小城镇房地产建设问题及对策研究

臧大巍

(齐鲁师范学院，山东 济南 250014)

小城镇房地产建设问题及对策研究

臧大巍

(齐鲁师范学院，山东 济南 250014)

小城镇建设在区域经济中是一个非常重要的组成部分，房地产业发展对小城镇建设以及区域经济增长起到了非常关键的作用，它不仅可以为人们的生产生活提供基本物质保障，同时还能带动很多部门的发展，中国要想走城市化道路，不仅要加强对大中城市的建设力度，同时还要加快小城镇建设与发展。

小城镇；房地产建设；问题；对策

近年来，随着我国国民经济的快速发展，城镇化进程不断推进。在当下的社会经济舞台中，小城镇房地产开发成为其中的一个重要角色，不仅在物质上为人们生产生活提供了保障，同时也带动当地多项产业的发展。近十几年，我国进入到城市化发展的关键时段，各大小城镇快速发展，这一时期房地产行业在小城镇建设中扮演着重要的角色。然而当前小城镇房地产建设过程中遇到了一些问题，影响了当地地方经济的发展。需要深入分析当前小城镇房地产建设中暴露出的问题，在此基础上积极探索建设小城镇房地产发展的策略。

一、发展小城镇房地产的重要意义

(一)小城镇房地产发展拉动相关产业发展

房地产业在小城镇发展过程中有着非常重要的作用，是小城镇建设中一个重要的组成部分，加大发展小城镇房地产的力度，不仅可以为人们的生产生活提供物质保证，还带动其他相关产业的快速发展。当前我国各地农村人员均开始朝着小城镇集中，小城镇住宅发展面临着越来越高的要求，小城镇房地产业得到了快速发展，同时建筑业、运输业及饮食业等产业也得到了快速发展。

(二)小城镇房地产建设可促进乡镇经济集约发展

房地产业的开发及建设涉及很多不同行业，是一种综合产业，其发展必然会带动很多相关产业的共同发展，小城镇产业将会逐渐集中到一起，对调整及优化小城镇产业结构具有非常重要的意义。

二、小城镇房地产开发建设现状及问题

随着近年来我国房地产业的快速发展，小城镇房地产也开始引起了大家的关注，同时一些企业领导以及各级政府也纷纷关注，政府纷纷为小城镇房地产发展提供支持，并将其作为推进当地农村经济发展的重要战略性任务。从政策体系上来看，近年来小城镇建设制定了很多法规和政策，进一步确定了小城镇建设的指导原则，大大加强了我国全面建设小城镇的力度，各项基础设施建设也随之得到了完善与发展，小城镇投资环境因此发生了改变，小城镇中房地产业开始不断发展。一方面，小城镇中房地产业发展为人们提供了大量的就业机会，农村人口向城镇转移的环境也更好；另一方面，农村人口大量转移到城镇，拉动了小城镇各项产业的发展。此外，小城镇房地产建设过程中还存在一些问题，具体可以从以下几方面进行深入探究。

(一)小城镇建设中总体规划滞后

从土地规划角度来看，土地利用规划为小城镇房地产开发规划起到了指导性作用，然而实际操作中土地利用规划的指导作用却并未得到充分发挥。小城镇建设过程中，土地利用规划明显滞后于相关规定内容，这明显增加了房地产开发成本，而小城镇发展的重点在外延上，旨在走上一条轻质化的城镇发展道路，这种发展模式影响之下的小城镇规模比较小，城镇用地从整体上看比较粗放，城镇集聚功能很难得到发挥，由于基础设施投资成本较高，设施建设很难形成预期规模，因此环境设施建设上面临严重不足的问题，耗费了大量的开发资本。

(二)房地产开发物业管理不规范

很明显，当前小城镇房地产业发展受到了多种因素的限制，例如投资不足、来源分散等。当前我国小城镇居民住宅多数为平房或地层楼房，其房地产开发总体档次并不高，同时从建筑形态上来看不同地区建筑千篇一律，根本反映不出当地的民风民俗及地域特色；从投资结构上来看，当前小城镇建设中国家集体投资逐年递减，个人投资所占份额越来越大，一些投资能力不足的房地产企业纷纷渴望得到预算外投资，然而，当前小城镇资金运作极不规范，同时投入机制多元化，资金的来源比较分散，使资金总体利用率较低，很难发挥出资金集聚的功能。近年来，我国各地小城镇物业管理的水平和程度均存在一定差异，加上物业管理经费的来源比较单一，各地多数物业公司都依靠居民物业费生存，物业管理企业基本上处于亏本经营的状态，加上居民住宅比较杂乱，即使是在一个小区中居住，也会有大量问题存在，例如整体规模小、户数比较少等。

三、完善小城镇房地产建设的对策与措施

各地小城镇的区域经济发展环境和风土人情不同，因此我国各地小城镇房地产发展与建设中都面临着一些特殊性，必须对小城镇房地产开发规划进行合理制定，为小城镇房地产市场规范提供指导，下面具体针对如何完善小城镇房地产开发与建设进行分析。

