房主如果违约买方三招维权

房主如果违约买方三招维权

签约时详细约定时间节点

北京市中唐律师事务所主管律师王玉臣认为，买卖双方在签订合同时，一定考虑到未来如果走到诉讼阶段，什么样的条款才能最大程度地保护自己的权益。

“以购买学区房举例，因为买方购房的诉求最主要的可能是上学，那么在合同中一定要约定清楚卖方户口迁出的时间、学籍腾出的时间以及相应的违约责任。”王玉臣建议，买房者最好在购房之前，向教育部门咨询清楚入学政策。

早做网签防止一房多卖

王玉臣表示，避免卖方一房两卖的重要手段就是尽快做网签。

“网签的工作，一般由中介公司来做。”王玉臣解释道，所谓网签，简单来说就是在确定买方具备购房资格和卖方的房屋产权完整性，双方签订了买卖合同之后，把合同上传到建委网站，把买卖双方的信息、房屋的基本情况、房屋的产权信息等内容，到建委的网站进行备案，一旦网签之后，卖方就不能一房多卖了。

据报道，北京的张女士在购买范某的房屋时，由于中介没有及时做网签，导致范某一房多卖。

范某虽然受到了法律的制裁，但张女士的购房款却未能全额退回，张女士还面临着通过诉讼等途径追回损失的问题。

诉讼前进行诉前保全

王玉臣还提醒，在购房者的诉求是卖方继续履行合同，而双方又没有办理网签时，一定要尽量在起诉前做一件事情：“诉前保全。”

从立案到分配到具体的承办法官，到承办法官通知原告，一般至少需要一个月的时间。如果不做诉前保全，在买方还不知道谁是承办法官的时候，卖方很可能会通过各种手段，把这套房屋抵押出去，或进行其他的处理。如果房屋的抵押额过高，或者如果房屋因为别的原因被其他人做了保全或查封，那么法院就很难判卖方继续履行合同。

王玉臣曾经遇到一个案件，买方已经付了全部的首付款，并备好了尾款，缴纳了税费，而卖方在过户前两天，通过民间借贷把房屋抵押出去，导致买方的履行合同诉求无法实现，只能将诉讼请求变更为“解除合同，卖家支付违约金并赔偿差价损失”。

“买方可以要求卖家赔偿20%房款作为违约金，也可以以卖方违约造成损失为由，要求法院判决卖方赔偿的金额可以覆盖交易房屋价格上涨的差价。”律师李松补充道。

但据王玉臣透露，在司法实践中，受相关司法解释的限制，法院判赔20%房款作为违约金的情况并不多见。为了尽可能降低自己的损失，让法院能够多判，在诉讼过程中，买方一定要尽可能举证证明自己的实际损失。

（《法治周末》）