房地产业调控在经济结构调整中的意义和作用

郝鹏

【摘要】进入2016年以来，我国正在大力推进供给侧结构改革，根本目的是提高社会生产力水平，落实好以人民为中心的发展思想。在适度扩大总需求的同时，去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板，从生产领域加强优质供给，提高供给结构的适应性和灵活性，从而使供给体系更好适应需求结构变化。在这样一次深刻的经济结构调整中，房地产业过冷过热都将不利于国民经济的健康可持续发展。房地产的企稳，直接关系到国家经济的健康。本文对此作了简要论述。

【关键词】经济结构调整 房地产业 健康 可持续

在社会主义市场经济的发展完善中，在国家经济结构的重大调整中，我国房地产业也经历了一系列调控。进入21世纪以来，我国宏观经济发展不断加速，经济增长内在动力不断增强，经济发展进入新一轮的增长周期，也促进了我国房地产业的迅速发展。随着宏观调控的推进，已影响到社会经济的投资策略，国家也连续出台关于房地产的政策。只是，和其它行业一样，新政策并没有直接地作用到楼市的企稳，反而是一波又一波的价格疯狂。随着城市化率的提高，刚性需求的持续，又为商业地产的开发提供了不竭的机会。

无需质疑，房地产在保增长、稳增长方面一直具有举足轻重的地位。房地产品消费特别是住房消费是综合性消费，波及和带动生活消费的方方面面。因而，发展房地产业，从住房综合消费方面讲，为人们生活其他方面的提高创造了条件，房地产业还可以提高居民住房消费水平，促进生活消费水平全面的提高。只是，过冷过热的楼市也会引发经济结构的失衡，因此，及时的必要的调控也是政府的重要职责。

为保证国民经济持续稳定的增长，近年来国家采取了强有力的刺激措施启动国内需求，这在一定程度上缓解由于商品房积压，导致房地产开发快速膨胀的状况，也在一定程度上带动了房地产需求，促进了房地产市场的复苏。加之前几年政府出台的政策措施，例如降低银行利息率，扩大财政支出，降低存款准备金和鼓励银行放款，大幅度提高职工工资和增强居民购买力。对于防止经济滞涨和衰退，调节国民经济增长态势和稳定发展，产生了刺激作用。然而，经济泡沫尤其是房地产泡沫的危害又必须未雨绸缪，美国次贷危机的前车之鉴不能不忘。虽然增加就业有赖于各行各业的快速发展，而经济结构合理调整又是必须做好的工作。供给侧结构的改革还要与去库存相适应，为此，除了继续实施调整国民经济发展的一般政策以外，还必须从房地产自身行业特点出发，采取灵活的调控措施。

例如，为了有效平抑房价，抑制房价的过快增长尤其是囤房、炒房之类的不良现象，政府连续出台限购政策，客观上已经让更多的恶性炒作得到遏制。与此同时，我们也必须认识到，发展房地产业拉动经济是有条件的，至少要防止房地产价格扰乱了经济秩序。投资开发房地产既起需求效应拉动经济增长，但又有供给效应，并且这是投资本质上的效应。如果投资开发房地产不能产生需求效应，仅仅是炒作，对国民经济的健康发展就弊多利少。如果投资开发房地产品有需求效应，公平出售给正常合理的消费者，对国民经济的拉动的效应也是正面的，房地产市场供需运行保持良性状态。但投资开发房地产品必须有合理的最终消费可能以及购买力。所以就必须杜绝某些恶性炒作，甚至商业欺诈，诸如某些中介机构以及开发商的自编自导，甚至引发了让人啼笑皆非的离婚闹剧，疯狂过后，注定是一地鸡毛。所以，就必须在信贷、税赋、限购方面出台及时有效的国家政策。

首先，对于合理合法的刚性需求者，要有条件地放开信贷支持，对于开发商也是这样，尽量避免因为资金链紧缩，而让大量的企业面临困难。如果从房地产业性质来支持发展房地产业，不仅有利于房地市场的健全完善，有利房地产开发和出售，而且也有助房地产健康发展，从而有效拉动经济增长。房地产业性质是商业服务业，本质上属于第三次产业。它是以房地的交换流通为主，房地产业发展需要国民经济中许多部门和行业提供物质资料，与之配合发展。我国建筑成本主要是材料消耗，由其他部门和行业出售产品配合的。发展房地产业需要国民经济中的建材、机械等许多物资生产部门和服务行业的产品和劳务提供相配合，从而拉动其发展。房地产业发展结果的房地产品，为国民经济许多部门和行业的发展提供了前提和场所。开发营建房屋，又可以为中介、售后等物业管理、家政服务等多个行业发展提供前提和发展场所。第三次产业的主要生产资料是房屋，有了房屋也就为其发展提供了前提，促进其发展。另外，住宅不仅是生存资料，还是享受发展资料，因而，发展房地产业，提高居民住房消费水平，从住房综合消费方面讲，为人们生活质量的提高创造了条件，进而促进生活消费水平全面提高。住房水平提高和居住环境改善，可促进生活消费的多方面，拉动多方面产品销售和劳务交换。正因为房地产业发展有强烈的联动效应，因此，确保房地产业的健康发展，具有非常重要的意义。

其实，自2004年以来，国家就已经颁布了一系列的土地政策，这些政策具有连续性和整体性，旨在通过对土地市场的监管力度，从源头上进一步规范房地产市场的供给，防止土地的盲目开发以及房地产价格的过快增长。经验表明，正确运用土地政策参与宏观调控，对制止部分行业盲目投资和低水平扩张产生了釜底抽薪的效应，是国家宏观调控措施凸显成效的关键因素所在。从我国多年发展实践来看，房地产业的失衡很大程度上是源于土地市场的失衡，因此利用土地供应政策进行宏观调控，其实质是以中央政府为主的国家各级政府通过对全国或本辖区内土地资源的供应总量和结构的干预，对一定范围内宏观经济总体运行进行引导和调节的过程。加强土地市场管理、大力征购或回收土地资源成为政府的既定目标。通过土地的征购、收回、储备和有计划地投入市场，既充分合理地利用土地资源，也保证城市规划的有效实施。作为城市运营发展的最大资源，土地极为宝贵，因此，土地资源应该得到最大化的利用。与此同时，我国宏观调控政策是一个多种政策体系的有机结合体，必须将货币政策、财税政策、产业政策、土地政策等政策手段有机地结合起来，才能有效地遏制固定资产过度增长的趋势，从而确保国家经济的健康可持续发展。