从房地产市场的变化看对地方经济的影响

刘梅

[摘 要] 房地产行业作为一种先导性行业，其市场的变化往往反映着也影响着某一区域内经济的发展，房地产的过快或过缓发展都将对地方经济产生负面影响。以重庆市江津区为例，房地产市场变化对江津区居民消费水平、城市综合开发的进度、社会就业以及对城市用地结构、资源配置都产生影响。地方政府应理性地促进房地产业发展，改善住房供需结构，以促进房地产市场对地方经济的良性影响。

[关键词] 房地产市场变化；地方经济；影响；建议

[中图分类号] F293.3 [文献标识码] B

[文章编号] 1009-6043（2017）04-0055-02

一、引言

所谓房地产业，即从事房地产的投资开发、经营、服务以及管理的行业。房地产业之所以能够成为支柱性产业亦或是先导性产业的一个重要原因在于，它为经济发展提供了最基本的物质条件。无论是企业的生产经营还是工人的生活居住甚至是居民的日常消费，都依赖于房地产行业。因此，一个地区经济的发展离不开房地产业的发展，从特定角度来看，房地产业的充足供应是保障地方经济稳定发展的重要因素。

以重庆市江津区为例，在其行政区划内，与房地产相关的行业多达50多个，不仅涉及农业种植等第一产业，同时还涉及建筑机械工业、建材工业等第二产业和通讯业、生活服务业等第三产业。因此，房地产业又可以说是一个具有高度关联性的行业，地方经济的发展依赖于房地产业的稳定发展。因此，探讨房地产市场变化对地方经济的影响，并依此提出促进房地产市场稳定发展的建议具有重要意義。

二、江津区房地产市场变化对其区内经济的影响

（一）房地产市场变化对江津区居民消费水平的影响作用

房地产是地方经济发展的基础条件，任何行业的发展都离不开房地产。健康的房地产市场，可以为人们提供完善的住房条件、生活环境，提高居民消费水平，从而促进地方经济的迅速发展。相反，如果房地产市场产生恶性竞争等现象，房地产投资、开发紊乱，将严重影响人们的生活环境，对地方经济的发展产生严重阻碍。房地产市场的变化基本可以从其投资情况进行观察，重庆市江津区2013年、2014年、2015年的房地产住宅类投资额分别为65.6亿元、85.3亿元、58.5亿元，增长率分别为91.9%、30%、-31.4%，而这三年间当地居民消费水平增长率分别为2.7%、1.8%、1.3%。可以明显看出，随着与居民相关的住宅类房地产投资额减少，居民消费水平增长率也在持续下降。

笔者认为这是市场机制下形成的一种恶性循环，江津区是重庆市乃至我国近年来经济高速发展的地区，房地产市场缺乏完善的机制适应这种经济增速，导致房地产市场混乱，开发商为扩大效益疯狂投资，致使房价迅速上涨。过快上涨的房价带动其他生活用品的物价，同时近年我国工业企业普遍不景气，工人工资涨幅无法跟上物价上涨的脚步，出于谨慎考虑，居民选择减少消费以应对过高的房价及房贷。

（二）房地产市场的变化会影响江津区城市综合开发的进度

在过去很长一段时间内，我国城市建设一般由政府通过招投标的形式交付给建设企业进行建设。由于政府没有将开发项目很好地融合，出现了建设单位争抢项目、争抢投资、各自建设等现象，不仅造成政府财政损失，建设项目整体上也出现了缺乏科学性、合理性、整体性的情况。解决这一问题的有效措施为，政府采取集中采购的方式将整体项目建设交由房地产开发商，由房地产开发商进行统筹规划。政府建设项目一般规模较大，江津区政府2015年的城市综合开发财政支出为136.6亿元，这部分综合开发项目包括旧区房屋改造、娱乐或休息公共场所、城市绿化以及水质改建等。房地产开发商不同于分散的建设企业，其具有盘活房地产市场的能力，开发商与建材供应商、经营与服务商等的介入都会带动房地产市场的变动，而活跃的房地产市场将促进城市综合开发建设。

（三）房地产市场变化对江津区社会就业的影响

随着江津区经济的迅速发展，产业结构相应调整，城市中出现了大量的下岗职工，同时，农村剩余劳动力和外来务工人员大量涌入，2015年，江津区城镇居民已达到84.46万人，占区人口总数的63.71%，就业问题成为了政府及社会重点关注的问题。如果不能采取有效的措施，就业问题将成为社会问题的导火索。房地产业属于劳动力密集型产业，因此房地产业的发展情况会在很大程度上影响当地社会就业。首先，房地产业的关联性十分突出，房地产市场的发展状况间接影响着相关行业的就业情况。其次，房地产业本身包含的范围就十分广阔，诸如房地产咨询、房地产转让、租赁、抵押等等都需要大量的专业人员。第三，物业管理是房地产行业后期维护的重要方面，这种长期的工作需要大量的人员。最后，房地产项目尤其是商用房地产项目开发完成后，会吸引大量的企业入驻或搬迁，这部分企业也将带动当地的就业。而上述带动作用的前提条件是当地房地产行业稳定发展，地方经济健康运行，而地方经济的发展在很大程度上受房地产行业影响。因此，房地产市场的健康发展对于解决一个地区的就业问题甚至是社会问题都有十分重要的意义。

