金融机构“两权”{1}抵押贷款决策影响因素分析

马雪彬+肖雪颍

【摘要】本文从金融机构“两权”抵押贷款决策模型出发，对金融机构“两权”抵押贷款决策的影响因素进行理论分析。同时结合实际情况，对影响金融机构“两权”抵押贷款决策的因素进行现实分析。结果显示，当前，“两权”确权登记进展缓慢，土地、宅基地价值评估体系发展滞后等原因，金融机构开展此业务的意愿不强。

【关键词】“两权”抵押贷款 价值评估 “两权”抵押处置

一、引言

近年來，随着我国农村经济飞速发展，农业人口逐步转向非农领域，农业产业结构调整加快，农民生活水平不断提高，农民生产生活经营所需的资金不断增多。但是，当前农民融资渠道狭窄，仅仅依靠农户小额贷款无法满足其生产生活所需资金，同时农民缺少金融机构认可的融资抵押物，也没有较高价值和易变现的固定资产，因此农户融资困难。

为了破解农民贷款难问题，发挥农村土地的融资功能，国务院在2015年8月发布了“关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见”（以下简称“意见”）。在“意见”发布之前，学术界已经对“两权”抵押贷款进行了广泛的讨论，并取得了丰硕的成果。谢敬（2015）从理论的角度出发，以江西省赣州市为例，对农地“两权”抵押贷款的可行性进行了客观地分析，并提出了一些建议和构想。肖轶、魏朝富、尹珂（2012）从农户意愿的角度出发，基于农户参与农村“三权”抵押贷款意愿调查问卷为样本数据，分析各种因素，结果表明性别、地理位置、交通状况等因素，对农户参与意愿有显著的正影响，年龄、是否有其他贷款需要偿还等因素是负影响。黄惠春（2014）基于江苏省试点地区农户的调查数据，对影响农村土地抵押货款的需求和供给因素进行分析，结果表明农村土地抵押货款的可获得性非常依赖农户的信用记录，同时由于农村土地抵押货款的交易成本较高，金融机构将货款对象的目标集中到信用记录较好的现存客户上，因此农村土地抵押货款对解决小农户的融资困境并无显著作用。惠献波（2014）从金融机构参与“两权”抵押贷款供给角度出发，基于基层农村信贷员调查的数据，分析认为金融机构不愿意开展宅基地使用权抵押贷款业务。上述学者分别从理论和实践的角度出发，研究“两权”抵押贷款的可行性以及农户和金融机构参与“两权”抵押贷款的意愿。在“意见”发布之后，学者们对此进行了更为深入的探讨研究。罗剑朝（2015）基于金融机构客户经理调查数据，对金融机构办理农村土地承包地经营权（以下简称“农地经营权”）抵押贷款业务的影响因素进行分析，认为信用记录等因素对获得“农地经营权”抵押贷款具有决定性影响。刘立群（2015）基于对县域“两权”抵押贷款的相关调查，对县域金融机构支持“两权”抵押贷款情况进行了深入调查并提出了一些推动“两权”抵押贷款发展的建议。

本文将从金融机构资金供给视角出发，构建金融机构“两权”抵押贷款决策模型，并对其进行理论分析。同时结合实际情况，对影响金融机构“两权”抵押贷款意愿的因素进行现实分析，并为推动其发展提出一些建议。

二、金融机构“两权”抵押贷款决策影响因素的理论分析

（一）金融机构“两权”抵押贷款决策模型

为了对影响金融机构“两权”抵押贷款决策的因素进行分析，本文构建一个相对简单的金融机构“两权”抵押贷款决策模型。

1.假设条件。

假设1 农户将已经确权的“农地经营权”和宅基地使用权进行抵押，其中土地的评估价值为V，宅基地的评估价值为N。

假设2 农户有申请“两权”抵押贷款的意愿。

假设3 金融机构有两个选择：

其一，金融机构拒绝向农户发放“两权”抵押贷款；

其二，金融机构向农户发放“两权”抵押贷款，此时金融机构向农户发放的预期收益为。

其中，β是抵押率；r是固定的“两权”抵押贷款利率；C是金融机构开展“两权”抵押贷款业务的信贷成本。

2.金融机构开展“两权”抵押贷款业务的约束条件。

①金融机构向农户发放“两权”抵押贷款的预期收益大于0时，金融机构才有意愿发放“两权”抵押贷款，即

（V+N）β*r-C>0 （1）

其中，V为农户具有承包经营权的土地的评估价值；N为农户具有使用权的宅基地的评估价值；β为“两权”抵押率；r为“两权”抵押贷款利率；C为金融机构开展“两权”抵押贷款业务的信贷成本。

