现代物业管理中的计算机网络技术研究

许峰

摘要：随着城市建设的快速发展，住宅小区规模日益加大，对管理上的要求也越来越高。针对小区物业管理的计算机网络技术具有快捷、方便、覆盖面广等优势，是提高物业管理水平并获得最大经济效益的重要技术。

关键词：物业；网络技术；计算机技术；物业化信息；智能小区

如何利用先进的管理手段，提高物业管理水平，是当今社会所面临的重要课题。面对信息时代的挑战，利用高科技手段来提高物业管理，无疑是一条行之有效的捷径。在某种意义上，信息与科技在物业管理与现代化建设中彰显出越来越重要的地位，物业管理方面的信息化与科学化，已成为决定现代化生活水平步入高台阶的重要标志。

物业管理标准化、科学化、规范化，已成为物业公司迫在眉睫的任务，通过提高日常物业管理工作中的科技含量，促进当前物业管理的现代化，使物业管理能够适应现代科技和现代建筑技术的发展潮流。因此，对于整个物业管理行业来讲，仅靠简单的单向、手工管理已经不能适应物业管理需求水平的提高，必须走规模化、网络化的计算机综合管理道路。物业管理公司要实现对分散的下属物业管理处进行统一高效的管理，首先必须实现管理的网络化和标准化，保证公司信息的上传下达快速准确、不失真，同时也可以实现物业公司与住户间的“零距离沟通”，为物业公司实行个性化服务打好基础。当前，物业管理工作大多还应用“传统”的管理方式与方法，从而造成了许多的问题和不便，加之物业管理涉及的管理范围较为广泛、管理内容繁杂、政策性易变动等因素，导致日常工作需要耗费大量的人力和物力，而采用现代化计算机网络管理手段，绝对是一种行之有效的解决办法。

计算机是20世纪人类最伟大的发明，随着科学技术的不断提高，计算机技术日渐成熟，其强大的功能已深为人知。计算机已进入人类社会的各个领域，并发挥着越来越重要的作用，人类正进入信息时代，计算机和网络的发展正在改变着人们的工作、生活、思维和学习方式。作为计算机应用的一个方面，使用计算机对企业单位的物业信息进行管理，具有手工管理所无法比拟的优点，比如检索迅速、查找方便、可靠性高、存储量大、保密性好、寿命长、成本低等。这些优点能够极大地提高工作的效率。

经过100多年的发展，物业管理的管理模式逐渐成熟和完善。在物业管理管理水平方面英国、美国、加拿大、新加坡、香港等国家和地区都比较发达和成熟。由于我国的物业管理业起步比较晚，研究物业管理的理论，以及相应的实践操作需要不断加强和完善。随着改革开放的不断深入，我国经济快速发展，传统的房地产管理体制难以满足市场经济的发展需要，同时也不能满足房地产开发以及广大住户对生活、工作环境质量的要求。新型的物业管理系统具有提高房地产经营效益，繁荣和完善房地产市场的重要功能，也是经济体制改革，特别是房屋商品化、住房制度改革的客观需要。

近年来，具备现代化的计算机控制技术与通信技术的智能化住宅小区在全国各地也不断涌现。但是，许多智能化住宅小区在运行方面都存在搭好了平台却没有运行在相应的智能化软件上的现象，或者说缺少相应的现代化管理手段。在建设智能住宅小区的过程中，需要遵循管理是保障的原则，如果住宅小区智能化管理水平不完善或不健全，那么住宅小区智能化的功能效果就不可能充分发挥。智能化的真正内涵是管理的科学性与高效性，对于智能小区来说，简单的硬件拼凑是缺少实际意义的。

