强化居住功能，抑制投机炒房

文/陈伯庚

强化居住功能，抑制投机炒房

文/陈伯庚

近期召开的中央经济工作会议提出：要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产市场泡沫，又防止出现大起大落。这一明确定位和要求，为加强宏观调控、促进房地产市场平稳健康发展指明了方向。认真贯彻落实这一要求，需要从理论上进一步明晰住房的性质和功能，分析炒房产生的深层原因，有针对性地采取措施，切实抑制投机“炒房”。

一、厘清住房的性质和功能

住房，简要地说，是供人们居住生活之用的房屋建筑。住房的本质属性是用来居住的生活消费品。“房子是用来住的”通俗地揭示了住房的本质属性。

这一定位应是十分清楚的，但由于住房功能的多重性，它引起了许多误解。在现代社会中，随着住房条件的不断改善和高科技手段的运用，住房的功能从居住生活资料进一步拓展为发展、社交、资产和文化艺术等多种功能。必须明确，尽管住房的功能是多种多样的，而主要功能仍然是居住消费，其他功能都是由此派生出来的。即使住房的资产功能，也是消费性资产功能，就其使用价值来说，最终都要落实为居住消费。从理论上说，片面强调住房的资产功能，以为住房是投资品，本就应该用来炒买炒卖，从中牟利，是毫无根据的。

在市场经济条件下，住房具有商品性，它是使用价值和价值的统一体。住房的使用价值就是用来居住消费，“房子是用来住的”，准确指出了住房的居住功能，这是其唯一的使用价值。住房的价值则是生产住房所花费的物化劳动和活劳动的凝结。住房价值的货币表现就是住房价格。由于住房是超耐用消费品，使用年限长达50年至70年，内含的价值量大，又具有固定性和不可移动性等特点，因而构成重要的固定资产。居民购买了住宅以后，家庭的货币资产便转化为住房资产。据统计，目前中国城镇居民的家庭资产中，住房资产占60%以上。住房的资产功能是由住房商品的价值属性转化而来的，是派生出来的功能。因此，既不能混淆住房使用价值的居住功能和住房的资产功能，也不能把二者等量齐观。

二、投机“炒房”的深层原因分析

既然住房是用来住的，那么为什么会出现“炒房”？其中有复杂的深层原因。

其一，利益驱动是“炒房”的根本动因。土地是稀缺资源且不能再生，而市场对土地的需求量则不断上升，因此土地有升值趋势。地价上升必然带动房价上升，住房也有升值趋势。买房投资有利可图，不仅可以带来家庭资产的增值，而且可以购房出租，赚取租金，若炒买炒卖房屋，还可以赚取高额利差，因此，“炒房”有很大的吸引力。以上海市为例：2001年上海住房均价为每平方米4329元，2016年9月为每平方米44893元，上涨了10倍，如此巨大的利益空间，吸引了众多投资客炒房。因此，利益驱动是“炒房”现象产生的根本动因。

其二，住房供不应求是“炒房”的直接原因。商品房市场属于市场经济范畴,在市场经济条件下，市场在住房资源配置中起决定性作用，主要由价值规律、供求规律和竞争规律调节资源配置。市场供求状况对房价的影响很大。一般来说，住房供不应求，房价上涨，供过于求，房价下跌。为什么北上广深等一线城市“炒房”特别严重？主要是因为这些城市的住房供不应求。

住房市场需求扩张。一是居民收入提高，改善性住房需求增加；二是城镇化过程中，农民工市民化后对住房需求旺盛。以上海为例：外来人口已达1000多万，如果以人均居住面积30平方米计算，要提供3亿多平方米建筑面积，这是个巨大的需求。

商品住房供应不足。这主要是因为“人地矛盾”未处理好，住宅建设用地供应不足，影响住房供给量。上海增加1000万常住人口，而住宅建设用地却没有相应增加，造成地价飞涨，拉动房价节节上升。

