开发商“花样”拿地传递了什么信号

杨生

“地王”，似乎不再是新闻，即使在楼市调控新政出台之后。更大的新闻可能在于开发商宁可当“房东”，也要高价拿地；高价拿了“地王”还可以“任性”不给钱，演一场“项庄舞剑意在沛公”的戏。这里面的含义颇值得玩味。

大家首先想到的是“有钱任性”。在11月中旬的短短几日，土地市场砸出500多亿资金。在11月22日的广州土地市场上，30家房企激战9小时砸出205亿造就了新的“地王”，某地块4.7万每平方米的楼面价超过了该区域新房成交均价。同一天，平安以110.65亿元拿下武汉的一块总价最高“地王”，长沙一地块溢价180%，推升长沙楼面价首次突破9000元/平方米，达到9240元/平方米。北京11月16日、17日供应的4块地同样遭到开发商“哄抢”，开发商亲一色地选择自持全部商业住宅部分，只租不售。

开发商不差钱，这从上市房企2016三季报可见一斑。2016前三季度，A股上市房企销售商品、提供劳务收到的现金为13686 亿元，同比增加48%，而全行业为9091亿元，同比增加23%。行业现金流水量在增加的同时，杠杆率在下降，从2008年高峰期的18.47%回落到2016年前三季度的7%。而上市房企前三季度累计预收款达到15233亿，同比增加34.32%，预售账款的增加将为未来现金收入提供保障。

保险公司更不差钱。如果说房企存在强者恒强的马太效应，一些中小开发商可能因为融资收紧、销售疲软而发生资金链危机，那么土地市场的另一头大鳄——保险公司可谓是粮草充足，对这些有地无钱的小公司虎视眈眈。保险资金可通过认购房企项目公司股权、再注资或者委托贷款等方式提供融资需求，介入房地产市场。平安不动产就是一个明显的例子。今年以来，险资参与的境内外不动产投资已超千亿。

“花样”拿地还预示着开发商对未来赚钱仍有信心。房价已然这么“高”了，开发商依然不惧“高”楼面价抢地，只能说开发商对后市并不悲观。一方面，一线城市土地的供应稀缺将是常态，这与中央要求控制特大城市规模的思路一致。另一方面，房地产业是经济支柱产业是不争的事实，房价大跌的负面影响太大，城镇化仍将给房地产特别是一线城市带来巨大发展空间。在此过程中，单纯靠开发来赚钱已没有出路，更多的将考验开发商的城市综合服务、金融运作等综合能力。比如，北京的四块地，开发商当房东的出租收益仅相当于定期存款，收益率低且投资回收时间长，不排除未来通过REITs （房地产信托投资基金）等方式来运作。

而拿了“地王”不付款也撕开了开发商的鬼把戏。根据济南市国土资源局11月17日公告，济南东城帝华房地产开发有限公司、济南隆昊房地产开发有限公司由于没有按照约定交纳土地出让价款，所拍得的五宗地块被收回，扣除合同定金，并被列入“黑名单”，2年内不得参与土地竞买。据媒体报道，上述两家公司均为帝华集团实际控制，拍地时击败诸多一线房企，耗资40亿，还砸出来了唐冶片区的地王。之所以退地，原因在于帝华已在周边囤积了大量低价地块，很有炒地王抬高房价的嫌疑。

天下熙熙皆为利来，天下攘攘皆为利往，只希望不差钱的开发商不要太任性，挥霍了这大好时光。