从供需两侧协同发力来稳定上海楼市

文/本刊评论员

从供需两侧协同发力来稳定上海楼市

文/本刊评论员

最近，上海城市人口变化和楼市现状令人深思。上海官方发布的统计公报显示，至2015年末，全市常住人口总数为2415.27万，本市户籍常住人口1433.62万，外来常住人口981.65万，同比减少14.77万，同比下降1.5%，这是15年来上海人口的首次下降。而上海房产交易异常火热，房价快速上涨，市场喧嚣景象甚至超过了前几年的鼎盛时期。

对于上海常住人口减少的原因，有关方面的解释是：“常住人口减少源于一部分劳动力随着产业结构调整而迁移。”也有人认为，可能还有另一个重要原因是周边城市群的截流效应，即上海周边环绕着长三角最富庶的城市群，南京、杭州、苏州、宁波这些二线城市近几年的快速发展，使上海失去了绝对的中心地位，也在一定程度上截流了涌入上海的外来人口。虽然没有数据显示上海对于高端人才的吸引力在下降，但上海生活成本高企是不争的事实。上海已经跃升亚太地区外派人员生活成本最高的城市。上海房价高导致居住成本高。

上海在我国经济社会发展中的战略地位非常重要，对各地有强烈的吸引力。上海房价上涨快有其客观的原因。直接原因是宽松货币政策刺激，让刚性需求、改善性需求和投机需求纷纷入市，最基本的影响因素还是住房供求关系，但其中非理性过热的市场情绪不容小觑。上海房价快速上涨所导致的负面影响将显现，最主要的是严重阻滞经济结构调整，房地产成本过高，导致一些传统行业难以生存，公众创业困难重重。房价继续飙升必然进一步提高商务成本，不利于上海的可持续发展。

我国未来的房地产市场将由过去的人口因素驱动下的一、二、三、四线城市房价普涨，转变为货币驱动下的重点城市房价上涨。上海高净值人群集中，由于经济处于“换档期”和“阵痛期”，对于过去几十年制造业繁荣期积累起来的财富而言，有着“资产配置荒”和财富管理的巨大需求。在股市震荡下行、理财产品缺乏吸引力的情况下，资金有强烈的寻找投资方向的冲动，而买房置业的财富追求是这座城市的传统，再加上住宅的金融属性凸显，成为资产保值增值的“安全垫”。因此，上海未来的房价仍将继续上涨。房地产市场事关上海经济社会健康发展，事关广大人民群众的切身利益，事关上海的当前和未来，面对上海楼市的新情况、新问题，市政府及时出台《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，从供给侧和需求侧两方面开展新一轮楼市调控。在供给侧方面：增加土地供应面积，及时向社会公布信息；增加中小套产品的供应数量，特别是搞好保障性住房建设和供应，多渠道挖掘供应潜力来满足中等收入家庭住房改善需求和住房保障需求；着力完善“分层次、多渠道、成系统”的住房供应制度。在需求侧方面：从严限购，杜绝用企业名义违规交易；从紧实行差别化住房信贷政策，加强个人住房贷款管理；加强对市场监管，叫停首付贷、过桥贷，打击交易过程中各种违法违规行为。期望通过一系列举措达到稳定人心、稳定预期、稳定市场的目的。