住房供不应求的市场环境是“炒房”存在的温床。本来住房不是用来炒的，但在住房供不应求、房价上涨的情况下，“炒房”可以赚大钱，这就势必出现“炒房”现象。

其三，游资增加，缺乏投资渠道。改革开放以来，经济发展、收入增加，特别是收入来源多元化，使一部分中、高收入者手中积累了相当多的资金，他们势必要寻找投资场所。证券市场不景气，而住房市场又呈现利好态势，因而投资者把资金集中投向住宅市场，“炒房”也就难以避免了。

正是由于上述深层原因，投资投机性购房必然会存在，现在的关键是要加强控制，积极引导，防止其危害房地产市场正常运行。

三、探寻管住“炒房”的办法

要管住“炒房”，首先要正确区分投资性购房和“炒房”的界限。从一般意义上说，投资性购房的目的是购房出租，赚取租金收入，而“炒房”则是投机性“炒买炒卖”，赚取价差，目的是炒高房价，获取高额利润。投资性购房后将其出租，有利于增加租赁房供应，房屋最终仍然用于居住。而“炒房”者为获取高额利润，抬高房价，制造虚假需求，影响住房的正常供应和销售，妨碍居民群众的住房需求得到满足，有百害而无一利，必须对其行为予以打击和制止。要遵循社会主义市场经济规律，主要采取经济手段和法律手段，辅以必要的行政手段，管住“炒房”。

（一）增加住房供给，改善供给结构，营造供略大于求的市场均衡态

针对一线城市住房供不应求的状况，首先要增加商品住房供给，落实人地挂钩政策，增加住宅建设用地，调整用地结构，提高中小套型住房的比重，更好地满足中等收入者的住房需求，营造供略大于求的市场均衡态，让购房者有自由选购的余地。这样可以抑制高房价，抽去“炒房”产生的基础性市场条件。

（二）管住货币，实施差别化信贷政策，从资金角度抑制“炒房”

买房需要大量资金，这就需要住房信贷给予资金支持。住房信贷应当被用来支持居民自住性购房，解决基本的住房需求，决不能为“炒房”投机者占用。为此，要实行差别化信贷政策：对首次购自住房者实行低利率、高成数贷款，而对投资性购房者实施高利率、低成数贷款；对“炒买炒卖”投机性购房者不予贷款。以此在信贷上掐断“炒房”的信贷资金来源。

（三）完善房地产税收制度，开征房地产保有税，从税负角度抑制“炒房”

税收是调节住房需求的重要手段。在税率方面：对自住性住房实施低税率，保障广大居民的住房需求得到满足；对投资投机性购房则实施高税率，抑制“炒买炒卖”住房的投机行为。在税种方面：降低住房流通税，增加住房保有税，提高“炒房”成本，从而抑制“炒房”投机行为。为此，要尽快出台物业税，使拥有多套房产的投资投机客因感到持有房产“炒房”成本高、收益低而退出。

（四）制定基础性制度，建立长效机制，调控房地产市场平稳健康发展

从宏观调控的角度分析，抑制“炒房”的最根本办法是加强制度建设。建立和健全基础性制度，包括：1.住宅用地制度方面，建立人地挂钩制度，根据新增常住人口数量增加住宅建设用地，实施住宅用地价格控制，制止高地价；2.制定住宅金融制度，住房消费信贷实施差别利率制度；3.制定住房财税制度，改革房地产税制，建立物业税制度；4.加快住宅相关立法，尽快出台住宅法和住房保障法，既在法律上保护居民居住权利，又能抑制住房“炒买炒卖”的投机行为。

（五）适当使用必要的行政手段，限制“炒房”

在基础性制度和长效机制建立和健全之前，动用适当的行政手段还是必要的。北上广深等一线城市在出现房地产市场过热、房价猛涨的情况下，出台限购、限贷政策，有利于抑制“炒房”，引导房地产市场平稳健康发展。但这只能作为临时措施使用，从长期看，还是要依靠基础性制度，通过立法建立长效机制来实施有效的宏观调控。

（作者单位：华东师范大学东方房地产学院）