抵押登记对银行业务的影响

丁求

在银行的信贷中，房屋是最重要的押品，占据了大部分的份额，还有部分动产抵押，无论是动产还是不动产，进行抵押登记，确保抵押权的成立至关重要。但是目前的抵押登记的不统一导致银行在业务办理中无所适从。

案例一

2015年7月20日，上海市高级人民法院（简称“上海高院”）发布了2014年度金融商事审判十大案例，其中“郑某与甲银行金融借款合同纠纷案” 郑某因购房需要向甲银行申请按揭贷款172万元，并以其和肖某共有的房产提供抵押担保，同时办理了抵押登记。抵押合同中约定抵押担保范围包括借款本金及利息、罚息以及实现债权的所有费用，但抵押登记权利证书仅载明债权金额为172万元。后因郑某连续拖欠贷款本息，银行宣布借款提前到期并诉至法院，请求对抵押房屋实现抵押权。上海法院最终确定，根据我国担保法第四十六条的相关规定，抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用；抵押合同另有约定的，按照约定。故在抵押借款合同法律关系中行使抵押权，当以合同约定的抵押担保范围作为确定抵押物处理后所得价款的优先受偿范围，而涉案房地产抵押登记证明上所登记的“债权数额172万元”并非本案合同约定的抵押债权的全部。

案例二

江苏徐州某商业银行以房产抵押向抵押人发放贷款1500万元，并办理了抵押登记。到期后，借款人不能按期归还，某商业银行向法院提起了诉讼，尽管双方的抵押合同约定抵押的范围覆盖了利息、违约金、罚金以及实现债权的费用，但是法院判决案涉抵押担保的范围应以登记记载的内容为准，仅仅支持所登记的债权数额1500万元，而对所产生的利息、罚息以及其他的费用不予支持。

案例三

江苏某商业银行以机器设备抵押向抵押人发放贷款300万元，并办理了抵押登记。到期后，借款人不能按期归还，某商业银行向法院提起了诉讼，最后机器设备出售的价格为500万元，法院判决按照抵押登记内容，除了偿还贷款本金300万元，还支持抵押合同约定的利息、违约金、罚金以及实现债权的费用，因为工商局的抵押登记证书中对抵押合同所约定的抵押担保的范围进行了登记。

相关的法律法规导致的困境

物权登记具有对抗效力。我们国家对于物权采取的是登记主义，《物权法》第十四条规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十六条规定不动产登记簿是物权归属和内容的根据。第十七条规定不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。所以按照物权法的规定，不动产的登记是对外公示的方法，不动产不动产登记簿所记载的事项具有法定效力，相关各方必须遵守。所以登记簿的登记事项和内容对银行的抵押贷款业务影响很大。

不同的法律规定了不同的登记事项。

2008年5月27日（2008）36号文根据《房屋登记办法》第四十四条要求，对符合规定条件的抵押权设立登记，房屋登记机构应当将下列事项记载于房屋登记簿：（一）抵押当事人、债务人的姓名或者名称；（二）被担保债权的数额；（三）登记时间。制作了统一的2008年版房屋权属证书、登记证明式样。这个涉及登记的法规没有将担保的范围作为登记事项。同时由于债权本金比较明确，而要将最终的债权总额进行事先很难明确下来。《物权法》第一百七十三条规定：“担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。《担保法》第四十六条做了同样的规定。但是由于房屋的抵押登记不登记担保范围，所以对于担保范围无法以登记的形式进行公示并获得一致的保护。

而机器设备等动产的抵押登记则规定的较为全面，《动产抵押登记办法》第四条规定 《动产抵押登记书》应当载明下列内容：（一）抵押人及抵押权人名称（姓名）、住所地；（二）代理人名称（姓名）；（三）被担保债权的种类和数额；（四）担保的范围；（五）债务人履行债务的期限；（六）抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属；（七）抵押人、抵押权人签字或者盖章。债权的种类和数额以及担保范围都作为登记事项，将当事人之间的约定可以以登记的形式反映出来。

对法律法规的理解不一致

尽管《房屋登记办法》没有将抵押担保的范围作为登记事项，但是对于所登记的债权数额如何理解也是至关重要，如果理解为本金，对于没有约定的担保范围按照抵押合同约定进行，也符合当事人之间的约定；如果将债权数额理解为所有的债权总额，尽管不符合当事人的约定，但是符合文字解释的原则。所以对于法律法规的理解不同导致了不同的判决。

如何解决这样困境

对登记的债权数额按照评估价进行登记。现在有些地方的房屋登记机构已经要求适当提高登记的数额，如南京要求按照房屋的评估价格作为债权数额进行登记，实际放款的数额在评估价之下。这个也是目前的状况下暂时采取的保护贷款人利益的权宜之计。

司法解释对所登记的债权数额统一明确为债权本金，而担保的范围按照法律规定或者抵押合同的约定。最高人民法院可以统一进行司法解释明确登记债权数额的含义和范围，以便统一全国的法院判决，避免产生同样情形在不同的省产生不同的判决。

修订《房屋登记管理办法》等具有类似规定的法规，将抵押担保范围作为必须登记的项目。