浅谈如何构建新型的高校物业管理模式

李福明

中图分类号：F270 文献标识：A 文章编号：1674-1145（2017）03-000-02

摘要根据我国高校物业管理的现状，不论从体制上还是管理模式上，大部分高校的物业管理并没有真正意义上纳入现代物业管理体系。因此要构建新型的物业管理模式，实行专业化、社会化的物业管理服务，才能为教学、科研提供安全可靠的后勤保障，为师生生活提供良好的服务。

关键词高校物业管理管理模式后勤保障

对于高校来说，物业管理是高校软实力的一种体现，关系到高校发展、师生教学学习以及生活的方方面面。在以提高管理效率、深化改革的思想引领下，高校房产的物业管理逐步从学校后勤自我监管、自我经营模式向专业化、社会化模式转变。多数高校通过合理引入优质社会资源参与校园市场服务竞争，为高校提供专业化的物业管理与服务。

一、当前我国高校物业管理中存在的问题

在高校规模快速发展过程中，物业管理的发展是相对滞后的。当前高校物业管理普遍存在观念知识落后、规模效应差、职责权限不明确等方面问题，具体表现在：一是业主的权利和义务不明确，物业管理各主体之间的法律关系不明确，出现问题后无法追究相关责任；二是物业管理企业的行为不规范，物业服务价格不合理，具体表现在重复性收费，或者同等服务收费价格不等，出现同工不同酬，收费与服务不相符、损害业主的合法权益；三是业主大会、业主委员会的组成、成立及运作等缺少监督和制约，尤其表现在校园住宅区，物业公司对应学校和业主两方，业主的权利不能充分发挥，业主不能参与到物业管理之中；四是物业管理体制陈旧，服务意识不强。物业管理企业单纯追求经济效益，不注重社会效益和环境效益。由此可以看出，深入研究高校物业管理发展的模式及其运行，提出并建立相应的物业管理新体制和新模式十分必要。

二、构建新型物业管理模式的具体举措

（一）转变观念，树立科学的管理目标

1.因需而动，从需求入手反向梳理目标。一是方便并满足学校师生工作、学习、生活的基本需要；二是在物业管理方面达到资产管理的要求，提高物业资产的使用效率，促进学校国有资产管理；三是集中学校管理主体的职能统一管理，明确各监管部门职责有效监管；四是按物业区域特性、功能划分实行区域化、专业化的物业管理；五是引入市场化竞争机制，提升物业服务水平，提高物业管理效率；六是建立考评制度，从制度上完善物业管理制度体系。通过对国内高校物业管理模式的分析可以得出，现有的各种物业管理模式都存在着不足。因此，新的管理模式需从物业管理主体职能、物业区域划分、物业实施主体的选择、物业服务效果的监督考核等方面对高校物业管理制度进一步完善。

2.走出去与引进来并行，追求物业管理的社会化和专业化。高校物业管理结构由高校、物业管理公司、师生、物业管理公司员工共同组成。传统的高校物业管理结构中，过分地强调校方和物业管理公司的有形组织管理，而忽视了师生和物业管理公司员工的参与管理。因此，应鼓励具备物业资质的高校物业管理公司走向社会，扩大经营范围。尤其是对于开设管理专业，尤其是物业管理专业的高校来说，更是一个好的教学和实践机会，学校应出台相应鼓励政策。物业管理涉及多方面内容，必须要有相关部门单位的积极参与配合及必要的约束监督，才能规范其行为，保证其发展。同时，物业管理与高校的每一位师生员工息息相关，必须要有师生员工的代表来参与管理，进行监督，反映意见和要求，以维护其自身的合法权益。教师要积极引导相关专业学生参与到实际管理中来，通过理论教学、实践、再学习的良性循环来使得高校物业管理和物业管理专业走上不断进步快速发展的道路。

（二）集中管理主体职能，明晰各监管部门职责

1.明确校内职能部门在物业管理中的职责。校园的物业计划制定、实施，包括制定物业服务范围、内容、标准、物业经费的申报、物业管理公司的遴选等具体工作，以及与校园物业密切相关的校园绿化、卫生环境、宣传物及场所、商铺等综合治理工作；基础设施、房屋、设施设备等日常维护维修的申报、执行和监管等职责都归于校内一个职能部门统一管理，避免出现多头管理、交叉管理等造成的管理主体不明确、职责分工不清晰的局面，有利于物业管理效率的提高。

