我国房地产市场中各主体之间的博弈分析

鲁惠林

房地产作为一种稀缺性的资源，在社会与经济发展、城市建设和社会环境的改善等各个方面都有着举足轻重的地位。它与人民的生活变得越来越密切，因而房地产质量的高与低，发展的好与坏，直接影响到宏观经济的健康发展。近几十年来，通过对房地产市场的逐步培育和发展，基本形成合理的房地产市场参与者，他们在共同的游戏规则下，参与市场的博弈。由于不同的参与者的参与，提高了整个市场的运作效率，也使得整个市场的监管变得更复杂。本文对房地产市场的研究，除了常规分析外，主要运用博弈论方法进行分析。通过利用博弈论对房地产市场的经济现象进行了分析解释，提供对房地产市场研究的新的思路。

一、我国房地产博弈中的基本要素

1. 博弈的主体及其特征分析。房地产市场博弈中最重要参与者包括中央政府，地方政府房地产商和消费者。从本文研究的目的和便利性出发，针对性的将房地产的一级市场和二级市场定为研究的对象，包括房地产中三个主要的参与者政府、房地产商、消费者。但是与房地有关的参与者还有地产中介、银行、民间群体、物业管理公司等等。由于篇幅有限，只研究其中最主要的三方，政府、开发商与消费者的博弈，具体分析在房地产市场上，三方的博弈力量及关系。①政府。政府作为房地产市场博弈规则的制定者。政府通过制定博弈规则约束市场参加者，规范参加者行为，实现其社会福利最大化的目的。因此，政府在房地产市场博弈中与其他参加者的地位是不平等的，凌驾于其他参加者之上，通过其他参与者的博弈过程，各参与者只能在政府制定的规则范围内寻求各自利益的最大化的博弈策略。地方政府作为辖区管理者与必要设施和服务的提供者，通过颁布和执行法律、征税、行政管理、补贴、基础设施建设和提供服务、土地等，影响房地产商的开发出行为。②房地产开发商。房地产开发商是以通过生产房地产实物产品，在博弈规则许可的前提下，自主经营，追求利润最大化来实现其终极目标。在博弈规则中，房地产开发商处于信息优势地位：a提供的产品具有唯一性和不可移动性；b房地产需求者只能从开发商手中购买房地产产品，决定了开发商控制着定价权；c产品需求者选择空间不大，只能被动地选择开发商提供的产品。③房地产消费者。消费者根据自身消费偏好、承受能力等确定承受价格，根据房地产效用价值大小与开发商进行谈判，希望用最低的价格获取最大的效用。但是消费者在与开发商的谈判中处于信息弱势地位，讨价还价力度不大，往往是被动的接受开发商的价格。消费者的最大消费承受能力是参加房地产市场博弈的上限，博弈的结果如果高于承受能力，他将退出博弈。

2.房地产市场博弈的基本模式。①参与人。即房地产博弈的参与人，包括政府、房地产开发商和消费者。在房地产市场，他们之间互相的利益和相互间的需要，构成了他们俩俩之间的博弈关系。②策略。参与人采取的策略分别是政府：土地供给，不供给；房地产开发商：房屋卖出，不卖出；土地买入，不买入；消费者：购房，不购房。③博弈过程。我国房地產博弈分两阶段进行。第一阶段，在土地供给市场上，房地产商、政府就土地供给价格的博弈和房地产商之间为争夺土地开发权的博弈；第二阶段，在住宅供给市场上，消费者与房地产商就住宅供给价格的博弈，房地产商之间争夺更多的消费者购房的博弈，消费之间就支付能力和居住偏好而争夺房源的博弈等。④博弈的结局。包括达成交易或未达成交易的房产数量以及交易价格。通过博弈，消费者支付房款获得了住宅，房地产商投资得到了利润，政府实现了土地增值，即参与人从博弈中获取了相应的利益。