（四）房地产市场变化对江津区城市用地结构、资源配置的影响

我国人口众多，重庆市作为单列市，其经济的迅速发展导致大量的农村人口和外来人口涌入，江津区作为重庆市经济发展的重点区域，面临这种情况，走集约化城市道路是城市发展的必然趋势。由于我国自身的特点，我国城市建设的方向只能是高容积率低密度，也就是通过提高城市的容积率，使城市能够容纳更多的人口。在这条集约化道路上，房地产业就显得尤为重要，其不仅面临巨大的市场机遇，同样也肩负着我国城市化改革的历史重担。另外，在过去很长一段时间内，我国包括江津区在内的很多城市的城市用地都实行无偿划拨机制，同时这些城市缺乏完善的城市土地管理、监督制度，导致土地供应、使用失控，使用结构不合理，主要表现为第二产业占地面积过大，城市生活用地、公共基础设施建设用地面积过小，致使城市无序发展，土地使用结构、土地资源配置不合理，土地资源严重浪费。土地是一个地区经济发展的根本，混乱的土地使用情况将严重影响包括江津区在内的很多地区的经济发展。面对这种情况，如果地方政府能够制定健全的土地监管机制，并规范房地产市场，以房地产业对土地使用进行市场调控，能有效减少不合理的土地需求，减少土地资源浪费，优化土地资源配置，引导地方经济逐渐步入正轨。

三、促进房地产市场健康发展的建议

房地产市场的变化对地方经济产生巨大影响的地区不仅仅是江津区，每个地区经济的稳定发展都离不开房地产业的支撑。2015年我国房地产开发投资额已达到95000多亿元，与之直接相关的房地产经营、物业管理等行业，间接相关的三大产业中的相关行业产值更是难以计数。因此，一个健康的房地产市场将会有效促进我国经济的发展。对于类似于江津区的各个地方而言，促进房地产市场健康发展的措施主要有以下几点：

（一）地方政府应理性地促进房地产业发展

目前我国城市建设处于加速发展时期，大量居民和新兴企业进入城市，居民基本住房需求和企业营业用房需求处于高峰期，因此各地房地产市场发展迅速，个别地区的房地产投資出现了井喷式增长。地方政府需要注意的是，虽然这种快速增长的房地产经济可以在一定程度上带动当地经济的发展，但是需要谨防房地产泡沫扩大甚至破灭。因此，地方政府需要加大宏观调控力度，加强宏观调控手段，引导和规范当地房地产市场，对于房地产行业内出现的恶意圈地、恶意炒房、非法融资等行为要坚决抵制和打击，对于有利于房地产市场稳定和健康发展的行为和个体要给予奖励和支持。在必要情况下，政府应出台相应的居住房限购、建设用地限批等手段，对扰乱房地产市场的行为进行严厉整治，促进房地产市场健康、适度增长，并引导房地产业合理带动相关产业的发展。

（二）改善住房供需结构

改善住房供需结构的措施主要有三个方面，一是要保证居民收入持续增长，并且涨幅能够与物价涨幅尤其是居民住房房价涨幅相匹配，尤其是对于中低层收入者而言，保持与经济发展匹配的收入增长是保障其基本生活条件的主要方式。二是要逐渐建立以经济适用房制度、廉租住房制度和住房公积金制度为主要内容的完善的住房保障体系。就目前情况看，我国大部分地区的住房保障体系落后于当地居住型房地产市场的发展进程，因此相应的住房保障制度还需要进一步完善，以满足住房市场的发展对政策管控的需求。三是要稳定并控制新住房的价格，必要时出台合理的限购政策，调整供需结构，保障刚需人群的购房需求，同时可以通过减免房屋租赁和二手房交易的相关税费来促进二手房市场的发展，减缓新房供给压力。

四、结语

房地产行业作为我国城市建设的重要组成部分，对我国经济发展起着重要作用。可以说，我国任何一个行业的发展都与房地产行业具有关联性。房地产行业已逐渐成为我国经济发展的支柱，房地产市场的变化实时地影响着我国各行业区域经济的发展。因此，建立健全房地产市场的管理、监督、奖惩机制，对房地产市场进行宏观调控，促进房地产行业健康发展是十分必要的。

[参 考 文 献]

[1]张顺全.房地产发展对区域经济的影响及作用[J].现代经济信息，2010（18）：195-195

[2]徐金婷.房地产对区域经济的影响及作用[J].现代经济信息，2013（18）：462-462

[3]刘旭.我国房地产业与区域经济发展关系研究[D].东北师范大学，2009

[责任编辑：王凤娟]