融信的“底气”从何而来

柒石

融信豪掷110.1亿元成为“史上最强地王”的新闻一时间把这家闽系房企推至风口浪尖。大家纷纷开始揣测这家名不见经传的房企是哪里来的底气，竟和央企抢地？

诚然，一家年收入几百亿（2015年融信年收入尚不足300亿元）的房企，一下子斥资110.1亿元去拿一块地，暂且不说这块地楼面价高得令人咋舌，单是这笔资金所占年销售额的比重（超过1/3），就让人感到不可思议。

更让人难以想象的是，2012年到2015年融信的资产负债率在港股40家地产公司中，始终高居榜首。就是这样一家高负债率的房企，却在拿地的态度上始终强势，此前融信已在2016年斥资229.9亿元先后拿下了13块地，如今更是击败众多强敌，成为沪上乃至全国的“地王”。融信的“底气”到底从何而来？

翻看各种资料后，可以得到一个显而易见的结论——融信的融资能力很强并且渠道丰富。此次拿地后，有利于扩大其企业发展规模，而规模扩大的好处在于可以获得投资方的青睐，以获得较低的融资成本。融资能力强了，个别项目即便短期盈利情况不理想，也不会影响整体大局。

从拿地策略看，融信的动作印证了“谁笑到最后才是笑得最好的”判断。实际上，类似仁恒等企业也有积极拿地和补仓的需求，但实际上，融信最后杀出来，其实说明在拿地过程中也在不断审视竞争对手的拿地策略。从很多企业的成长历史来看，上海项目多，企业的成长性就高，这也源于上海房价有坚挺的上涨动力。对后市的积极预判，可谓融信的首要底气。

从未来上海的土地市场来看，业内认为，房企如此疯狂抢夺“地王”，最直接最根本的原因就是“僧多粥少”。像上海这样的世界级、国际大都市，土地供应持续下降导致城市土地稀缺，繁华地段的土地比黄金还难求。毫无疑问，未来房企在一线城市拿地的竞争更加激烈、更加凶猛，拼的不仅是人脉关系、融资能力，关键是现金流与变现能力。正所谓“逆水行舟，不进则退”，在上海如果不拿地，就只能退出上海去二线城市了。从这个角度看，作为一家想要以上海为重心发展的房企来讲，融信此次抱有志在必得的决心也是可以理解的。这可谓融信的次要底气。

最后，融信即使有再大的底气，归根结底还是要有强大的资金支持。融信的钱从何而来，恐怕才是解释底气的根源。

资料显示，2015年融信中国净资产负债率247%，但资本成本在10.5%左右，均远高于同类房企，其中，负息债务为163.7亿元。而其上市的招股书显示，从2012年到2015年上半年，融信的净资产负债率分别约为：170%、500%、1540%和640%。杠杆如此之高，这些杠杆资金到底从哪里来？

在2015年上半年之前，融信的主要资金来源是信托和银行贷款，利息并不低。但2015年下半年之后，持续走低的债券利率让融信改变了“借钱”的方式。其通过低利率的债券市场获取了巨额的资金。据统计，去年下半年以来，融信获准在交易所发行的公司债券和私募债总额高达110亿元。此外，融信还获准发行购房尾款ABS8.8亿元；在券商平台还有“15融信01”“16融信01”等融资产品在售。

除了债券市场之外，银行的授信也是融信杠杆资金的重要来源。例如，2014年11月，融信集团与中国平安银行签署《银企战略合作协议》，据此平安银行首期将为融信双杭城项目提供高达65亿元的授信支持。当然，融信通过入股险资的方式，也是为了打通新的融资渠道。

凡此种种，都为融信铺垫了强大的资金支持。低廉的资金给了房企充足的弹药，没有限制的举债买地极大扩张了房企的拿地能力。而这一切都建立在房地产繁荣周期的基础上，一旦资金链条逆转，房企自然面临风险，而融信只是众多高负债房企中的“典型代表”。