营改增对房地产企业税负和盈利的影响及对策

三湘股份有限公司 赵彪

营改增对房地产企业税负和盈利的影响及对策

三湘股份有限公司 赵彪

营改增”是我国为完善税制，消除重复征税的问题，促进社会经济结构调整而实行的税收体制改革。目前有很多行业已经实施营改增，根据国家统一的部署，2016年全国所有的行业都将被纳入营改增范围，这其中也包括房地产企业。营改增的实施对遏制房价大幅上涨，促进房地产企业可持续发展具有一定的意义，但同时也给房地产企业的税负和利润带来的一定的影响，就这些问题企业要做好应对的准备。

营改增 房地产 税负

营改增是我国税收体制重大的改变，具体是指原来需缴纳营业税的应税行为改为缴纳征增值税从房地产行业的角度来说，营改增是对建筑行业、房地产业、不动产交易等多个环节流转税制的改革，能够消除房地产行业中出现的重复征税问题。然而房地产企业实行营改增客观上存在一定的复杂性，需要引起业内高度的重视。

一、营改增对房地产企业税负的影响

为了能够客观的说明营改增对房地产企业税负的影响，我们可以做出简单而有效的测算分析，假设房地产企业的业务只有房地产开发和销售，设定房地产企业的销售收入为R、取得土地使用权支付的费用为A、开发成本为B、管理费用为C、财务费用为D财，销售费用为E，房地产的开发费用不超过可以的部分。此外，假设房地产企业在营改增前后提供商品、劳务及服务的主体不变，所有房地产产品的销售对象均是个人（之所以设定为个人是因为只要营改增本身没有导致房屋销售价格的改变，那么营改增就不可能影响到购买者决策，所以营改增前后房屋商品的含税收入应该不变）。从实际情况来看，营改增之前房地产企业运营所涉及到的税种主要包括营业税、教育费附加、企业所得税、土地增值税、城市维护建设、契税以及印花税等，而在营改增之后，主要的变化就是营业税被增值税代替，这里我们又考虑到契税和印花税在总税负中所占得比例很小，且其本身和流转税之间并没有太大的关系，所以我们不对其做过多的分析，那么构建企业税负的方程式就可以表达为：总税负=营业税+城市维护建设税+教育费附加+土地增值税+企业所得税，营改增后这个公式中的营业税由增值税替换，下面从两个角度分析税负：首先，在增值税简易征收方式下，销售房屋商品适用5%的营业税税率，营业税改征增值税之前，房地产企业应该缴纳的营业税额为R×5%，在营改增之后，房地产企业应该缴纳的增值税为R/（1+增值税征收率）×增值税征收率。我们假设房地产企业营改增前后的税负不发生变化，也就是R×5%=R/（1+增值税征收率）×增值税征收率，经过计算可以得出使营改增前后税负平衡的增值税率应为5.3%，如果营改增之后增值税的征收率小于5.3%，则企业的流转税税负降低，反之，则流转税税负增高。其次，增值税销项减进项方式征收，房地产企业在营改增之前的应纳营业税额为R×5%，而在营改增之后，假设企业取得土地使用权所支付的费用及开发成本之和占企业销售收入的比重为S1，期间费用占销售收入的比重为S2，能够计算进项税额的费用占三者总和的比重为W，那么企业的应纳增值税额为R（1-S1-S2w）×税率/（1+税率）,通过这个公式我们可以很清晰的看出企业营改增前后的税负差额受S1、S2、W以及税率等多方面因素的影响，这里需要考虑的就是S1、S2、W应该取什么样的值。为了使测算能够更为客观，我们对多家上市房地产公司的财务年报进行计算，最终结果是S1取70%、S2取8%，而这些地产公司的共同点是期间费用中人工费用占比较高，所以能用于抵减销项税额的比例较小，W最后取30%较为合适，经过计算发现，如果要保持营改增前后企业的税负不变，则增值税率为22%，只要增值税率小于22%，那么企业缴纳的增值税将小于之前缴纳的营业税。

