倒按揭养老模式推行研究

廖开妍?罗璋?刘超男?李睿琦

摘要：养老在生活中一直备受政府和人民的关注，如何解决我国的老龄化问题，提高老年人的生活质量，成了政府和我们所面对的一个巨大难题。因此倒按揭模式便应运而生。倒按揭在中国试点结果不如人意，究其原因还有很多的不足之处，要求人们改变观念，积累经验。以绵阳为例，做为老龄化程度越来越重的科技之城，倒按揭的有效实施需要政府政策的支持和有效的实施计划。

关键词：养老；老龄化；倒按揭

中图分类号：D922.282 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）08-0000-02

一、我国养老的现状

目前，我国正步入老龄化社会，并且老龄化速度惊人：截至2014年底，我国60岁以上老年人口达到2.12亿，正逐渐步入老龄社会。预计到2050年，我国老年人口将达到4.2 亿，占总人口的25%，我国已是老龄化最快的国家之一。2012年底，从绵阳市民政局了解，我市现有60岁及以上的老年人口达103万，占总人口的18.5%[1]。到2014年底，60岁以上的老年人口达到了112.79万，这就意味着在每五个人当中，就有一个老年人。绵阳市人口老龄化程度越来越重，已经高过了全国平均数。然而我国老人的养老保险和医疗保险的普及率非常低，特别是在绵阳这种三线城市，有相当部分老人根本没有参加任何保险，致使由于老年人口带来的一系列问题成为当今政府面临的重要问题之一，特别是空巢老人，越来越多的年轻人奔向北上广等一线城市，在那里工作定居，致使留在家中的基本都是老年人，有房没钱没收入。如何提高老人的生活水平，促进社会的和谐发展是当今社会关注的焦点之一。大部分老人奋斗一生的资产就是房屋，这就产生了有房没钱，或者有钱没房的问题。所以如何使老人既有房住又可提高其生活水平减轻子女负担便成为人们普遍关注的问题。倒按揭就是在这种背景下被提出的。

二、倒按揭的实施现状

“倒按揭”也称“反向住房抵押贷款”。是指房屋产权拥有者，把自有产权的房子抵押给银行、保险公司等金融机构，后者在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计房主去世时房产的价值等因素后，每月给房主一笔固定的钱，房主继续获得居住权，一直延续到房主去世；当房主去世后，其房产出售，所得用来偿还贷款本息，其升值部分亦归抵押权人所有。

倒按揭起源于荷兰，但是发展的最为成功的代表国家却是美国，这不仅提高了老年人的老年生活质量，减轻了子女的负担，从另一方面来说也鞭策了年轻人的积极性和上进心，因为他们不能指望老人的房产，而是要自己奋斗。2003年初，我国引入对住房倒按揭的研究，并成为学术界研究和关注的热点。2016年6月，中国保监会下发《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，决定自当年7月1日起，在北京、上海、广州、武汉四地率先开展老年人住房反向抵押养老保险试点，试点期为两年。2015年3月，经过保监会批准，首款保险版“以房养老”产品由幸福人寿保险股份有限公司正式推出。2015年4月，一房养老保险正式落地。据了解，自倒按揭试点以来，只有幸福人寿一家保险公司开展了此业务。截至2016年6月28日，四地仅有60户78人投保[2]。虽然尝试不算成功，但是从发展的角度来看，“倒按揭”养老模式的推行和发展对于解决我国养老问题却有着非常积极和深远的意义。

三、倒按揭实施所遇的障碍

（一）倒按揭政策的宣传不够

就目前来说，倒按揭很少出现在电视上或者报纸上，很多人对这个政策都是闻所未闻的。人们对倒按揭不了解或者说了解不够就大大降低了对其的认可程度。以绵阳来说，在我们的调查中，有47.06%的被调查者不了解倒按揭政策，甚至以前从未听说过。

（二）老人传统观念太重

中国人固有的传统思想就是“养儿防老”，老人的房子是他们赖以生存的场所，也是要留给自己的子女的。所谓有房才有家，如果不是迫不得已的情况下，他们是不愿意出售自己的房子的。在我们的调查中，对于40岁以上的人群，有54.17%的人不愿意实施倒按揭，有25%的人处于观望状态，只有20.83%的人愿意实施倒按揭。

