中小城市住宅小区停车现状及对策

宋欣蕊

摘要 随着社会的发展和收入水平的提高，中小城市私家车以井喷的势头增长。私家车快速增加的数量对居民日常生活产生影响，也对住宅小区车位供给能力提出了考验。本文以襄阳市区为例，实地走访43个小区，回收有效问卷194份，调研襄阳市区住宅小区停车现状，对襄阳市住宅小区停车供求矛盾及居民感受做出分析，对老旧小区及新建小区缓解停车难问题提出相应的建议。

关键词 住宅小区 停车 费用

中图分类号：TU984.12 文献标识码：A DOI：10.16400kj.cnki.kjdkz.2016.07.068

0引言

自1978年改革开放，我国经济、社会快速发展，人们购买力不断增强。近年来，在楼价飙升的背景下，家用轿车价格稳定或趋于下降，我国中小城市家庭拥有私家车的数量越来越多。交通的发展，减少了空间和时间的限制，但住宅小区停车位供给的硬件条件无法满足居民需求。中小城市近年受快速增长私家车数量及不相匹配的停车位供给矛盾的影响，住宅小区车辆停放紧密、挤占公共资源、交通状况变差、邻里关系紧张。住宅小区停车问题属于社会问题，对居民生活质量、出行效率，对小区物业管理，对汽车产业发展都有一定的影响。

国内研究主要集中在城市规划变革、停车指标制定、停车模式开发以及公共交通发展几个方面研究住宅小区停车问题。许建和研究住宅小区停车问题提出地下停车为主的方式；何霞荣等（2008）提出机械停车是未来住宅小区停车位发展的方向；周灵芝（2009）提出建设公共停车场缓解小区停车压力；杨传明（2012）等对苏州市区各个用途停泊车位及车位利用率进行调研，认为可以采用住宅小区停车与商场超市停车相结合方式；徐多（2012）对“祖辈”小区、“父辈”小区及新建小区归纳分析，对三类小区分别提出利用小区死角、建设地下停车场、提高小区软件管理等建议缓解停车难问题。现有研究更多从宏观方向研究住宅小区停车矛盾、开发停车方式和从法律的角度分析车位性质，较少把停车现状、性质与居民感知的角度结合，分析停车压力和相应行为规范。

襄阳是湖北省的第二大城市和省域副中心城市，是古往今来地历史文化名城。2015年襄阳地区生产总值3382亿元，按可比价格计算，比上年增长8.2%，居民购买力显著增强，私家车的拥有量近年来有所飞跃，对交通系统、城市建设有着强烈影响。本文以襄阳市为例，主要从住宅小区停车现状及居民对停车矛盾的感知及原因角度，尝试性分析住宅小区停车难问题对居民的影响，提出相应的建议对策缓解因停车问题影响居民生活满意及舒适。

1襄阳住宅小区停车现状及分析

截至2014年底，襄阳市区机动车达81万辆，年增长7%，机动车快速增长带来道路交通压力以及车位供给不足问题日益加剧。笔者在2015年开展了对湖北省襄阳市普通住宅小区停车现状、实际交纳的停车费和物价局对住宅小区停车费政策，以及居民对现行住宅小区停车现状的感受情况的实地调研。根据襄阳市各部分的繁华程度及与本次社会观察停车问题的相关性，笔者对不同地区、各种类型的住宅小区进行实地调研和问卷发放。共走访43个小区，涉及檀溪、清河口、屏襄门、中原、隆中、昭明、米公七街道，向居民发放问卷200份，回收有效问卷194份。

