浅谈银行期房按揭贷款风险防范

【摘要】本文通過自身实务经验总结，阐述了期房按揭贷款的概念及特点，总结了期房按揭贷款常见的风险点，并提出了具体的贷款风险防范措施。

【关键词】期房 贷款 风险防范

一、期房按揭贷款概念

期房按揭贷款是指商品房预购人在支付首期规定的房贷后，由贷款银行代其支付其余的房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。期房按揭贷款在期房阶段并没有发生所有权转移，在性质上又不能和让与担保等同，此阶段贷款银行获得基于预购商品房预告登记的预购商品房抵押权预告登记保证；在期房交付办理房产证并办理抵押登记后，期房按揭贷款就相当于现房按揭贷款，此阶段在法律上转变为不动产抵押行为。以上特点决定了期房按揭贷款比现房按揭贷款涉及法律关系更复杂、风险也更多。

二、期房按揭贷款风险点

（一）借款人信用风险问题

信用风险指的是借款人无法按期偿还贷款本息的风险，包括客观上个人财务状况恶化无能力归还；主观上疏忽忘记还贷、期房产生问题而拒绝还贷或恶意拖欠等情况。

（二）楼盘交付问题

期房与现房相比，会受到多种因素影响，导致未能如期交房：一是存在相关手续缺陷、工程进度慢、房屋质量问题、房屋面积和格局与原规划不同、交付房屋与广告宣传不符等；二是楼盘因开发商被起诉而被查封。如果遇到此类不利情况，银行的债权安全性可能受到严重影响，可能出现购房者拒绝还贷、拒绝交房或无法交房导致房产证无法办理及银行无法落实抵押等问题。

（三）预购商品房抵押权预告登记效力问题

由于期房阶段不能出房产证，期房按揭贷款一般会先进行预购商品房抵押权预告登记，待期房交付并办理房产证后，再正式办理抵押。这里存在两方面风险点：第一，房产上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。第二，自能够进行房屋登记的三个月内，当事人未办理房屋登记，银行也未按期办理预抵押登记转为正式抵押登记的，银行是否会对房屋丧失优先受偿权，而现实中，银行超期未办妥正式抵押登记现象普遍存在，各家银行对预抵押转为正式抵押的贷后管理工作也表示非常棘手。

（四）“假按揭”风险

“假按揭”是指开发商以套取资金为目的，将手中持有的房屋以虚假买房人的名义向银行申请房屋贷款的行为。近年，“假按揭”案件频发，涉案金额高达数十亿元：一是开发商利益驱使；二是部分银行为争取房贷客户降低审批门槛甚至放弃原则未对客户信用基本情况进行审核就放款。

（五）开发商丧失担保能力

项目开发时限长，开发商资金投入较大，一旦出现开发商资金挪用，债务缠身等问题，开发商可能面临倒闭，那么开发商的担保能力也将丧失，那么银行的债权安全性将受到严重影响，甚至会出现项目烂尾、楼盘查封、购房者拒绝还贷等连锁反应。

（六）自然灾害风险

现实情况中，因为期房不同于现房，无法购买财产保险，倘若发生毁损，或者遇到自然灾害造成房屋摧毁等问题，因为房屋未购买保险，那么购房者将受到严重的财产损失，银行的债权安全性也相应受到威胁。

三、期房按揭贷款风险防范

（一）加强对第一还款来源的调查

第一还款来源的调查主要内容包括偿债能力、偿债意愿、资金用途真实合规性、风险缓释能力。其中，偿债能力可以通过收入证明、婚姻状况、工作单位情况等信息直接体现；偿债意愿则可以通过以往的信用记录情况、被执行信息等信息间接体现。

（二）严格准入，选择优质开发商合作

准入时，选择具有一定的开发经验、自身或其控股股东信用良好，无欠款记录，无虚假销售记录，开发项目无纠纷记录的开发商。

（三）重点关注楼盘整体配套情况

楼盘应进行整体性评估，最好要由具有房地产估价师或资产评估师执业资格的专业人士出具意见书，也可委托独立的具有房地产价格评估资质的评估机构进行评估。授信调查重点关注产权证能否顺利办妥、楼盘整体配套社区完善度等信息。

（四）加强贷后检查

检查方式包括现场检查与非现场检查。对按揭楼盘的检查，可结合项目抵押登记办理、工程进度、履约情况等风险因素，楼盘是否按进度施工，实际用途与规划用途是否相符；楼盘地段是否较好，与周边相比项目是否有竞争力。

（五）尽快实现抵押预告登记向正式抵押登记的转化

重点管理超期未办妥正式抵押登记以及已放款未办妥预抵押登记的按揭类贷款，要求客户经理定期了解贷款抵押登记办理进度，对于超期未办妥抵押登记的房贷业务，须及时采取贷后管理措施。

（六）引入保险机制

转移银行风险是各国商品房按揭的有效经验。一是期房阶段，让购房人投贷款保险；二是期房交付并办理房产证后，让购房人投房屋抵押贷款综合保险（简称房贷险），目前在期房阶段，很少有银行要求购房人投贷款险。所以，银行需要和保险公司根据房屋不同阶段向社会提供真正配套实用的保险产品和相关服务。

（七）加强与房产部门的沟通，及时了解产权证办理情况，避免信息不对称

作为信息不对称的一方，银行所掌握的期房房产证可办理的信息相对滞后，在实际的贷后管理工作中要加强与当地房产部门的沟通合作，建立信息共享机制，及时掌握楼盘项目产权证分割办理等情况。

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作者简介：梁琰（1988-），女，福建泉州人，金融学硕士，中级经济师，现供职于光大银行泉州分行。