破解房地产税立法改革难题的设想

[摘 要]根据我国房地产税立法改革的方向，我国未来房地产税的税基应基于房地产的市场价值。由于税基评估是未来房地产税立法改革所面临的重大难题，且我国目前在这方面的认识和准备还不充足。自我估价法的设想，有利于破解我国房地产税立法改革的税基评估难的局面。自我估价法相比于目前的批量评估法，不仅具有更多优势，还具有现实的可行性。

[關键词]房地产税；税基评估；自我估价法

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2017.02.073

[中图分类号]D922.22 [文献标识码]A [文章编号]1673-0194（2017）02-0-02

0 引 言

2013年，党的十八届三中全会提出“加快房地产税立法并适时推进改革”。2014年，中共中央政治局会议审议通过的《深化财税体制改革总体方案》将房地产税作为税制改革的重点内容之一。2015年，全国人民代表大会常务委员会正式将房地产税列入立法规划中。在全面推进“营改增”试点和一线城市房价大幅上涨的背景下，房地产税立法改革不仅被赋予完善地方税体系的重任，更承载着调控房价促进社会公平的期望，因而牵动着全社会的敏感神经。然而，根据发展中国家房地产税立法改革的经验和教训，如果对房地产税的税基评估问题没有充分的认识和准备，那么因税基评估环节出现的问题可能将直接导致房地产税立法改革的失败。因此，税基评估问题是我国房地产税立法改革过程中不可回避的难题。

1 房地产税立法改革方向的共识

目前，我国房地产税收环节主要包括房产税和城镇土地使用税两个税种。除了已试点房产税的城市（上海市和重庆市）外，房产税和城镇土地使用税目前分别仅对营业性的房屋和土地征收，而对个人所有非营业性（包括自住和闲置）的房屋和土地免征。其中，房产税根据房屋和土地的历史成本扣除规定比例后的余值计税，城镇土地使用税根据土地面积计税。由于房产税的税基已经包含土地的价值，所以房产税实际为房地产税，这也导致了房产税和城镇土地使用税存在重复征税的现象。

尽管我国尚未正式出台房地产税立法改革的具体方案，但房地产税立法改革的方向已基本取得社会的共识：一是应合并房产税和城镇土地使用税为房地产税；二是应对个人超标准（如市价、套数或人均面积等）的非营业性（包括自住和闲置）房地产征税；三是应基于房地产的市场价值（而非基于历史成本）计税。显然，上述立法改革方向的共识有利于简化房地产税并促进社会公平，符合税收公平和效率的原则。据悉，全国人民代表大会正在起草的房地产税立法草案也大致体现了以上的共识。

2 房地产税立法改革面临的税基评估难题

根据我国房地产税立法改革的共识，未来的房地产税不仅要把大量非营业性房地产纳入征税范围，还要对大量房地产的市场价值进行评估。这对房地产税立法改革而言，不仅意味着评估数量的剧增，还意味着评估难度的加大。具体来看，房地产税立法改革将面临的评估难题主要有：面对剧增的征税对象，如何降低评估产生的过高征税成本；面对千差万别的房地产，如何确保评估结果的客观和公正；面对房地产市场价值的不断变化，评估如何确保准确和及时等。

显然，面对大规模的房地产，只凭传统的单宗评估很难解决问题，而我国在2003年就开始探讨并逐步尝试推行的批量评估法也难以解决这个问题。批量评估法是以房地产估价理论为基础，依托计算机、地理信息系统等技术，运用预先制定的评估模型，一次性对多宗房地产进行快速、大批量的评估。通过批量评估，可避免评估人员在评估过程中受到主观的影响，从而在短时间内对大规模的目标房地产进行相对准确的价值评估，使评估结果更为客观和公正。目前，我国部分城市主要在房地产存量交易环节采取批量评估法。但从实践情况来看，面对未来的房地产税立法改革，批量评估法也存在很多的问题和困难。例如，前期准备工作时间长，工作量大，成本过高；房地产信息系统数据库的建立和完善难度较大；专业技术人才力量薄弱，储备不足；目标房产修正系数确定的工作量较大，对工作的细致程度要求较高；无法完全反映不同房地产市场价值的真实差异，且评估价值滞后于市场价值。

由于批量评估法无法彻底解决税基评估难题，不仅导致上海市和重庆市的房产税改革试点无法推广，也推迟了我国房地产税立法改革的步伐。参与房地产税立法改革的很多专家也认为税基评估是房地产税立法改革的关键，而评估机构如何设置也是中央政府和地方政府争议和分歧的焦点。很多国家就因为在评估环节出现问题而导致房地产税立法改革的失败。显然，在房地产税立法改革的税基评估环节，必须要有更好的解决方法，才能推出房地产税的立法改革方案。