(一)加强国家宏观调控，制定相对完善的城镇规划

小城镇房地产建设与小城镇发展速度直接相关，土地利用规划与小城镇规划都是当前国家针对小城镇房地产建设的宏观调控手段，以后小城镇房地产开发建设必须严格遵循先规划后建设的原则，以政府建设发展小城镇的基本路线为基础，始终坚持因地制宜的原则，确保房地产开发规划制定的合理性，同时在该规划落实的过程中，注意按照各地发展情况的不同，在现有规划基础上进行完善。

由于小城镇房地产建设存在资金来源、土地供给、房屋拆迁及土地征用等一系列问题，与此同时，当前我国政府对于新增建设用地的控制极为严格，逐步加强了对小城镇房地产开发工作，建立起完善的建设用地储备及相关供应机制，限制小城镇的土地供应。此外，对于那些房价涨幅过大、房地产供不应求的地区，应注意土地供应量的合理调剂，旨在随时为农民进城的需求给予供给，以此拉动小城镇的发展建设。

(二)通过相关政策的制定完善基础设施建设

实现地产业健康发展的目标，必须有配套的政策措施，为房地产业健康发展提供保证。首先，应对现行小城镇行政管理制度进行改革创新，不断扩大小城镇权限，同时注意扩大房地产企业的自主经营权，注意减少不必要的审批手续；其次，深化改革是永远的主题，充分关注土地使用制度的变化与发展，适当压缩分散处理农村宅基地；第三，对小城镇户籍制度进行改革，小城镇中有稳定职业与收入及稳定住所的权益人口，应为本地常住人口提供登记服务；第四，创新改革社会保障制度，针对已经办理了常住户口的迁移人员实施社会制度改革创新，保证其余城镇居民具有相同的待遇，在后续的工作中，不断完善各项保险。

(三)通过调整产业结构发挥房地产集聚功能

当前小城镇房地产业发展主要以经济发展为着眼点，只有小城镇经济得到了发展，其集聚功能才能得到提升，小城镇建设才能进一步加快，同时关注第二产业、第三产业的快速发展，有效增强小城镇对农村中剩余劳动力吸纳的能力，农村就可以源源不断的为小城镇提供人力资源，为小城镇中房地产业发展提供人力资源。首先，以产业调整为主要契机，合理制定相关政策及规范，将工商业、服务行业吸引到小城镇中；其次，应采取多种措施促进小城镇投资能力的提高，确定小城镇政府的收治范围，有针对性的制定贷款政策，引导民间资本针对小城镇基础设置建设、房地产等投资，不断提高小城镇基本建设投资能力；第三，加大完善配套设施的力度，在改善小城镇行政管理体制的基础上扩大在行政管理上对小城镇政府的权限，可以减少繁杂的程序。

(四)规范市场机制，营造健康的投资经营环境

加大对小城镇房地产市场的监管力度。首先，基于商品房预售合同实施网上即时备案制度，同时还要着手完善购房系统，及时将房地产的相关信息披露给群众；其次，建立预警机制，利用预警机制对市场上供需情况加以监测，及时将真实的信息发布出来，为政府相关部门房地产企业在决策上提供依据；第三，基于中介机构、房地产开发商等建立信誉档案，将房地产开发商或中介机构的黑名单制度与不良行为记录建立在该档案中，在房地产市场中倡导诚信守法经营；第四，当前市场中存在着严重的扰乱市场秩序的行为，为了保证小城镇房地产业快速、健康的发展，应加大对扰乱市场秩序行为的惩治力度。

近年来我国小城镇房地产业在各地起步，然而由于其起步时间短，投资渠道比较单一，因此严重约束着小城镇房地产的快速发展，为此，未来应加大金融支持力度，注意积极创新住房金融制度，推出一些住房贷款的品种，从不同方向满足当前人们的贷款需求，从而提升小城镇广大居民的购房能力。当前我国应着手建立抵押贷款担保的相关制度，推动小城镇住房贷款业务发展。

(五)制定相关政策，引导有条件农民进城购房

据相关数据显示，我国超过45%的人口是农业人口，因此小城镇房地产优惠政策的制定对大量农民来说是非常有吸引力的，一些农村个体工商户富裕农民可以到城镇投资创业或购买住宅，同时小城镇房地产政策的制定有利于扩大小城镇规模、吸引更多农民到城市中生活，小城镇应避免建设占地面积较大的平房或别墅，多建设一些质量可靠、面积宽敞、经济适用的商品房或公寓房。居民购房单靠自由资金可能存在一定困难，可以将购房信贷政策推向农民或小城镇居民，引导农民到小城镇中购房。

总之，房地产开发与建设是小城镇建设的主力军，对小城镇发展起到了巨大作用，但是由于我国房地产业的起步比较晚、发展比较缓慢，始终存在着一些问题，因此，我们必须在小城镇建设中着力发挥房地产的作用，同时综合考虑多方面问题，使房地产开发可以更好的为我国小城镇建设服务。

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2017-05-20

臧大巍(1973-)，男，齐鲁师范学院教师。

F29

A

1008—3340(2017)03—0061—03