1.1小区停车现状

在实地调研过程中，发现不同地段、不同建造时间住宅小区停车规划、管理规范、费用收取的差异较大。一般来说，20世纪90年代建造房屋老旧、楼层较低、绿化较少、容积率较高，所在小区无专人管理私家车的停放中私家车停放的成本较低，配套生活服务设施缺乏；00年代建造住宅小区中停车位一般设置于小区地面上部空余位置，对私家车停放等事项一般由物业管理和收取费用，停放费用一般为租用型，较为平价；10年代新建住宅小区开发建造住宅房屋较新、楼层较高，配套车位硬件设施最好，设有专人管理且配备软件数控刷卡、蓝牙感应门禁，较多配备地下停车场，管理最为规范，但年租费用较高，或者实行买卖车位制。

近五年，襄阳住宅小区房地产业蓬勃发展。值得注意的是，虽然已开发商圈公共路网发达、交通便利，但土地较贵，地产开发商往往不会选择在市中心拆迁后建造新住宅小区；地产开发商更倾向于选择还未完全开发但有开发潜能的地段，未完全开发指地段有基本配套生活服务设施，但还未修建或即将修建大型商圈，此时地价不高，而且新建住宅楼可以满足居民基本生活要求。例如，初期诸葛亮广场附近较为荒凉，停车问题不突出，私家车停放成本较低。但在万达广场筹备建造的过程中，地产开发商竞相投资建设住宅，私家车停放成本也相应增高，生活设施也较为完整及智能。

1.2受访居民基本特征

本次调研回收78份有车群体问卷和116份无车群体问卷。从性别、年龄上看，受访者分布较为均匀。对于停车费用用途问题的调查，绝大部分群体不能清楚了解，从侧面反映物业公司信息没有完全透明，没有积极公示停车费用途，或者公示的途径时间短、受众少、效果差。从居民对住宅小区停车感受上来看，持有消极观点（即不太舒服和很烦两类）占58%，暴露了当下住宅小区停车问题突出，为探究其原因，笔者将群体分为有车群体和无车群体两类群体进行后续问卷调研和分析。

1.3停车费用缴纳

有车群体有效问卷共回收78份，从停车费用缴纳规范性来看，签署正规合同群体比重较低。除此之外，缴纳停车费而取得税务局正规发票的群体占整体比重29%，大部分以物业公司内部发票作为缴费凭证。管理汽车停放的负责人满足住宅小区绿化及空余率等一系列条件下向政府有关部门申请，停车费缴纳才能开具正规发票。61%的有车群体以内部收据作为缴费凭证，一方面物业公司不需要依据发票数额缴纳税款，另一方面，住宅小区规定的绿化率、容积率、生活服务设施覆盖率可能会因为停车的增多而减少，影响居民生活的幸福感。停车费的发票不正规或内部凭证较为模糊，有车群体很难清除停车费具体费用的范围，在出现问题时，难以清楚责任归属从而承担过多责任，或错失最佳解决方法。

车主缴纳停车费用，而停车费用中包含的负责项目不同。根据各学者研究及现实情况，笔者把停车费用范围分为以下三种：车辆管理费、保管费和占道费。

（1）车辆管理费：普通住宅小区实行物业管理停车场的机动车停放服务收费实行市场调节价。按照襄价服规（2012）214号《关于进一步规范普通住宅物业服务收费管理的通知》规定，服务内容主要包含出入通道顺畅、进出方便、干净整洁等内容。根据鄂价工服（2014）176号《省物价局关于转发国家发展改革委放开部分服务价格意见的通知》，放开住宅小区停车服务价格，由经营者自主定价，双方协商确定，住宅小区停车服务价格不属于物价部门定价范围。

（2）保管费：主要用于日常巡查，保证车辆安全的费用。当车辆出现划伤、被损、被盗之类等问题时，车主可以问责物业、保安，当损失额度到达一定额度构成刑事案件，可采用依法调用监控录像等手段，追究相关责任人责任，获得赔偿。保管费的确定主要取决于业主整体与物业公司协商定价，以合同的形式表现。

