关于房地产评估影响因素的分析

王悦

【摘要】21世纪以来，随着城市化的迅速发展，房地产产业有了翻天覆地的变化，随着房地产价格不断的攀升，房地产层次迅速提升的同时，也给人们的居住环境带来了很多负面影响，所以人们对居住环境的要求也越来越高。从而也就造成房地产评估结果的影响因素越来越多，越来越复杂。

【关键词】经济因素 环境因素 房地产评估

我认为关于房地产评估方面的影响因素主要有三个方面：一般因素、区域因素以及个别因素。一般因素主要包括政策因素，法律因素，经济因素等；区域因素主要指建筑物位置、土地用途等。还有的就是其他个别影响因素：例如心理因素，购买心态等等这些都会影响房地产评估人员对于房地产的评估结果。

一、一般因素——以经济因素、政策性因素为例

（一）宏观经济对于房地产价格的影响

宏观经济对房地产市场的作用主要通过房地产市场的供给和需求这两个渠道，而房地产市场对宏观经济影响则是通过消费和投资这两个渠道。

宏观经济对房地产价格的作用渠道在于宏观经济水平的变化会引起人们对于未来期望的变化，从而产生房地产供给和需求力量对比失衡，进而引起房地产价格的上升或者下降。如果经济发生衰退，金融机构和企业将进行大量改组和合并，使得市场上供转让的土地和房源大量增加。居民失业，则会造成大量住房闲置，供给和需求的不匹配将会导致价格下降。房地产价格对宏观经济基本面的作用渠道归结于消费和投资两个方面。房地产价格下降将会导致居民财富增加，宏观经济发展也就会相应得到促进。

（二）当前主要影响房地产业发展政策性因素分析

（1）第二套房政策影响分析。央行专门出台的关于房地产市场的调控政策莫过于《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发[2007]359号）和《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》（银发[2007]452号），359号文将对投资性购房行为产生显著的抑制作用，首付成本要提高一成，利率相当于提高了三成；目前五年以上基准利率为7.83%，投资者原本可以享受85折的优惠利率6.656%，但现在要执行基准利率的1.1倍，即8.613%，涨幅达到 29.4%；首付款的初期投资以及后期利息的大幅增加，使得投资收益及投资积极性都将受到极大打击。

（2）保障性住房建设。从长期来看，楼市需求将被分流。中国住宅体系将会分成三大部分：即采取廉租房、经济适用房和市场调节三种方式扩大供给就中国目前发展来看，一部分人还不具备买房能力，而且房价越来越高，更加造成这一结果；而且政府方面也没有足够的财力来支撑。

总而言之，经济发展水平是影响房地产价格最基本的因素，行政因素主要是指国家针对土地以及房地产的宏观规划，城市规划，城市发展战略，土地利用计划直接对于房地产的区位构成影响。

二、区域因素——以房地产周围区域环境因素为例

（一）房地产评估中的具体环境因素

（1）自然环境.自然环境包括自然景观以及人文环境；对于任何一个小区或者说是居民区来说，自然景观都是非常重要的一个方面。因为自然景观能够使人们更加注重生活品质以及追求生态健康的环境。因此小区自然景观覆盖面积越高就越容易得到消费者的青睐，其价值也会随之而增长。此外，人文景观具有有历史性和文化性，拥有旅游吸引力，所以在此周边的房地产价值也会受到其影响，这也就是景区附近房价一般较高的原因。

（2）土地用途。一块土地的价格与其使用用途之间有很大的联系，如果用于商业，那么它的价值一定会比用于住宅的价值高；除此之外，规划限制，使用年限等也都影响着房地产的价格。

（二）环境因素对房地产价值的积极影响和消极影响

所谓对房地产积极影响是指一种对房地产价值产生正面积极影响的外部性。好的环境因素会使房地产价值增加。例如临近生态公园附近的居住区因为环境较好便能因此受到积极的影响，增加该房地产的价值。

对房地产的消极影响是指一种对房地产价值产生负面影响的外部性。如工业房地产与居住区的接近使企业位于工人方便上下班的位置，但居住性房地产市场会因为接近潜在的危险物质而受到负面的影响。也就会造成房地产价值的下降。

三、个别因素——以心理因素、购买心态为例

心理因素对房地产价格的影响有时是不可忽视的。影响房地产价格的心理因素主要有以下方面：购买或出售时的心态；个人的欣赏趣味（偏好）；时尚风气、跟风或从众心理；接近名家住宅的心理；讲究风水或吉祥号码等。

比如说房地产需求者到处寻找合意的房地產，当看中了某处房地产时，拥有者不太愿意出手，需求者则需要花高价购买；有时房地产购买者出于自身的特殊需要，在与竞争对手的争夺中也会为为得到房地产而抬高价格；房地产拥有者偶然发生资金困难，急需用钱时，无奈只有出售房地产变现，这时的成交价格多会低于正常市场价格；风水是指住宅基地、坟地等的地理形势，如地形、水流、风向等，目前人们在购买住宅、办公楼时，比较讲究风水，一般会选择较吉利的数字或者是门牌号等。

综上所述，在当今这个城市化和工业化快速发展的社会，人们对房地产的要求越来越高，特别是居民住宅，注重的因素也越来越多，现在的消费者都希望有一个能让自己感到舒适的居住环境，对房地产的要求也就越来越高，所以影响因素也就越来越多。相信在以后的生活中，国家对房地产的宏观调控也会逐渐作出规范，促进房地产评估系统的发展。

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