“借出去”的房子被卖了

党小学

透过门缝，记者看到，西瓦房5间，南瓦房3间，北瓦房3间，院子里空荡荡的，干枯的落叶铺满地面，两棵大树孤零零地守着院子

4条线索、10份证据、5封实名举报信……这是陆秀媛、陆秀玲两姐妹退休后的“工作”。她们身为老师，为“讨回”曾经属于自家的私房与北京市丰台区教委“闹僵”，并多次奔波于建委、国土等有关部门。一个“借出去”的房子成了这一家人的心病。

为了教育无偿出借私宅

“如果不是家里的私房被教委占了，谁愿意跟自己的原单位闹掰呀！”1月5日，一见到记者，陆秀媛、陆秀玲两位老人失声而哭。

她们告诉记者，全家共有8人，父母和6个兄弟姐妹，两人排行老三老四，除了父亲和二姐外，有6人都是教师，可以说是“教师之家”。“其中5人在丰台区教育系统工作，正是因为对教育事业的热爱和支持，我们家将房子无偿借给教育部门办学，谁知竟然埋下私房被占的隐患。”

她们诉说了借房的“历史”：1991年二三月份，丰台区成人教育局（下称“成教局”）所属学校长辛店职工学校没有校舍，办学遇到困难，局长徐国勋了解到她们家有一处宅院，就找到在局机关工作的陆秀玲老师。

“局长希望我们家把房子借给局里，支持成人教育办学，并且提出由局里出钱为家人在外租房居住，讓我和父母商量。”陆秀玲说。

不久后一天，局长徐国勋参加所属学校丰台区职工大学会议，该校副教授陆秀媛老师同时参加。“散会后，局长希望我也给家里做做工作，借房办学。”虽然已经过去多年，陆秀媛依然记得当时的情景。“跟家里一商量，父母说教育办学有困难，我们应该支持！”

之后，徐国勋、长辛店职工学校校长乌继德专程来到陆家，与陆秀媛、陆秀玲的父母陆德华、连淑贞商谈借房一事，两姐妹也参加了协商。商谈内容主要有：一是房子借期7年，7年后到期归还；二是办学需翻建房屋改造成教学用房；三是院内两棵大树挡光要砍伐；四是陆家搬出去自行找房居住，成教局给付在外租房费2万元。

1月13日，陆秀媛、陆秀玲带记者来到位于丰台区长辛店镇的房子，从长辛店大街走进车店口胡同，沿着Y型胡同左拐，狭长的胡同宽约两米、长五六十米，胡同尽头右侧就是她们的家，门朝东开，红色金属门牌写着“车店口甲4号”，胡同尽头左侧宅院的门牌则写着“车店口4号”，门朝西开，两户互为对门。

“车店口甲4号”的宅院，“铁将军”把门，站在生活了几十年的家门前进不去，两姐妹感到无奈，“丰台区教委房管所把门锁了，钥匙在他们手里”。

透过门缝，记者看到，西瓦房5间，南瓦房3间，北瓦房3间，院子里空荡荡的，干枯的落叶铺满地面，两棵大树孤零零地守着院子。

“房本后来交给职工学校每年进行教学验收。”她们表示，房子是爷爷置办的，后来留给了父亲陆德华。她们提供的房产所有证复印件显示，编号“第01232号”，房产属陆德华所有，建筑面积172.7平方米，由北京市房地产管理局1984年10月20日颁发。

没批准不能租买私人房屋

1月6日，已经80岁高龄的徐国勋，作为当年借房的亲历者接受了记者采访。他说，当时的长辛店职工学校有编制有老师，就是没校舍，就找到了陆家。“借房经过局办公会讨论决定，借房协议还进行了公证。”

1991年4月，两姐妹和父母以及成教局委托代理人乌继德，共5人来到丰台区公证处办理房屋借用公证事宜。按照当时的政策法规规定，不允许机关、学校购买、租用私人房产。“一看协议，公证处的人就说这房子是白借，怀疑我们明借暗租，认为协议不公平，不给公证。”两姐妹对此印象深刻。

这事报告给徐国勋后，他找到陆秀媛，“局长说把我正在居住的单位早先分配的公房，一套52平方米三居室写到协议上，解决陆家居住问题。房子大约是1990年下半年分的，在商谈借房之前早已分配给我并住上。”陆秀媛说。

协议经过修改后，5人再次来到公证处。记者看到，1991年4月26日，北京市丰台区公证处公证书显示，出借方（甲方）为陆德华、连淑贞，借用方（乙方）为成教局，协议共十条，主要内容包括：一、甲方将坐落于长辛店车店口甲4号的房产共计11间，无偿借给乙方作为办学用房；二、住房问题。在丰台镇分配给甲方叁居室楼房一套，甲方应按房管部门的规定按时缴纳一切费用；三、协议期满后，经双方协商，可以续订，若不再续订，乙方把借用的房地产连同翻建的房屋一并无偿交还甲方；四、合同自1991年5月1日起生效，有效期七年。

