浅析房地产价格的形成机制及影响因素

赵静

摘 要：近年来，我国房市价格不断上涨，现如今人们的热点问题之一就是讨论影响房价变动的因素。本文通过对房地产价格的形成机制及影响因素的分析，引导房地产主体做出正确决策，以促进中国房地产市场保持健康、稳定的发展。

关键词：房价；形成机制；供给；需求；影响因素

作为国家的支柱产业，房地产业稳定发展关乎着国计民生。房地产价格作为房地产业的“晴雨表”，反映着一定区域或地方乃至国家的经济状况。从2010年以来，政府出台了很多调控政策，目的就是为了抑制房价的不断上涨，虽然略有成效，市场得到了些许缓解，但房价依然居高不下。房价的持续上涨，给人民和社会带来了很多的困扰，过快增长的住房价格使居民买不起房，住不起房，尤其是中低收入的人民，住房价格的持续上涨会引发社会的动荡问题。因此，房价不仅仅成为了社会关注的重要民生话题，也已然成为政府宏观调控的重中之重。加强对房地产价格的研究和分析，了解房地产价格的形成及影响因素，对于政府制定相关房地产制度以调节房价，进一步加强的宏观调控有着重要意义。因此，本文的研究具有重要的理论意义和现实意义。

一、房地产价格的形成机制

房地产市场价格是在市场中由供给和需求两者不断作用后形成的均衡价格。由于房地产供给分为长期和短期两种情况，故我们分类来看。

（一）短期：无弹性的房地产供给

从短期来说，房地产供给是相对稳定的，因为短期之内房地产开发商无法增加供给。当市场处于已经均衡的状态时，如果消费者增加需求，而供给却不能随之增加，故价格上升，反之，导致房地产价格下降。

（二）长期：富有弹性的房地产供给

从长期来说，房地产的供给是富有弹性的，因此，房地产市场的均衡价格是根据供求双方不断作用而不断变化的。如下图。

当某一区域的房地产的市场价格低于P0时，需求大于供给，市场处于短缺状态，开发商会提高市场价格。当此市场价格高于P0时，供给大于需求，市场处于剩余状态，开发商将被迫下调市场价格。只有当市场价格恰好等于P0时，恰好供给与需求相等，此时处于均衡状态。由以上可归纳房地产价格的形成机制为：首先，按照价值规律，房地产的价格主要由其价值决定，但由于供给和需求等因素的变化，房地产价格会围绕价值上下波动；其次，房地产价格是在市场中进行的，所以取决于于市场中的开发商和消费者。

二、房地产价格的影响因素

（一）成本因素

1、地价。在房价构成和利益分配中，地价是房价的构成因素之一。在房地产开发过程中，土地的取得是整个房地产经营项目的开端和基础，开发商总是先取得土地使用权，才能成功进入房地产市场，进行房屋的开发与经营。地价是房价的基础，地价的上涨必然会引起房价的上涨。即为水涨船高的道理。

2、开发支出成本。房地产开发成本包括前期调研、设计阶段、施工阶段以及竣工验收阶段各项成本支出，而且在开发过程中，必然会使用各类建筑材料，如若建筑材料（钢材、水泥、沙子、砖等）价格上涨，必然影响施工成本，进而影响房价的上涨。

（二）经济因素

1、国民经济（居民家庭收入）。理论和实证研究都表明，居民收入是影响住宅价格的基本因素，只有居民手中有钱，才具有基本的购买力，才能带动了城镇居民包括住房消费在内的各项消费的增长。

2、利率。住宅相对于一般物品来说价值很大，表现之一是单位价值高；表现之二是总价值大。由于其价值量大，一般来说，购买者或消费者是谨慎的，有时不仅需要房地产经纪人、律师等提供相关的专业服务，还需要金融机构的支持。而对于房地产的投资者和开发者来讲，他们更是依赖着金融机构的信贷支持。一旦金融政策或者利率发生些微的变动，都会对房地产交易的数量、价格产生影响。