3 采用自我估价法破解税基评估难题的设想

针对现行的批量评估法所存在的问题，自我估价法却有利于解决税基评估难的问题。其具体设想如下。

一是自行申报价值。即由作为纳税义务人的房地产所有权人员定期（按年或月）向税务机关申报房地产的市场价值。通常情况下，税务机关直接依据房地产所有权人员申报的房地产市场价值计税。

二是相关信息公开。税务机关将房地产所有权人员自行申报的房地产价值及相关信息（包括房地产的权属、面积、地段、学区、格局、楼层、朝向、设施、装潢等）通过政府信息平台进行公开。为适当保护房地产所有权人员的隐私，在向社会提供信息免费公开查询之前，要对申报登录的信息进行去识别化处理。例如，采取门牌号码区间值的区段化方式或者采取附近的地标、机构的地段化方式去识别化。

三是两倍出价交易。为防止出现房地产所有权人员有意低报房地产市场价值进行逃税的行为，规定房地产所有权人员必须接受其自行申报的房地产市场价值两倍的购买出价。也就是说，如果有人出价超过两倍房地产所有权人员自行申报价值时，房地产所有权人员必须同意转让。之所以确定为两倍的市场购买出价，一方面是为保障居民生活的安定和社会的和谐，避免出现频繁的房地产强制交易给居民生活带来的不便和困扰；另一方面是在强制交易的情况下，保障居民重新购房和搬迁的新增费用。

4 自我估价法设想的优点

相比我国目前对房地产存量交易的批量评估方法，自我估价法的设想不仅具有很多优势，还具有现实的可行性。

第一，可大幅降低税务机关的征税成本。自我估价法由房地产所有权人员自行申报纳税，税务机关无须再设立评估机构和配备评估人员，从而降低因评估带来的征税成本。虽然采用自我估价法，评估成本由房地产所有权人员承担，但由于房地产所有权人员通常对自有房地产的市场价值较为关心，且通过城市中大量的房地产中介公司可以很容易对自有房地产的市场价值做出评估。因此，房地产所有权人员对自有房地产市场价值定期评估的成本较低，也能及时有效地应对房地产的市场价值变化。此外，由于房地产市场价值自行申报，不需要税务机关的参与，避免了税务机关在评估过程中可能产生的腐败、寻租和不公现象。

第二，可大大减少低报税基的逃税现象。市场购买出价的存在有效防止了房地产所有权人员低报税基的行为，可大量减少逃税行为。如，假定一套房产的市场价值为500万元，如果房产所有权人员据实申报为500万元，市场购买出价必须达到1 000万元，这样基本不存在被强制交易的风险；如果房产所有权人员低报为250万元，市场购买出价为500万元时，因市场购买出价相当于市场价值，这样就可能面临房产被强制交易的风险。因此，房产所有权人员为保障自有房产不被强制低价交易，自行申报的价值应至少在250万元以上。可见，在信息公开且强制交易的制度设计下，税务机关只需对少数不接受两倍市场购买出价的房地产所有权人员进行重点检查，以确定其是否存在低报税基逃税的情况。一旦税务机关确认其存在逃税行为，应予以严厉的处罚。而对房地产所有人申报的房地产价值，只要不存在两倍市场购买出价者，税务机关都应予以认可，不应再进行调整。该方法通过信息公开，实现了社会监督，在我国具有较强的可行性。

第三，可实现互惠双赢的房地产交易。表面上看基于征税目的的两倍市场购买出价的强制交易似乎侵犯了房产所有权人员的权益。但在房地产所有权人员据实申报房地产价值的情况下，两倍市场购买出价的强制交易有利于把该房地产配置给对其评价（偏好）高的人，实现社会福利最大化，从而使绝大多数强制交易变为互惠双赢的自愿交易，可大大提升经济效率。此外，从现实的可行性来看，美国历史上就曾为开征个人所得税而修改其宪法，以解决个人所得税和宪法存在的冲突。因此，我国为房地产税立法改革而修改《物权法》以解决“强制交易”问题也并非没有可能。

主要参考文献

[1][乌克兰]威尼·瑟斯克.发展中国家的税制改革[M].张文春，译.北京：中國人民大学出版社，2001.

[2][美]理查德·A·波斯纳.法律的经济分析[M].蒋兆康，译.北京：中国大百科全书出版社，1997.

[3][美]哈维·S·罗森.财政学[M].郭庆旺，译.北京：中国人民大学出版社，2009.

[4]王瑞林，邓晓.我国房产税征收中批量评估所面临的困难和对策研究[J].生产力研究，2011（5）.

[5]漆亮亮，陈莹.房产税改革应有新思路[J].中国国情国力，2011（3）.