1991年冬天，全家陆续搬离“车店口甲4号”的房子。

在后来“讨还”房产过程中，两姐妹详细查询了机关、学校不得购租城市私有房屋的相关规定：1983年12月7日，国务院颁布的《城市私有房屋管理条例》第13条、22条规定，机关、企业事业单位不得购买、租用城市私有房屋。

1988年10月1日起施行的《北京市房屋买卖管理暂行规定》规定，“单位购买公房，必须有市级主管部门或区、县人民政府批准的证明；单位因特殊需要购买私有房屋的，房屋在城区、近郊区的，须经市房地产管理局批准，房屋在远郊区的，须经房屋所在地的区、县人民政府批准。”

“可以看出，机关、学校确需购买租用城市私有房屋的，私房地处丰台等近郊区的须经北京市房地产管理局批准。”两姐妹表示。

区教委：房子已卖给学校

1995年7月，丰台区成教局、教育局、文教办合并成立丰台区教委，徐国勋担任区教工委书记。1998年5月房子借用到期后，徐国勋告诉陆家，学校快不办了，等不办了就还房。2011年，长辛店职工学校停办。

这期间，母亲连淑贞于1994年去世，父亲陆德华2007年离世。2012年2月，兄弟姐妹6人协商办理继承，并共同委托陆秀媛、陆秀玲办理。

根据继承办理程序，她们首先到丰台区房屋管理局查询房产状况。2012年2月21日，区房屋管理局出具的《查询结果》显示：房屋所有权人为“陆德华”。

不久，两姐妹得知，“2012年3月，教委房管所工作人员拿着一份《房产卖契》到区建委房屋登记部门要求转移登记这处房产，但没办成。”

“自家的私房为什么要变给单位？”她们就找到教委。“教委房管所工作人员告知，长辛店职工学校的文件盒里有一份《房产卖契》。”

当她们从房管所拿到卖契复印件时发现，这份编号为“丰交契字第0678号”的卖契载明：陆德华将车店口4号11间瓦房卖与成教局，议定卖价2.1万元；卖产人处盖有陆德华、陆秀媛、陆秀玲的印章，买产人处盖有乌继德的印章，并加盖了丰台区房地产交易所、成教局两单位公章，落款1992年9月19日。

突然冒出的卖契令两姐妹疑窦丛生：在哪儿、什么时间签的？都有谁在场？卖契从何而来？“我们根本没签过卖契。”她们说。

她们又多次找到教委要求返还房屋，教委两次给予书面答复。2012年9月21日，教委详细答复称，经查“陆德华、连淑贞作为甲方与当时的成教局作为乙方确实签订过房屋租用协议，约定的有效期为七年。但是，双方于1992年9月19日，在丰台区房地产交易所又订立了《房产卖契》……1992年11月16日的档案中支出凭单记载，长辛店职工学校购入陆德华私人住房款2.1万元已经支付。

对于答复，两姐妹认为有两点“经不起推敲”：一、答复将经过公证机关公证的《房屋借用协议》表述成“房屋租用协议”？“借用”与“租用”虽一字之差，但性质截然不同；二、陆秀玲表示确实从成教局财务上领过2.1万元，但领的是让全家人到外面租房住的费用2万元和木料等折价款1000元，合计2.1万元。“当时领钱签了字，领的绝对不是卖房钱。如果是卖房钱，我也不会领！”

“成教局給付陆家2万元在外租房费，家里的木料、煤、院内砍伐的树木折价1000元。”徐国勋后来还向纪检部门作出过证明。教委答复认为，房子与陆家再“没有关系”，并已经归属教委房管所管理。

1月6日，记者来到丰台区教委采访，并按照工作人员要求提供采访提纲。截至发稿前，尚未收到回复。

卖契到底是怎么回事？乌继德或许知晓。遗憾的是，他于2016年10月去世。

住建委：房子属个人私产

与教委多次交涉无果，两姐妹向北京市住房和城乡建设委员会（以下称“住建委”）反映。

2014年5月9日，住建委组织陆秀媛、陆秀玲、房屋登记部门召开会议调查了解情况。此后，住建委三次向陆秀媛、陆秀玲作出书面答复：

2014年8月14日，住建委经调查了解认为，“有关档案查询结果合法有效及未给成教局制发房屋所有权证。同意丰台区房屋管理局的答复意见（即丰台区房屋管理局出具的房屋所有权人为‘陆德华的《查询结果》）”。

2015年11月，两姐妹向北京市纪委实名举报，反映丰台区教委和区房屋登记部门在房产处理上存在的问题，后纪检部门进行了调查。

2016年8月23日，徐国勋应要求向纪检部门出具了一份证明，主要内容有：一是1991年5月1日借陆德华、连淑贞的私房办学，解决长辛店地区办学困难，并进行了公证；二是成教局给付陆家2万元在外租房费，院内煤和木料等折价1000元；三是借房协议中提到的分配住房是属于成教局的正常职工分配住房；四是市局和区政府没有下发过购买陆德华私有房屋的批准文件，也没见过《房产卖契》；五是1995年7月成立教委，属于陆德华的房屋产权并没有移交教委。

