设计费用。

3.规范招标程序，严格审查投标文件及主体。招投标工程公开透明化，防止政府的地方保护和寻租，保证招标真正能够选取到优秀的施工团体和方案，实现造价与质量的最优化配置，另外，对投标文件进行审核，分析其投标方案的合理性及可行性，分析其过程中的利益空间，避免仅仅依靠标价来决定中标方案，全面分析投标计划书，保证招标标底的严密性，防止投标单位的恶意串标、投标。对投标主体的能力进行审核，避免挂靠所带来的质量危机，同时也能防止后期恶意缩减成本。

结语：

相信通过文章的研究，能对房地产行业的规范和成本的合理控制有一定的积极意义，通过对前期的成本控制，实现项目质量与成本的合理调配，也希望笔者的浅见能够吸引更多专家对于此问题的深思与研究，以此为广大的住户减少不必要的成本担当，并最终实现对于资源的节约，促进社会的和谐。

参考文献：

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[2]左建祥.房地产开发项目前期成本控制探析[J].企业研究，2012，（14）.

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