（3）占道费：车位性质可分为人防车位、共有车位和产权车位。人防车位产权属于国家，日常可归建筑方使用或出租；共有车位属全体业主所有，根据我国《物权法》第74条的规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。业主可以在管理规约中约定使用公共车位是否需要支付一定的费用，在业主对其没有约定或约定不明的情况下业主对公共车位的使用为无偿使用，由业主大会决定这笔钱有利于业主的用途；产权车位办理私人产权证，属私人所有。

根据停车费用范围和性质不同，相应收取的停车费用差异较大，暴露出三个问题：一是，住宅小区对停车费收费标准缺少及时公示和服务内容说明；二是，住宅小区停车费收取手续不够透明和规范，尤其在住宅小区停车费采用市场调节定价后，信息不对称使得相关部门监管难度较大；三是，大部分业主法律意识相对淡薄。受时间、精力限制，相对于购车及用油的费用，停车费相对较低，业主们极易忽视停车费收取的合法性和归属方，较少追究物业公司发票不规范现象，为物业公司侵犯全体业主利益和不法逃税提供了可能。

1.4居民对住宅小区停车现状的态度

有车群体是直接感受停车问题对人们生活的影响，态度非消极人群仅占38%，对于感受消极的原因，拥挤和浪费时间精力两项比较突出。无车群体不是直接的利益相关体，态度非消极居民占总体比重的45%，对于感受消极的原因，路况拥挤和占用公共资源两项比较突出。总体来说，居民对停车问题不太满意的原因有以下六条：（1）车辆较多，减小空间，给居民以压迫感。（2）占用步行区域，减少道路面积，增大出行阻力。（3）车辆无规则停放，道路分割，较为混乱。（4）占用公共资源过多，损害整体利益。（5）车位寻找和进出花费过多时间。（6）机动车对于居民的潜在危险。

2结论及建议

（1）有关部门应制定具体停车费规范细则。普通住宅小区收取停车费用跨度较大，绝大多数缺少正式的合同和发票。应从政府对停车费细化规范的制定为起点，加强监管部门对各个物业公司的监督管理，例如小区公示、网络公示，并及时对所有住宅小区居民公开信息；并根据各小区实际情况检查合同的规范性、合理性和全面性，实行惩罚机制，对私自不签订合同的物业公司进行罚款及通报批评，督促物业公司主动向有车群体签订合同、解释服务内容，维护有车居民的利益；最后，应加强整体居民的法理意识，开通更便捷意见渠道，鼓励居民自主维护自己的合法权益。

（2）停车管理应朝科学化、智能化、有序化方向进行。针对某些小区停车位紧张，有车群体在寻找停车位、正常停车需要花费较长的时间。住宅小区可以实时评测车位使用情况，在LED显示屏上显示密集停车区域以及空闲车位，方便车主快速找到合适自己的车位，减小匹配成本。

（3）扩大停车容纳能力。由于近年私家车快速增长趋势，老旧住宅小区不可避免成为私家车停放地，其规划缺少容纳私家车所需道路要求，硬件设施较差。对于私家车停放的增长趋势，不可忽视缩窄的公共道路、压迫的视觉体验、不便利的生活设施等问题，对缺乏停车配置的老旧小区加大改革。老旧小区其聚集现象明显且常处于商圈，可以考虑在小区聚集圈建立公共停车场，白天主要服务商圈需要，晚上主要分散住宅小区停放密集度。

对于新建小区，一方面继续开发地下停车场，另一方面开发机械停车方式，实现在较小区域中实现大量车辆停放能力。政府对于利于资源配置、减少资源浪费的模式适当予以补贴，促进车辆进出方便和资源高效利用。

（4）将占用公共资源部分进行利益补偿。对于共有车位，收取停车费应适当进行公共利益补偿，例如增加公共配套服务资源，减少因公共道路、步行区域的缩窄、视觉的压迫等不满程度的增加。对于如何进行利益补偿，应广泛征求居民的意见，召开业主大会或者网络征询，对于事态发展进度进行及时的公示和告知。对于停车费的使用明细和结余等信息，也应予以公示，防止利益的不法侵占和滥用。