国土局：房子过户给了成教局

2015年3月，《不动产登记暂行条例》实施，国家整合不动产统一登记职责，原属于住建部门的房屋登记职责由国土部门统一实施。同年7月，北京市国土部门履行房屋登记职责。

2015年12月28日，丰台区国土局作出书面答复意见（下称“国土局答复意见”），并通知陆秀媛、陆秀玲领取。这份答复称，依据区政府关于成教局购买陆德华私房的批复，在买卖双方自行签订房屋买卖合同后，依法为卖方陆德华、买方丰台区成教局出具《房产卖契》，作为备案依据，此后买卖双方持《房产卖契》等相关资料到房屋登记部门申请了房屋转移登记，房屋登记部门已履行登记审批手续，为成教局制发房屋所有权证。在成教局的档案中，没有发现市房屋土地管理局批准成教局购买私有房屋的批复文件。

从这份答复中，陆秀媛、陆秀玲才得知房屋已转移登记给成教局。后来，她们看到转移登记过户后的新房产证复印件载明：房屋所有权人为成教局，坐落于长辛店车店口甲4号，登记时间2014年9月16日。

国土局表示，1998年2月16日原区房地产管理局完成了房屋登记审批，但是由于区成教局一直未向登记部门申请领证，所以登记部门未制作房屋所有权证书。2014年9月，区教委领取了房屋所有权证，因区成教局已归区教委管理，故登记部门已告知其依法办理变更登记手续。记者注意到，回复中引用的条文是单位购买公房的批准规定，而陆家的房产是私房。

“4号”房屋怎么成了“甲4号”

“我们没有经长辛店派出所证明作为卖房委托代理人。”陆秀媛、陆秀玲说。

对于购买私房的“区政府批准文件”，她们提供了1992年3月《丰台区人民政府办公室公文批办单》。上面记载的内容显示：成教局《关于购买陆德华同志私房解决长辛店职工学校校舍的请示》，张区长批示“同意，请按规定办理手续”。

《北京市房屋买卖管理暂行规定》第5条规定：“单位购买公房，必须有市级主管部门或区、县人民政府批准的证明；单位因特殊需要购买私有房屋的，房屋在城区、近郊区的，须经市房地产管理局批准，房屋在远郊区的，须经房屋所在地的区、县人民政府批准。”

是否有过市局的批准文件？徐国勋说，“当时给区里打报告想购买，区领导批示‘按规定办理，但因政策不通，未能购买。”他在给纪检部门的证明中写道，法律规定，未经北京市房地产管理局批准，机关、学校不得购、租私有房屋；北京市房地产管理局以及丰台区政府都没有下发过丰台成人教育局购买陆德华私有房屋的批准文件。

“丰台属于近郊区，单位购买私产须经市房地产管理局批准，区政府并无批复购买近郊私产的权限；领导批示‘按规定办理手续，这并非是市房地产管理局关于购买私房的批准文件；批办单只是公文办理流程单，能等同购买私房的批准文件吗？”两姐妹问。

《北京市房屋买卖管理暂行规定》第9条规定：“购买私有房屋的，应在‘3个月内到房地产管理局登记……”从1992年9月19日为双方办理立契过户手续，到1998年2月16日完成房屋登记审批，时隔5年远远超过政策规定的“3个月”时限要求。《房产卖契》写明交易的是“车店口4号”房屋，陆家房子位于“车店口甲4号”，而经公证的《房屋借用协议》也是“车店口甲4号”，过户后的新房产证上写的也是“车店口甲4号”。

“凭‘车店口4号《房产卖契》能将‘车店口甲4号房屋过户吗？”陆秀媛、陆秀玲希望有人能帮她们解答心中的这些困惑。

北京市中坤律师事务所主任高鹏接受记者采访时认为，解决这起纠纷，关键是要查清事实真相。“虽然双方各执一词，但查清事实并不难。解决这个问题，最具效力的结果就是采取法律途径。”高鹏表示，房屋买卖交易涉及产权的转移，把握法律效力应从注重四个方面：一是房屋买卖合同是否有效，这是最为关键的因素；二是合同订立是否公平客观，是否对价，有无欺诈、胁迫、显失公正等情形存在，达成买卖协议的意思表示是否真实；三是合同是否实际履行，即履行合同支付购房款以及卖方配合买方办理过户手续；四是合同有无违反交易时的法律法规政策规定，特别是不能违反法律强制性规定，如果违反法律强制性规定，合同自始无效，从合同成立的那一刻就是无效的，就谈不上房屋的买卖。“房屋交易这些环节环环相扣，只要有一处出现问题，交易就不能达成，买卖也就不能成立。所以这四方面条件必须都具备。”