2.明确监管部门职责。建立考评队伍，将物业的实施和监管分离。由学校相关职能部处及院系组成考评小组履行监管职责，接受师生的投诉，定期对物业执行情况进行考评，其考评结果作为物业经费拨付及下一年度物业经费申报的依据。学校纪委、审计处等职能部门监管考评结果是否与学校物业整体效果一致，计划财务处根据考评结果核准物业实施单位下一年度物业经费的申报及决定其拨付额度。

（三）分区域、分功能实行专业化、区域优化管理

高校物业的构成很复杂，物业管理所涉及的内容较为广泛，一个大学园区有教学楼、公寓、行政办公楼、大学生活动中心、体育场馆、食堂、浴室等多种类型的业态，因此需要实施不同的管理模式，对校内物业分区域、分功能实行专业化、区域优化管理。有许多项目专业性很强，物业管理应针对各类物业特点、使用频率及教学活动的要求，实施不同的管理手段。

1.教学科研类楼宇物业及学生公寓部分。该部分物业是保证教学、科研和师生生活的基本和必要条件，其物业服务的好坏直接影响到师生工作、学习的质量，关系到学校的长远发展，因此该部分物业要求相对较高，必须保证其随时处于良好、可利用状态。在物业管理公司的遴选上可以优先考虑校内自身的物业公司，充分发挥其对院系及校内相关部门、校内楼宇都相对熟悉的优势，准确把握服务对象需求。在做好防盗、防火、卫生保洁的同时，还要针对学生单身的特点，积极和学生处、校团委等部门联系，开展各种活动，丰富课余生活，促进学生在公寓生活中的交流，加强公寓文化建设，使之成为校园文化的一个重要组成部分。

2.室外环境部分。对于绿化养护等专项服务项目，可通过竞争引入社会专业公司对树木进行定期养护，在做好道路清洁、降低树木死株率、缺株率、虫株率的同时，利用专业公司自身的专业知识对校内已有植物进行调换，丰富校园内植物的品种。通过不同树种的搭配，把景观、小品和绿化相结合，做到错落有致，校园的每一个角落、每一个季节都有不同的花开，都有不同的景色。在做好上述工作的同时，可以开展勤工俭学活动，邀请大学生和老师一起参与其中，也体现了“服务育人”的这一管理理念。

3.体育场馆、大学生活动中心等专有场所部分。该类物业的服务内容与一般的教学楼不同，不仅限于扫地擦窗等保洁服务，场馆内各种设备、设施种类繁多，专业性很强，维修保养难度大，这就需要物业服务人员还应具备一定的专业知识。对于该类物业，校内物业管理中心缺乏相应管理人员，通过公开招标的方式遴选有大型场馆管理经验的物管公司进行管理。根据不同的场馆、器械设施设备进行专业维护保养，减少磨损，提高专有场馆使用效率。

4.根据物业功能特性采取的专业化管理。校园内某些物业、设施具有特定的功能且对物业维护具有特殊的要求和专业的资质，其正常运行关系到物业使用者的生命安全，如消防设施、电梯等设施。针对该类物业的专业性要求采用专业化管理手段，确保其使用的安全性与稳定性。校内的管理主体在选择物业实施单位时必须加强对此类物业的重视，而不能将其等同于一般的物业，否则，一旦出现问题将给学校造成严重的不良影响。

三、结语

高校物業管理是保障高校各项工作得以有效运行的重要工作，是高校后勤工作中的重点，高校物业管理的优化有利于高校资产管理的工作成效，在一定程度上确保了高校资产保值增值。因此，高校物业管理模式的改进都以提高高校物业服务质量为重点，以增强高校物业管理实体的活力和市场竞争力为核心。探索高校物业管理新模式，要深入理解市场经济的概念，选择符合物业管理企业发展必然趋势的运营模式，不断开拓新思路，使高校物业管理走向更规范、更有序、更有操作性、更适合为高校师生员工服务的工作平台。