二、营改增对利润的影响

首先，营业收入下降，营改增实施以后，房地产企业所确认的收入不再是营业税时期的含税收入，而是要将收入中包含的增值税额剔除，因为增值税属于典型的价外税，在收入不变的情况下，与营业税时期相比收入会降低；其次，营业成本上升，对于多数地产企业来说，建筑安装成本在其总开发成本中占据着很大的比重，切建筑安装工程必须由具备资质的企业来完成，本次营改增建筑施工企业也在范围之内，改革很有可能使其税负上升，未来得以生存，建安企业也会将税负转嫁给其上游房的地产企业，所以地产企业的成本会有相应的增加，例如：出于税负转嫁原理，下游材料供应商会将税负转嫁给建筑施工企业，所以建筑施工企业的材料成本会增加，人工成本因为所聘用员工基本是农民工，因而不能够取得足够多的可抵扣进项税专用发票，导致进项和销项之间不平衡；最后，正是因为地产企业的营业收入下降，而经营成本上升，所以从总体来看，房地产企业的利润应该出现下降的趋势。

三、应对营改增建议及对策

(一)加强发票管理，及时获取可抵扣发票

在营改增政策具体实施以后，房地产企业要加强对增值税发票的管理工作，尽量采取专人保管并开具的形式。而要想从根本上提高内部管理水平，企业就必须加强对税务知识的学习和相关政策的解读，不断更新自己所掌握的知识。另一方面，企业要对材料采购过程中的票据管理格外重视，加深同建筑施工单位的沟通，以便能够及时的获得相应抵扣票据，但值得注意的是施工行业本身的竞争也很激烈，一些建筑企业不能将营改增所带来的税负直接转嫁给地产企业，便可能会从工程质量上来降低成本，地产企业必须关注这点，选择有正规资质的施工单位来确保工程质量，切勿仅仅关注了税负成本而忽视了自己的品牌信誉。

(二)全面梳理业务流程，规范财务管理及核算

企业要全面梳理相关业务流程，发现风险控制的要点，辨明可抵扣进项税额的出处，不断规范企业的财务管理控制，科学的进行营改增税务筹划，有效的降低企业税负。在整个过程中，企业可以考虑将部分业务进行外包，在法律允许的范围内实现税费转移。对于企业的会计人员来说，营改增后相关的账务处理程序要比之前营业税时期的处理更为复杂，企业要提前对会计人员做好培训，并对内部财务核算系统进行升级，提前做增值税申报的准备。房地产企业要结合自身的实际情况来进行税务筹划，确保所处的客观环境能够满足方案的实施，值得注意的是客观环境并非永远不变，企业财税人员要积极关注政策变化，保持筹划方案的灵活性。

(三)优化产品结果，多角度看待产品多样性的问题

随着社会经济的发展，商业地产的市场需求量越来越高，定价权也基本上掌握在地产开发商手中，商业地产的消费者获得地产增值税发票后可以进行抵扣，房地产企业可以此为契机，增加对企业客户的产品销售，转嫁高额税负，降低自身的成本，彻底的实现转型升级，向多业态的方向发展。

(四)优化销售方式，利用税收政策

在营改增实施以后，增值税和土地增值税将成为地产企业的主要税种，而房屋的销售价格则直接影响着应交增值税额，从这个角度来说，合理的销售价格不进可以降低时间及资金成本，还能够占有更多的市场份额。企业在制定销售价格时必须考虑增值额与扣除项目之间的关系，找到税率中的临界点并恰当的运用，有时候表面上看起来企业的收入减少了，但最终的利润却增加了。企业的销售方式也要不断创新，委托销售的方式就能够降低土地增值税。此外，企业要随时关注政府相关部门的税收优惠政策，保持与税务机关的有效沟通，达到降低税收负担目的。

[1]张运贤.刍议“营改增”对房地产企业未来影响及对策[J].会计师,2014(7)

[2]赵晖.“营改增”改革对房地产企业未来影响的研究[J].财会学习,2013(6)

[3]李晓愫.房地产及建筑业的增值税改革[J].当代经济,2014