房企们的曲线拿地术

麦岚

12月6日，金科股份公告称，公司全资子公司山东百俊将以23.51亿元收购青岛海尔地产集团有限公司旗下位于山东的海尔·澜山公馆项目、青岛罗兰公馆项目以及泰安桃花源项目，项目面积合计57.16万平方米。

面对飙升的房价和越来越少的优质地块，急于增加土地储备的实力房企曲线接手地块或项目不失为“捡漏”办法，伴随土地拍卖热度不断攀升，这种现象或将愈加多见。

金科收购海尔三地产项目

12月6日，金科股份公告称，公司全资子公司山东百俊将以23.51亿元收购青岛海尔地产集团有限公司旗下位于山东的海尔·澜山公馆项目、青岛罗兰公馆项目以及泰安桃花源项目，项目面积合计57.16万平方米。

对于本次收购的目的，金科股份表示，“本次收购项目公司股权事项，旨在拓展房地产业务，增强项目开发能力，促进公司可持续发展。本次股权收购事项对公司财务会计核算方法和公司损益不会产生重大影响。”

翌日，五矿地产也宣布以22.38亿元收购华润深国投信托有限公司持有的南京河西项目33.33%的股权。

如果时间再往前追溯，12月2日，万科在披露今年前11月的销售额达到3413.6亿元的同时，也透露了以53.95亿元的代价入股融信在上海静安地王项目的消息，在这个项目中，万科持有49%的权益；12月1日，天鸿商场则以17.25亿元收购莱蒙国际南昌商业项目，将用于开设购物中心。

如此频繁密集的交易在各大股权市场频频亮相。根据北京、上海两大产权交易所网站公开信息的不完全统计，仅仅在12月首周，房地产企业因股权变动发布公告的交易已经突破百亿规模。

事实上，这只是自“9·30新政”调控后的两个月以来，房企股权变化的冰山一角。在刚刚过去的11月，包括融创、恒大、阳光城、远洋、碧桂园、招商、保利等等在内的房地产企业，共同创造了超过300亿元的股权变动。

据中原地产分析师张大伟统计后介绍，目前北京、上海、天津三大产权交易所的房地产业股权项目挂牌数量大约50个，较今年1-9月的数目出现显著增长。同策研究中心总监张宏伟指出，目前在北上广深一线城市拿地的成本太高了，如果不是拿地，而是直接在二级市场拿股份，不仅可以赚取差价收益，如果拿到的股份达到一定程度还可以并表，改善公司财务结构；另外，通过股权合作的方式开发房地产业务，也是目前房企更热衷的方式。

收购、兼并成“捡漏”主要方式

自6月29日土拍结束开始，济南土地市场便随之升温，房企疯狂拿地，地王不断涌现，地价接连飙升，房价也逐渐步入万元时代。其中成交土地123宗，总价660.7亿元，成交面积达651.35万㎡，已明显超过2015年全年的成交面积总和（607.44万㎡）。、

面对越来越少的优质地块，房地产企业“抢地”早已进入白热化阶段。在业内人士看来，对于主流房企来说，较之于资金流的紧张，更为严峻的现实是无地可拿，因此，收购、兼并成为很多房企青睐的曲线拿地方式。

今年四月，绿地集团并购山东惠盛置业。后者是山东烟草投资管理有限公司旗下的一个房地产公司。早在2011年12月，山东惠盛置业以1.96亿元拿下一块2万多平方米的土地。这块地位于旅游路以南、龙洞路以西。虽然总价不高，但单价为647.89万元/亩，楼面价格达到6073.68元/平方米。

山东北大资源地产有限公司则在北京产权交易所挂牌，拟以近23亿元的挂牌价转让其持有的济南源浩置业有限公司70%股权及近22亿元债权，帮助还完债权的公司也将获得400多亩的项目用地开发权。最终，挂牌交易由恒大地产接盘。

6月16日，济南市规划局公示的一则建设用地规划许可显示，雪山片区C-B地块将建设“春江郦城”项目，开发商是济南盛雪置业。

去年年底，尚在高速集团旗下的盛雪置业在济南东部的雪山片区豪掷24.4亿，拿下山东体育学院东侧两块居住用地，总面积约400亩，规划建筑面积约85万平方米。然而拿地后，山东高速集团便通过山东产权交易中心挂牌转让济南盛雪置业有限公司，两块土地一同打包。最终盛雪置业和山东高速在雪山片区的地产项目由重庆的龙湖地产接盘。

在一系列接手存量地块或在售项目重新开发的消息中可以看到，接盘房企大都属于国内一线大鳄，涉及地块也遍及主城或郊区，对于急于增加土地储备的实力房企来说，曲线接手地块或项目也不失为一种“捡漏”的办法。

业内人士表示，通过拍卖竞争过于激烈，拿地成本也不断攀升，曲线进驻反而会有更多的空间，不少地块的位置和条件还都不差，也具有更多的谈判余地。不管是曲线入驻郊区还是主城，对于有实力的开发企业而言，都算是捡到了便宜。

不过也有观点认为，由于曲线进驻拿地多数也都是接手老地块和老项目，虽然算是盘活存量，部分地块原先的开发周期已经比较长，后期进驻也只能限于操盘，对于实力房企来说发挥空间依旧有限。

地王时代的房企下半场

就在11月16日，济南市国土资源局发布公告称，解除帝华在唐冶片区所拿5块地的出让合同并且扣除合同定金，帝华也因此成为“济八条”出台后，首个被纳入黑名单，且两年内不得在济南市参与土地竞买的开发商。

12月11日，济南首次明确恶意囤地炒地四情形，同时出台处罚措施。规定中明确表示，经国土资源主管部门查询核实，存在恶意囤地、炒地行为的，由此前的收回土地升格为纳入土地交易市场诚信黑名单，两年内不得在济南市参与土地竞买。

楼市深度调整将导致更多的中小房企退出房地产或被收购，而大型品牌房企会在楼市下半场这个阶段继续“大鱼吃小鱼”。

据各种平台的公开资料统计，自2014年以来，包括上市房企在内，至少有30家品牌房企已明确退出房地产或房地产主营收入占比已经低于50%；其中，至少16家品牌房企计划或已经实现彻底转型，脱离房地产主业，比如浙江广厦转型体育影视文化，莱茵置业转型体育产业，宜华地产更名宜华健康之后主攻医疗健康服务等等。

同样，许多涉足地产板块的企业也有所动作。6月18日，山东高速发布公告称，将通过山东产权交易中心公开挂牌转让青岛绿城华景置业有限公司60%股权、山东财富纵横置业有限公司51%股权及山东高速绿城莱芜雪野湖开发有限公司41%股权，评估作价大约13亿元。这次挂牌转让的三家地产公司，分别对应青岛、济南、莱芜的三个项目：青岛深蓝中心、济南中心、雪野湖国际度假区。此举被认为是山东高速撤离房地产市场的信号。

楼市的深度调整将导致更多的中小房企退出房地产或被收购，而这对于综合竞争实力较强的房企来讲，则是一个逆势发展的机会。从目前行业竞争格局来看，千亿房企的竞争更加白热化，中海系、招商系、保利系、绿地等房企试图通过重组形成“巨无霸”联合体，争夺未来行业龙头的地位，而民营企业对目前行业内的收购机会也不会错过，比如恒大通过各种股权并购、业务重组、财务投资等，正在持续加码自己的身价，以巩固目前领跑的地位。