二、我国房地产市场的具体博弈分析

1.房地产开发商与政府间的博弈分析。假设房地产开发商的利益函数为： ，式中：M 为开发商所得的利润；H 为所销售房屋的数量；P 为销售房屋的单位价格，C 为房屋的单位成本，ED为对公共物品负担的支出。地方政府的目标函数可表示为： ，式中，N 为地方政府在房地产开发项目中所获得的收益；H 为开发商所销售房屋的数量；T 为单位房屋税收；PC为平均单位房屋地方政府所增加的福利性支出，如购房者由于获得地方户口而新增养老、教育补贴等；E 为开发所带来的社会环境恶化的负效应。ED为房地产开发商对公共物品负担的支出，即开发所带来的外部性为房地产开发商所负担的部分。

我们用 e 表示资本的社会平均利润， 那么：对于开发商来说，只要

> e，房地产开发商就愿意开发； 对于政府来说，只要

>0 ，地方政府就愿意拿出土地进行开发。政府与房地产开发企业之间在商品住宅供给层面的模型是一种不完全信息下的动态博弈模型图，如下图。

2.房地产开发商与消费者间博弈分析。从房屋销售方面看，房地产商和消费者之间的博弈行为是房地产市场中最密切也是最受到社会关注的。消费者的期望并不是房价越低越好，随着生活水平的提高，消费者不会盲目的等待房价无限制的降低，他会根据对目前房价的分析，等到房价回归到自己心里面能够接受的价格时会立刻出手。因此，现阶段的市场不是没有需求，而是等待价格回归。所以，我们可以假设在整个房地产市场中如果只有单独的两家，他们分别为开发商甲和消费者乙，则它们的具体博弈过程可如下表所示：

在房屋交易的过程中，当开发商定一个偏高的价格并保持不变，消费者会坐等观其变，市场交易率下降，人们对交易的期望降到最低，其实对交易双方的利益都是损害。开发商降价，当市场价格达到消费者的理想状态时，双方都可以得到好处，达到双赢。因此，开发商最好的选择就应该是适当的降价。在当前的房地产这个大环境下，由于信息的不完备和不对称，使得消费者对市场没有足够的信息，对市场上的一些现象也没有一定的认识，导致在市场上的地位一般情况下是属于劣势的，而房地产商在关于房地产的认知上要比消费者清楚的多，所以房地产商在价格的垄断方面和信息方面是有着明显的优势，这样消费者就不得不接受既定的价格，买房的时候也就会承担一定的风险。

三、结论

本文通过系统地对房地产市场的主要博弈方的博弈分析，试图揭示房地产市场的运行机制。研究房地产的开发过程以及其中各方的博弈关系，从房地产开发商、政府和消费者三者之间的关系进行博弈分析，并针对上述房地产市场上的三个主体提出一些意见和建议：

1.政府。政府在房地产市场博弈中的角色定位——信息传递者。要处理好地方政府与房地产商之间的关系，建立能有效约束狭隘利益接团扩张。政府在规范卖方市场、打击投机虚假需求的同时，透明市场交易，实现信息共享便成了必须采取的措施。如实现购房合同网上备案、楼盘信息实时更新及售楼过程中的监督机构，使得购房者能够对市场做到整体把握。政府不断完善信息传递职能，使得房地产市场不再是卖方市场，而是买卖双方的竞争市场，博弈关系会更加明显。

2.消费者。针对消费者在住房市场上的不利地位，从重复博弈的角度，消费者在购房时应该做到货比三家，选择在房地产市场上有一定历史，目前仍有项目在建的楼盘来考虑。消费者应理性消费，面对政府各种房地产调控政策的出台和房地产开发商宣扬的房价还会上涨的言论，在交易的过程中，消费者往往处于相对弱势地位，理性的消费必不可少。消费者应该学习一些信用消费和投资理财知识，控制个人债务，学会适度、合理的消费。

3.开发商。开发商应采取积极措施，不断完善自身要坚持走可持续发展的道路。要诚信开发，走品牌经营之路。开发商在未来的房地产开发中，要注重诚信，树立品牌，关注客户利益，负起社会责任，在竞争中赢得消费者的青睐。同时，顺应市场变化，提高综合实力，走规模化、专业化、品牌化之路。

（作者单位：安徽大学商学院）