②当农户经营失败不能偿还本息时，金融机构确保变现农户抵押的土地和宅基地后的价值足以偿还金融机构的贷款，金融机构才有意愿发放“两权”抵押贷款，即

β（V+N）（1+r）≤（V+A）+（N+B）+F （2）

其中，A表示金融机构变现农户承包土地的价格波动等情况；B为金融机构变现宅基地的价格波动情况；F为或有其他风险补偿来源。

由（2）式可知，金融机构为了降低违约风险，对批准的获得“两权”抵押贷款农户的土地以及宅基地设了条件，例如农户土地和宅基地所处的地理位置等，即便农户无法偿还本息，金融机构也能确保农户抵押的土地和宅基地的价值足以偿还金融机构的贷款。

综上所述，需同时满足上述2个条件，金融机构才有意愿开展“两权”抵押贷款。

（二）基于模型的金融机构“两权”抵押贷款决策影响因素

由上述金融机构“两权”抵押贷款决策模型可知，影响金融机构“两权”抵押贷款决策的因素主要有：

第一，农户土地及宅基地确权与否。土地、宅基地确权是土地、宅基地在产权交易市场进行交易的前提。金融机构只接受已确权的土地、宅基地作为“两权”贷款抵押物。

第二，农户土地及宅基地的评估价格。金融机构开展“两权”抵押贷款业务的意愿与土地、宅基地的评估价值呈正向关系，农户拥有的土地、宅基地评估价值越高，金融机构的“两权”抵押贷款的意愿越强。

第三，农户土地、宅基地变现的难易程度及变现损失程度。当农户生产经营失败，无力支付从金融机构抵押贷款所必须偿还的本息时，金融机构就会对农户抵押的农地、宅基地进行处置。抵押土地、宅基地的变现容易程度及变现损失程度对金融机构“两权”抵押贷款的意愿有很大的影响。

第四，“两权”抵押贷款是否具有风险补偿。与其他形式的贷款相比，“两权”抵押贷款的风险更高，不仅有信用风险等风险，还有不可控制的自然风险，如果没有相应的风险补偿，金融机构开展意愿不高。

三、金融机构“两权”抵押贷款决策影响因素的现实分析

基于上述抵押贷款决策模型，分析得出影响金融机构开展“两权”抵押贷款业务的理论因素，本文接下来对金融機构开展“两权”抵押贷款业务的影响因素进行现实分析。

（一）农村土地、宅基地确权进展情况

从2009年开始，我国开展“农地经营权”确权登记工作。截止2014年底，已有2个省份完成农村土地确权工作，7个省份农村土地确权工作全面推进，其余省份开始试点。截止2015年2月，全国开展“农地经营权”确权的耕地面积已有3.3亿亩。总的来说，我国“农地经营权”确权登记颁证工作正在有序开展。但由于每个省的具体情况不同，“农地经营权”确权登记颁证工作开展情况也不尽相同，由于技术层面的原因，历史遗留问题以及农民自身意愿、政府意愿以及法律法规等原因，甘肃、新疆等省份“农地经营权”确权登记工作颁证进展较为缓慢。

2014年8月，国土资源部等部门发布通知，提出要加快推进宅基地使用权确权登记颁证工作。目前，仅有部分省份的个别市县宅基地确权登记颁证工作进展顺利，例如浙江省安吉县、陕西省渭南市等。但总的来说，当前，我国宅基地使用权确权登记颁证工作进展情况并不理想。

（二）土地、宅基地价值评估情况

目前，农村土地、宅基地的价值难以科学准确地评估。究其原因，首先，农村土地、宅基地评估价值缺乏科学、统一的标准，一方面是因为农村自然地理、经济等情况复杂，土地、宅基地自身的质量、所处的地理位置以及交通条件等的不同，难以形成一个统一的评价标准，另一方面是农村土地所有权归集体所有，没有形成过农村土地和宅基地交易市场，缺乏参照物，因此难以形成一个科学有效、客观地价值评估标准；其次，专业的“两权”价值评估机构及评估人员缺乏，仅凭相关人员的个人经验和判断对土地、宅基地价值进行主观评估；农村土地、宅基地的价值难以科学准确地评估，抑制了金融机构“两权”抵押贷款决策的意愿。

（三）“两权”抵押物处置变现情况

当前，我国部分地区积极探索“两权”抵押物处置变现的做法，例如安徽、浙江、宁夏、湖南等多个省区已开展不同程度地探索宅基地的有偿退出机制。

但是，总体来说，“两权”抵押物变现仍旧困难重重。究其原因，首先，由于现行法律的规定，金融机构变现“农地经营权”、宅基地使用权时，或受到法律的约束无法变现，或变现成本较高；其次，由于农村产权交易市场尚未完善，缺乏流转“农地经营权”、宅基地使用权的平台；再次，土地、宅基地是农民生存发展的最大依仗，在“农地经营权”、宅基地使用权处置变现过程中，势必影响到金融机构与农民建立的良好关系，会影响到金融机构在当地的信贷业绩；最后，金融机构缺乏掌握对“两权”抵押物科学有效处置变现的技能的人才。