使用计算机（网络）可以节省大量的人力、物力和财力，并提高工作效率和服务质量。我们可以利用计算机网络全方位的快速查询，减少重复劳动。物业管理中房产资料、业主资料、住户资料以及文件档案的数量庞大，手工整理、统计汇总工作量非常大，而且繁琐，查询某房产或业主资料往往需要较长时间。而通过计算机辅助管理，可以随时按业主名称、房号、房类、朝向、面积等条件任意查询，减少大量重复工作，提高工作效率。也可利用其完善工程及服务档案，提高管理水平。物业管理除了涉及房产、业主和客户管理之外，更需要提供工程设施维护、维修、装修服务与管理。而计算机网络完整的工程档案与服务档案可以使管理人员随时了解最新的情况，更可以规范维护、服务标准，帮助管理人员合理安排上门服务的时间。各项费用自动计算，减少人工差错与负担。而计算机管理利用了计算机运算速度快、准确率高的特点，使得各项费用的计算、统计、汇总工作，既简单、方便，又能轻松自如的控制各项费用收缴，保证公司收益。管理费用的收缴是管理公司能够正常运营的保证，通过客户自觉交费和人工催收，往往效率较低，难以应付自如。管理面积越大、户数越多，财务收费工作就越繁重，大量水电费、管理费及其他费用的收费，不但繁杂且容易出现差错。而用计算机管理收费，灵活性、准确性大大提高，客户不但可以分项付款，还可以预付各项费用，大大降低了财务收费人员的劳动强度和工作量。全面的统计分析，提供决策依据。在物业管理的市场竞争中，计算机快速、自动、强大的统计汇总功能和丰富的报表打印系统，使各项数据的统计汇总、分析表格一应俱全，物业管理公司的领导可随时查阅最新的详细情况，以便快速、准确地做出决策，提高物业管理公司的管理水平与竞争力。

但计算机网络技术在物业管理中的应用还没有形成规模。这主要是由于以下原因引起的：信息系统不能直接产生效益，因此网络对企业来说是锦上添花，可有可无。其实，这是粗放型经济模式下产生的误区，他们不了解管理出效益的真谛，不了解管理与技术的内在联系。网络虽然不能直接产生效益，但它可以产生间接的、无形的、长久的经济效益。

目前，物业管理方面的数据库基本没有什么标准和规定，完全是各单位根据自己的需要开发的一些小型应用。但这些数据库各自为政、互不兼容，如租金管理、基金管理、售房管理等，各部门的数据，尤其是基础数据不共享或不能共享，这就造成了许多重复性工作，浪费了时间和精力。物业管理有关费用计算的难点不在于计算机软件，而在于物业管理收费数学力学模型的概念化和准确界定。一般来说，数值计算的数学力学模型确定之后，根据确定性模型再去编制计算机程序都不是困难的事情，甚至许多数值计算问题根本用不着自己去编程序。随着物业管理向集约化、专业化方向的发展，这种服务的计费模型将是必须解决的一个问题。文档资料管理是物业管理的重要内容，历来是各单位技术档案管理的重点之一。一些重要物业的技术档案还有保密性，有严格的管理规定。计算机技术的应用使得传统的档案管理受到冲击。物业管理的网络系统应用目前尚处在初级阶段，在这一阶段中，进行网络设计环节的优化是必要的。利于网络物理拓扑结构的优化选择，保证网络的正常工作的开展，保证其信息业务的正常开展势在必行。在网络结构的应用过程中，需要注重其复杂性，从而进行投资及其运营维护成本的应用，实现其建设环节及其维护环节的协调性，但是，这种方式的应用，很可能会导致一定的资源浪费，但是如果进行简单的网络结构的应用，又难以满足企业信息的工作需要，就需要进行网络结构的优化选择，实现物业企业的建设及其运营的协调，实现其经济性及其可靠性的提升。

小结

在现代化物业管理中，利用计算机网络技术最大限度地解决了提高服务质量与降低管理成本之间的矛盾。通过对网络的组建及其管理措施的应用，可以实现全网集中管理方案的应用，从而有效地削减中间管理层，简化了费用核算、文件传递等中间环节，大大降低管理成本。物业管理是一项系统的管理工作，随着市场的变化，需要大的集团公司来整合市场。并通过提早着手建立远程统一化管理的运行机制，才有可能走在市场竞争的前列。然而就目前而言，计算机在物业管理工作中的应用还不尽人意。其远不是真正意义上的信息管理系统，物业管理的网络化尚需进一步拓展。