发展住房租赁市场须注意的两个问题

文/厉贡梓（上海）

发展住房租赁市场须注意的两个问题

文/厉贡梓（上海）

加快发展住房租赁市场，这是我国房地产市场供给侧结构性改革的重要内容。当前，住房租赁市场的发展刚刚开始，俗话说凡事开头难，其中有两个问题首先要“破题”。

其一是房地产商不愿长期持有租赁商品房问题，这是由房地产商主要依靠融资的开发模式决定的，即房地产商的资金来源绝大部分是银行贷款、预售房款，甚至是半高利贷，房地产商必须尽快把房子买掉，以回笼资金偿还贷款，而长期持有租赁商品房，由于租赁收益不高，房地产商难以认同这种赢利模式。我国租赁的商品房很少，与这一开发模式直接相关。要改变这个现状，必须从融资结构上提高房地产商的准入门槛，采取优惠政策，鼓励有资本实力的房地产商参与租赁住房用地受让。

其二是承租人不愿长期居住租赁房的问题。链家研究院的报告显示，我国的住房租赁人口只占11.6%，远低于发达国家租赁市场约30%的占比标准。这是因为我国的户籍制度催生了国民“重售轻租”的观念。在一、二线城市，房屋产权背后附加了核心资源价值，典型的例子是学区房，这使得买房成为城市居住的唯一选择。同时，在房价上涨过程中，租户也经常处于选择购房的等待过程中，一旦有了购房资格、存够首付就会买房，离开租赁市场。要改变这个现状，必须在政策设计上努力体现“租购同权”，让租售并举真正产生实效。

所以，发展住房租赁市场是一项系统工程，涉及从法律法规、土地制度、财税金融、教育医疗、社会保障，到产业结构调整、资源优化配置乃至文化传统、思想观念等方方面面，需要从长计议，让制度逐一建立、政策逐一落实。