房地产开发企业“营改增”税负探讨

丁磊明

摘要：“营改增”改革工作从2012年实行时，在减少纳税人税收缴纳方面改革成效显著。房地产开发业的“营改增”从2016年全面实行，特别是将不动产列入不征税范围之后，税收负担只减不增，房地产行业“营改增”对房地产开发企业未来发展有深远意义。关键词：房地产企业；营改增；税负房地产行业的营业税征收后存在无法抵扣在建设过程中缴纳的营业性税收，这样会出现对企业重复性征税的情况，进而对企业的经济及税收造成一定的压力。“营改增”之后，避免了房地产行业重复征税的一些情况，企业税负情况好转，对企业的发展与行业转型都起着促进作用。一、我国房地产发展及“营改增”的意义（一）我国房地产发展现状从2015起，我国的楼房销售情况好转，政府不断发布利好消息，刺激楼市行情大好，房地产行业改革呼声大，买房者需求多，房地产行业告别前几年的高速增长阶段进入平稳增长期，维持在一个相对合理的增长速度下。随着社会经济的发展，房地产行业在我国国民经济中的地位是不言而喻的，在国民经济中占据重要地位。在日益回暖的房地产行业，可以预见房地产行业实行“营改增”会促进未来中国的经济发展，将未来中国的发展提升更高层次。（二）“营改增”对我国房地产发展的意义“营改增”使房地产服务行业税负减轻，房地产中介及小区物业服务企业的增值税税率为6%，经过税收征收中的进项税额抵扣，可实现减轻服务类企业税负。大型企业减税幅度高于小型企业，通过研究房地产开发企业税负可以发现，一些大规模企业在“营改增”之后实现了税负减轻，但是小型规模的企业如张江高科和浦东金桥，税负减轻幅度低于大型企业。“营改增”能够促进房地产行业的产业层次升级，“营改增”后企业更新材料、设备可以实现进项抵扣，企业税负减轻进而促进企业更新设备的速度，进而使企业的自身能力得以提升，产业实力过硬。“营改增”可以减少房地产企业在市场中的投机行为，由于“营改增”可以减少企业的税负，企业的税收负担减轻了，房地产行业就不会把大部分精力放在市场投机中去寻求利益最大化，降低企业违法概率。二、“营改增”税制对房地产开发企业的税负影响（一）增值税提升，房地产税负随之提升在全面投入税收的条件下，随着增值税税率的提高，“营改增”后房地产税的大幅上升。当增值税税率为6%，受房地产行业比较原始的税率影响，营业税税收的减少，减少了7%的平均税率，当增值税税率为11%和13%，房地产行业平均税降低了3%左右，当提高增值税税率17%，即使在所得税税前扣除的情况下，应付房地产行业比营业税应纳税额增加的增值税，1.93%的平均税负增加，所以在增值税税率为11%的时候，房地产税负小，更有利于房地产行业的发展，由于上述数据现象在房地产开发企业是完全可以实现的，在所得税税前扣除的基础上，在实际征收中的企业是很难做到这一点。（二）过重的税负与过轻的税负都会引起问题增值税税率为6%，房地产行业税收负担明显减轻，而当增值税税率为17%时，房地产行业面临的困境是沉重的税收负担，不符合“营改增”的初衷，降低企业税收。体重过轻或过重的税收负担将导致很多的问题，两个极端的税率是不太适合采用。税率为11%或13%，房地产行业增加“营改增”的税率的变化小。上述比例是基于房地产行业的前提下，充分演绎的进项税数据。然而，在真正的商业活动中，要想实现这一局面是非常困难的。当房地产行业的“营改增”增值税税额抵扣后，企业税负情况将随之发生变化。三、“营改增”税制对房地产开发企业的建议（一）提高房地产企业纳税筹划能力，合理规划运营模式我国国家财政部门对房地产企业“营改增”的相关规定有具体的细则与法律相关解释，房地产企业要加强对“营改增”法律解释及规定的学习与解读，做好应对措施，可以将房地产企业中的服务项目分离、外包出去，合理规划运营模式、增强企业核心竞争能力。（二）土地使用权应纳入进项税抵扣范围在一些国家，房地产税收一般包括土地和房屋的增值税处理系统，税法实践中的征收增值税抵扣所得税，税法实践中的免征增值税但在某些情况下，可以选择纳税。如果不将土地使用权纳入增值税税额抵扣范围，购买房地产开发项目的抵扣增值税将大大减少，“营改增”企业税负将增加，这将给房地产行业带来很大的压力。因此，我国在“营改增”的房地产行业，土地使用权应纳入所得税抵扣范围。与“营改增”改革，人力资源管理中的企业首先是在提升中引入的，专门配备了从事增值税税务管理的人员。同时通过聘请专家对增值税政策的原则、方法进行发票管理规范，切实提高企业增值税的管理能力。在会计上，为更准确、及时完成增值税申报，根据增值税管理规范要求的企业，同时调整相关财务会计科目，从企业内部来完成而不是改变“营改增”内容，以适应税收制度的新变化。参考文献：[1]章雁.“营改增”的创新、效应及其实施对策[J].新会计，2012，06：60-62.[2]王敬峰.中国税收CGE建模及其在税收改革中的应用一以增值税转型为例[M].经济科学出版社，2012.[3]高培勇.“营改增”的功能定位与前行脉络[J].税务研究，2013，07：3-10.（作者单位：湖南艾布鲁环保科技有限公司）endprint