房地产企业投资开发中的成本核算现状分析

陈玉兰

荣盛房地产发展股份有限公司

所谓房地产企业投资开发成本核算是指对房地产企业在项目投资与开发的过程中所支出的费用进行核查与计算，对提高房地产企业经营管理水平，实现企业成本管理目标，促使经济效益最大化具有重要的作用。现但阶段房地产企业投资开发的成本核算中存在一些问题，需要广大成本核算工作者共同探索与讨论[1]。

一、房地产企业投资开发成本的构成及核算特点

(一)房地产企业投资开发成本的构成

房地产企业在产品开发的过程中所支出的各项费用成为房地产投资开发成本，主要分为前期投入成本、建安工程费用、基础设施费用、开发期间税费等。主要可以分为三方面：(1)前期投入成本。主要包括土地使用权出让金、土地征收及拆迁安置补偿费用以及前期工程费用。(2)项目开发成本。主要包括建筑工程费用、设备安装工程费用、室内装修工程费用、环境绿化费用、公共配套设施费用等。(3)投融资成本。主要包括企业融投资期间因借款利息产生的手续费、承诺费、担保费、债券发行费、开发过程中使因资金占用所产生的费用以及资本化利息所得税、土地增值税等。因融资利息资本化不属于期间费用的范围内，因此在进行成本核算时，应将融资利息资本化与期间费用区别对待。

(二)房地产企业投资开发成本核算的特点

近年来，随着房价的不断升高，房地产企业之间的价格竞争愈发激烈，为了提高自身参与市场竞争的能力，以最低的成本获取最大的效益，房地产企业纷纷开始加强成本管理与控制工作。然而，由于房地产企业的产品特殊，其成本核算也有着与其他行业不同的特征。主要表现为：(1)特殊的费用分配方式。传统的制造类企业一般使用定额成本法、定额比例法、约当产量法等将生产成本在一个会计时点上分摊至每个产品项的费用分配方式，而房地产企业基本上不存在将全部费用在一个时点上分摊的情况，其中土地成本一般按占地面积法分配，借款费用因为由不同成本对象共同负担，所以按直接成本法以及预算造价法分配，公共配套设施开发成本单独作为过渡性成本对象核算，通常按建筑面积进行分配。(2)特殊的成本核算方法。房地产企业由于只分为发包与自营两种开发组织方式，只能根据单个项目施工图预算所列单项开发工程项目进行成本核算，与传统制造类企业的分批法、品种法等大不相同。

二、房地产企业投资开发中的成本核算现状

(一)建筑安装成本虚增

现阶段，大多数房地产企业已经建立了完善的内控制度，一定程度上减少了随意调剂成本的现象，然而，部分房地产企业采取了压缩利润额和应对考核指标的方法，故意增加了建筑安装成本，达到减少企业应缴纳的所得税额的目的，导致虚增结算工程成本，成本核算工作结果无法保证真实、准确，难以如实反映单位的经济效益。

(二)成本核算对象与周期不明确

由于房地产项目开发复杂，且众多的产品种类需要分期进行开发，房地产企业投资与开发的成本核算工作与经营管理工作往往发生脱节现象，且没有明确在会计准则中确定成本核算对象的方法，导致成本核算对象不明确；房地产项目开发具有回收周期长的特点，应根据生产周期对成本核算工作进行调整，然而大多数房地产项目因基础配套设施延迟实施等情况无法按时进行工程结算，导致陈本核算周期不明确[2]。

(三)成本核算人员素质有待进一步提高

成本核算贯穿于房地产项目开发的方方面面，要求成本核算人员具备较高的业务水平与一定上的工程管理知识，而大多数房地产企业成本核算人员综合素质不能满足当前的管理需要，对项目工程熟悉度低，容易导致房地产企业项目开发的实际支出与账目数据不一致，影响了成本核算的准确性。

三、提高房地产企业投资开发中的成本核算水平的对策

(一)建立健全审计监督制度

为了解决房地产开发项目成本虚增的问题，房地产企业应建立内部审计部门，制定完善的审计制度，明确审计人员的职责与义务，对成本核算进行监督，保证整个成本核算数据的真实性；另外，结合财税等相关部门的外部审计力量，坚决杜绝企业内部存在的违法乱纪行为，对企业内部不规范的账务处理行为予以修正，从根本上制止偷税漏税行为的发生。

(二)合理确定成本核算对象

为了改变成本核算对象不明确的现象，成本核算应将房地产开发项目中的各因素相结合，根据不同的项目类型确定不同的成本核算对象。如，对于在同一地点、同一类型的群体开发项目，可将统一施工队伍的项目合并为一个成本核算对象；而针对一般的开发项目，则以项目工程中的各单项为成本核算对象[3]。

(三)提高成本核算工作人员的专业素质

为了进一步提升成本核算水平，房地产企业应着重对成本核算人员进行专业素质培养工作，例如，聘请相关领域专家举行讲座培训，定期对企业内部成本核算人员进行考核，提升全体成本核算人员的业务能力与核算意识，改变核算人员能力参差不齐的现状，加强成本核算的准确性，从根本上提升房地产企业成本核算水平。

总结：

综上所述，现阶段我国的房地产企业投资开发中的成本核算工作存在项目开发成本虚增、成本核算对象与周期不明确、成本核算人员素质偏低等问题，需要不断进行改善，有针对性地采取措施予以解决，从而提高成本核算水平，确保财务信息质量，为企业决策提供准确的数据支撑，不断提高房地产企业的市场竞争力。

[1]彭颖.房地产企业开发小区会所的成本核算与涉税处理[J].财务与会计，2016(16)：22-23.

[2]张芳锐.房地产开发企业成本核算存在的问题及对策分析[J].中外企业家，2016(19)：81-81.

[3]秦文曙.房地产企业成本核算特点与成本控制的分析与探讨[J].金融经济，2015(22)：194-195.