浅谈中国当前的房地产泡沫

姬智

【摘要】2016年10月起，各省市推出一系列房产调控政策，楼市政策主旋律由“去库存”切换至“稳房价”，政府也展现出了抑制高房价的决心。我们不禁要问，当前中国房地产泡沫的现状究竟如何？一系列暴风骤雨的政策出台后，我国的房地产泡沫能否有所改观？

【关键词】房地产泡沫 宏观调控

2016年的房产政策以“去库存”为主旋律，导致房地产市场由最初的“回暖”演变为可怕的房价暴涨。当年10月起，各省市推出一系列房地产调控政策，以上海为例，非本市户籍居民家庭购房门槛提高为连续缴纳社保或个人所得税五年、首套房认定标准提高、首付比例提高等政策象征着房地产市场“变脸”——2017年上海楼市调控的目标是平稳房价。在房地产宏观调控方面，上海作为一线城市，其政策显然具有示范与引导作用，因此这传达了较为明确的信号：楼市调控大势所趋。杭州、深圳、天津等多地紧随其后，陆续出台新的楼市政策。如此密集的调控，在2011年“新国八条”后确实罕见，而且力度较大、频频加码，可谓“没有最严，只有更严”。这清晰地展现出中央政府抑制高房价的决心。我们不禁要问：当前中国房地产泡沫的现状究竟如何？一系列暴风骤雨的政策出台后，我国的房地产泡沫能否有所改观？

一、房地产泡沫的界定

关于房地产泡沫的一个最理论化的定义大概是这样的：“指由房地产投机等因素所引起的房地产价格脱离市场基础的持续上涨，也就是土地和房屋价格极高，与其使用价值（市场基础价值不符），虽然账面上价值增长很高，但实际上很难得到实现，形成一种表面上的虚假繁荣”。

通俗地說，房地产泡沫就是“双高”。第一，房价高，远离市场与人们的需求，也远高于其市场基础价值和人们的购买力；第二，房子的空置率高，远离经济和社会的承受程度。

房价过高，我们可以通过一些数据量化这一认识。例如，房价-收入比指标与房价-租金比指标。房价-收入比是居民家庭的住房价格比年收入，衡量了一个家庭对其住房的负担能力，通常认为在3-6之间是比较合理的，但我国的大城市，尤其一线城市，该指标远超过10。房价-租金比是某地区单位面积租金比单位面积房价，通常认为该指标在1/300以下的城市，已存在房地产泡沫，而我国部分大城市的该指标已低于1/500。就上述两个指标来看，对比合理值，我国的实际数据的确远超出了通常认可的范围。因此，面对目前业界呼声颇高的“中国房地产泡沫之说不成立”观点，我们可以做出上面的简单反驳。

二、中国房地产泡沫的成因

对于我国房地产泡沫出现的原因，目前有些学者常用简单的供求关系理论来解释。在这一点上，我们需要澄清一下，因为根据对供求关系基础概念的理解就能够轻易得出否定的观点。所谓“供求定理”，是指任何一种物品价格的调整都会使该物品的供给与需求到达平衡。根据这一定理，我们很容易误解为，我国目前住房的确有着上亿的庞大需求量，存在着房屋的短缺。根据《经济学》的定义，“由于太多的买者抢购太少的房屋，卖者可以抬高自己的价格又不会降低销售量，因而价格上升使需求量减少、供给量增加，市场向供需均衡变动”。然而，这种误解的来源在于，错误理解了“需求量”的概念。所谓“需求量”，指买者愿意并能够（英文中willing and able to）购买的一种物品的数量。如果能够注意这里的“能够”一词，就会发现，今日许多国人即使从理性上勉强可以算“愿意”去购买房产，但是面对居高不下的房价，实在是无法做到“能够”。因此从严格的概念上理解，今日国内房产的需求量并不大，所以传统的供需理论无法套用在这里。

“冰冻三尺，非一日之寒”，造成今日我国的房地产泡沫的也不只是一朝一夕的原因，无论从空间广度还是从时间长度，泡沫问题都可以追溯得十分深广。首先，被广泛接受的观点是，当前市场上流动性过剩。中国经济增长依靠投资拉动的状况已持续多年，而在投资活动中，有相当一部分是社会基础设施投资，由各级政府引导，逐渐积累了巨大的过剩流动性。第二个原因是资产荒。如前人研究所述，中国的金融创新远不及欧美等发达国家，因而国内的、国外流入的热钱会倾向于进入房地产行业，可保值亦有增值预期，这形成了“投机者购买房产-房地产市场繁荣-形成涨价预期”的循环，直接加剧了房地产泡沫的形成。还有一个原因就是政府的干预，常常是在政绩指标的压力下，变相过度鼓励房产商在当地进行投资开发。从这个层面上，可以说，当前中国的房地产问题早已不仅仅是一个经济问题，而发展成为一个带有政治性和观念性的问题。时至今日，地方政府无视房屋的社会功能，一味看重房产的财政功能，地方财政对于土地出让金的过分依赖的问题依然困扰着整个国家和市场，使得在中央政策重压下的地方政府苦不堪言，纷纷希望暗中为楼市变相松绑。

三、房地产宏观调控面临挑战

稳定房价对于社会大局的作用不言自明，一方面“住房乃民生之要”，另一方面泡沫集中破裂将给经济和民生带来巨大的伤害。房地产宏观调控又加码，但确实困难重重，被认可的原因包括：第一，对房地产的需求是消费、投资、投机需求的混合。宏观调控想要控制的主要是投资需求、投机需求，但是实际操作中很难将其与消费需求区分开。第二，空间的分化。一线城市及部分发达二线城市，房市火爆，需要遏制房价的大幅上涨，而三四线城市去库存压力大，这就是空间的分化进一步加大了房地产宏观调控的难度。

我们都能看出，对于目前中国房地产出现的泡沫，政府已然采取了一系列的行动和积极引导，制度出台接二连三，而且从前“雷声大雨点小”的情况也有很大程度的改观。但是纵观全局，今日的所有改革依旧是“战战兢兢，如临深渊，如履薄冰”的状态，诸如加征房产税的大刀阔斧的改变依旧处于漫长的酝酿之中。政府的谨慎值得称道，但是如“宁要不成熟的改革，不要不改革的危机”所说，我们期待更有创造性、更有后劲的改革。

参考文献

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