（四）“两权”抵押贷款风险补偿发展情况

当前，我国部分地区积极探索并采取对“两权”抵押贷款进行风险补偿的措施，例如吉林省、湖北省等多个地区设立了“两权”抵押风险补偿基金，由借款人、金融机构和当地政府三方共同承担风险损失。

但是，当前“两权”抵押贷款风险补偿机制尚未建立，农业生产一旦受到自然灾害的影响，农户很有可能无力偿还贷款，金融机构此时承担很大的信贷风险。因此，金融机构出于风险管理的考虑，参与“两权”抵押贷款的意愿不强、积极性主动性不高。

四、推动金融机构“两权”抵押贷款的对策建议

由于当前法律法规对农地流转和“两权”抵押贷款有严格的限制，土地、宅基地价值评估难度大，“两权”抵押物处置变现不易以及“两权”抵押贷款风险补偿机制不健全等原因，金融机构开展“两权”抵押贷款业务的意愿较低。为推进“两权”抵押贷款的发展，提高农户“两权”抵押贷款的可得性，充分发挥农村土地、宅基地的抵押融资功能。可以采取以下措施：

（一）加快推动“农地经营权”、宅基地使用权确权登记颁证工作的开展

一方面，政府部门积极组织工作人员向农户宣传讲解“两权”确权登记颁证政策，使农户熟悉了解“农地经营权”、宅基地使用权确权登记颁证的政策；另一方面，政府部门积极培训“两权”确权登记工作人员，使其掌握“两权”确权登记发证程序、相关技术等，提高确权登记颁证工作的效率；同时，政府部门不定期的对“农地经营权”、宅基地使用权确权登记颁证的进度、质量进行监督管理，并对违规违纪行为做出相应的处罚。

（二）建立健全“农地经营权”、宅基地使用权价值评估体系

一方面，制定统一规范、可操作性强的农村土地价值评估标准；另一方面，设立专业、中立的第三方农村土地、宅基地价值评估机构，培养专业的农村土地、宅基地价值评估人才，合理评估农村土地、宅基地的价值，为农村土地、宅基地提供有公信力和有认可度的价值评估；同时，金融机构积极培养专业的“两权”价值评估人才，为“两权”抵押物的价值提供有效、有公信力的评估。

（三）建立科学有效的“两权”抵押处置机制

一方面，逐步放开法律法规对“农地经营权”、宅基地使用权的流转、抵押约束；另一方面，建立规范有序的农村产权流转平台，为农村土地和宅基地交易提供专业化的服务，为金融机构抵押处置农户土地、宅基地提供交易场所；同时，在保障农户生存发展的前提下，积极探索创新有效地处置“两权”抵押物的方法；更重要的是，设立科学完善的“两权”抵押物处置变现程序，提高金融机构“两权”抵押物变现的效率。

（四）建立完善的“两权”抵押贷款风险补偿机制

一方面，政府部门积极引导、设立“两权”抵押贷款风险补偿基金，增强金融机构抵抗“两权”抵押贷款信贷风险的能力，提高金融机构开展“两权”抵押贷款业务的意愿；另一方面，保险机构积极开发分散“两权”抵押贷款风险的保险产品，分担金融机构“两权”抵押贷款的风险。

注释

{1}两权是指土地承包经营权、宅基地使用权。

参考文献

[1]惠献波.农户土地承包经营权抵押贷款潜在需求及其影响因素研究基于河南省四个试点县的实证分析[J].农业经济问题，2013.

[2]兰庆高，惠献波，于丽红，王春平.农村土地经营权抵押贷款意愿及其影响因素研究一基于农村信贷员的调查分析[J].农业经济问题，2013.

[3]黄惠春.农村土地承包经营权抵押贷款可得性分析——基于江苏试点地区的经验数据[J].中国农村经济，2014.

[4]惠献波.金融机构开展宅基地使用权抵押贷款业务意愿的影响因素分析——基于对河南省305名农村信贷员的调查[J].唐山学院学报，2014.

[5]罗剑朝.农村承包地经营权抵押贷款业务评价及影响因素——基于金融机构客户经理视角[J].财经科学，2015.

[6]赵帅，丁鲁娜.农村土地承包经营权抵押贷款需求影响因素分析——基于泰安市六个县、区的调查数据[J].新疆农垦经济，2014.

[7]张然.农地经营权抵押贷款影响因素的博弈分析[J].会计之友，2013.

[8]罗军等.浅谈土地承包经营权抵（质）押贷款业务创新——以广西农村合作金融机构为例[J].区域金融研究，2013.

作者简介：马雪彬（1961-），女，吉林敦化人，兰州大学经济学院副教授，硕士生导师，研究方向：宏观金融理论与调控；肖雪颍（1990-），女，河南临颍人，兰州大学金融学硕士研究生，研究方向：金融学。