房地产市场促进城镇化建设的作用机理与协调发展研究

朱庄瑞+藏波

摘要 新型城镇化建设是中共十八大提出的重要发展目标，其建设水平直接关乎我国经济发展方式转变路径，房地产市场作为国民经济运行的重要组成部分，其市场化程度对于城镇化建设至关重要，因此，如何实现房地产市场与城镇化建设的同步和协调发展是当前中国经济社会发展亟需解决的现实问题。本文基于理论模型和经验分析，从系统分析入手，通过综合指标建立“房地产市场一城镇化建设水平”系统（系统Ⅰ：房地产市场；系统Ⅱ：城镇化建设水平），运用熵值法进行评价指标权值的求取，进而运用耦合协调度模型，重点分析不同等级城市两个系统的运行成效、耦合阶段和协调趋势，以期强化政策制定的针对性和现实性。研究表明：①房地产销售价格、预期与信贷和人口流动是房地产市场作用于城镇化建设的主要渠道；②系统Ⅰ一房地产市场，序参量的空间规律表现为：三线城市>二线城市>一线城市；系统Ⅱ一城镇化建设水平，序参量的空间规律表现为：一线城市>二線城市>三线城市；③我国现阶段房地产市场和城镇化建设水平的耦合度还处于较低水平，且地区差异较大，耦合程度从大到小依次表现为：二线城市>三线城市>一线城市；从协调度来看，整体表现为中度协调，但应注意北京市已表现为低度协调状态。最后本文提出了相应的政策建议：首先要限制一线城市“以速度为纲”的城镇化发展思路；二是依靠房价、信贷和户籍等政策约束引导新型城镇化建设，有效控制一线城市的体量；三是放宽中小城市和城镇户籍限制，鼓励符合条件的农业转移人口逐步在城镇落户，注重提升三线城市的城镇化发展质量。

关键词 房地产市场；城镇化建设；耦合协调度模型；不同等级城市

中图分类号 F292 文献标识码 A 文章编号 1002-2104（2016）09-0116-07 doi：10.3969/j.issn.1002-2104.2016.09.014

房地产市场是助推和促进城镇化建设的重要组成部分，直接关乎城镇化建设的成效和水平，而房地产市场的理性投资是保障城镇化资金和金融市场资金流动性的重要方面。当前我国的城镇化建设和经济发展方式均处于关键转型期，房地产市场也面临前所未有的机遇和挑战，机遇是新型城镇化的建设和发展势必将带来更高层次的房地产需求，从而为房地产市场的转型发展提供了有力支撑；挑战在于房地产市场在目标定位、发展趋势等方面与新型城镇化建设目标尚不协调，部分城市在缺乏规划约束的前提下，直接进行大规模的房地产开发，出现盲目“造城”的“被城镇化”问题。因此，如何抓住机遇、应对挑战，实现房地产市场与城镇化建设的同步和协调发展是我国当前经济和社会发展过程中亟需解决的现实问题。