（三）房产的评估体系不完善

在市场机制和政府调控的双重作用下，房地产市场波动很大，房价不稳定，很难评估未来房价的走向。而且我国土地有70年的政策，可能老人还在世但是土地已经到期了，这对房价总体评估也有很大的影响。

（四）实施时间长，风险大

首先对老人寿命的预期存在风险，老人寿命的预期对银行或者保险公司都有着直接的影响，但是预期寿命确实很难准确估计；其次是道德风险，在签订合同后老人是否会对房子进行正常的维护对房产未来估价有着直接影响；最后是利率风险，名义利率和实际利率的波动。

（五）缺乏信任的机构

目前在中国的试点城市中，只有幸福人寿一家保险公司开展了此业务，如果投保人很多，幸福人寿将面临着对资金庞大的需要，一旦资金链出现问题，老人的钱不能及时到账，后果不堪设想。而且除了幸福人寿以外并没有像银行之类的被老人所信任的机构开展此业务，所以大家都有很大的信任顾虑。

四、针对倒按揭政策实施的建议

（一）加大倒按揭政策的宣传力度

由于受传统观念的影响，老人们对倒按揭政策都有点难以接受，如果不了解或者了解不够那就更难被接受。所以政府应该加大宣传力度，特别是针对对新鲜事物接受度比较高的年轻人。在我们的调查中，对于40岁以下的人群，有55%的人愿意实施倒按揭，36%的人群属于观望状态，只有9%的人不愿意接受。

（二）政府加强引领

政府的引导是一个新兴产业必备的支持。政府不能在市场监管和风险控制职能上缺位。纵观美国、英国等国的亿房养老模式，即使没有专门的立法，也有相关的法律法规，因为以房养老的申请者是老年人，他们是社会的弱势群体，风险承受能力和心里承受能力都非常的低，一旦在养老问题上出现了问题，会引起很大的社会问题，导致社会的不稳定，影响当局的政治利益。

初期是有政府做为主要推动的主体，所需的启动资金需要政府财政划拨；发展期企业逐渐被优惠的政策吸引到市场中，企业通过采用基金、证券化等多样化融资方式融资，并可以探索建立二级市场增强资本的流动性，通过分散风险使有越来越多的主体加入到以房养老的市场中；成熟期时，银行保险等金融机构占市场上提供产品的绝大多数主体，政府从主体的角色逐渐退位，从事一些保障性和特种服务，实现产品的良好发展。

（三）完善房地产评估体系

一方面加强政府的宏观调控，稳定中国的房地产市场；另一方面加快中国的房地产金融改革，这方面我们可以引进一些符合国情和实际的融资工具和模式，比如房地产抵押贷款证券化。

（四）设立倒按揭制度的避险机制

可以设立住房反向抵押贷款担保基金，基金的费用由从借贷双方双向收取。一方面保证消费者的权益，防止贷款机构因为经营不善破产，借款人得不到应有的贷款；另一方面，若房产遭遇泡沫破裂，房产市值并不够偿还贷款的本息和，那么贷款机构的损失可以由基金进行补偿。政府作为风险控制者，才能坚定反向抵押贷款的幵办机构和借款申请人的信心。

（五）加强立法，规范养老行为

倒按揭是一种养老模式，是对老年人生活的一个保障，但是并不意味着实施倒按揭子女就没有赡养的义务。倒按揭政策的实施会涉及到房管局、金融保险行业、房地产行业、政府相关部门、人社部等等，体系非常的庞大，所以政府必须加强法律的监管，使这一制度做到有法可依，依法治理，也让百姓能放心。

参考文献：

[1]绵阳市政务网；www.mianyang.gov.cn.

[2]央视财经：2016-07-11.

[3]刘莲莲.以房养老模式的问题研究及对策[J].广角，2016（03）： 76-77.

[4]姜晨曦.浅析我国以房养老政策-以上海为例[J].社会·保障民生，2016（10）：182.

[5]刘芳.试析以房养老的有效实施[J].哲学·社会学研究，2015 （02）： 61-62.