3、税收。我国现行的房地产税收体系有不同环节，在交易环节上，通过差别化住房税收政策主要是增大投资性房的交易成本，降低刚需住房的交易成本。在住房交易所得税上，需要加大税收征管，严厉打击阴阳合同，从而可以降低投机性购房的投资回报率。

（1）人口情况。所谓“衣食住行”，正是因为住宅是人们生活的基本所需，人口才成为决定房地产需求的因素之一，人的数量、素质、构成等情况都会影响着房地产价格上下的波动。人口数量直接影响住宅需求，素质及结构、构成将间接引起住宅需求的不同，进而影响房地产价格的变化。

（2）城市化进程。城市建设是城市化进程加快的必然结果，城市建设，其中一项就是城市拆迁。正是由于城市的拆迁，才会在较短时间内造成大量居民的购房需求，成为住房价格上涨的重要力量支撑。而且未来中国的城市仍有大量的拆迁，2010年，住房和城乡建设部研究中心主任陈淮表示由于历史原因，在未来20年内，中国现有的城镇住房将有一般需要拆除。而由此造成的大量的购房需求会给城市住房价格造成长期的压力。

（3）中国人传统的观念。在东方文化里，对家的概念始终包含着住房的所有权这一观念，有房才叫有家。房子是家庭的依托，是稳定的象征，是家庭不可或缺的部分。这种“房子情节”在很大程度上影响了年轻人的购房决策，对住房的购买需求形成所谓的“刚性需求”，即无论房价多高，只要倾其所有能买得起，就一定会买，因为这一原因，曾经出现过“丈母娘推高房价”的观点，以为大多数丈母娘坚持“没房不嫁女”。虽然这种观点有些片面，但是在一定程度上说明，“婚房”的确构成房地产市场的“刚性需求”。

（三）环境因素

住宅的开发、利用不像一般物品的使用那样基本是孤立的，而会对其周围产生影响。而周边特定的环境和服务也会对住宅产生影响。因此，住宅是由区位地块、环境社区以及住宅建筑等组成部分及其配套服务构成的一个或多个家庭居住的生活场所。而与住宅相配套的设施如餐饮、医院、学校、娱乐设施、超市、公园、商店、车站、农贸市场及其他服务设施。这些设施改善与否直接影响房地产价格的高低。

三、结论

通过对了解房价形成机制的理论知识，再考虑不同影响因素的作用程度、方向及方式，帮助房地产市场主体做出正确的投资经营决策。政府通过房价变化掌握房地产市场的动态，准确判断市场的发展趋势，从而引导正确的投资和消费，促进市场供求平衡，避免房地产市场的大起大落。（作者单位：西安交通大学）

参考文献：

[1] 刘晓宁.区域因素对房地产开发影响的比较研究[J].中国房地产，1996，（7）：45-48.

[2] 武康平，胡谍.房地产市场与货币政策传导机制[N].国际金融研究，2010-11.

[3] 王克强，郑颖.房地产市场有效性研究综述[J].中国土地科学，2006，20（5）：54-56.

[4] 严金海.中国的房价与地价：理论、实证与政策分析[J].技术经济数量经济研究，2006（1）：17-26.

[5] 中国科学院大学中国产业研究中心.2015中国房地产市场回顾与展望.[M].北京：科学出版社，2015：38-39.

[6] 胡晓添.中国城市房地产市场宏观调控效应研究[J].中国土地科学，2011，（10）：15-18.

[7] 华伟房地产经济学[M].上海：复旦大学出版社，2006.

[8] 李敏捷，傅泽田.住宅价格的影响因素综述[J]，建筑经济，2007（2）：53-57.

[9] 吴公梁，龙奋杰.中国城市价格与居民收入关系的定量研究[J].土木工程学报.2005（6）：130-133.