全寿命周期的房屋安全管理创新模式研究

邓国

摘 要：该文基于笔者从事房屋管理的相关工作经验，以全生命周期的房屋安全管理为研究对象，分析了国内对建筑物全寿命周期的理解，探讨了全寿命周期管理的内涵，研究了建筑物全寿命管理的方法，相信对从事相关工作的同行能有所裨益。

关键词：全寿命周期 房屋 安全 管理 创新

中图分类号：F407 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2017）03（a）-0052-02

1 建筑物全寿命周期定义

全寿命周期成本管理（LCC）是从设备、项目的长期经济效益出发，全面考虑设备、项目或系统的规划、设计、制造、购置、安装、运行、维修、改造、更新，直至报废的全过程，是一种最小的管理理念和方法。管理的核心内容是从一开始就把工作做好，对设备项目或系统进行分析，并进行决策。

LCC概念起源于瑞典铁路系统，1965年美国国防部研究实施LCC技术并普及全军，之后，英国、德国、法国、挪威等军队普遍运用LCC技术。工程项目全寿命周期管理起源于全寿命周期成本。英国于1964提出“全寿命周期成本管理”理论。到20世纪80年代后期全寿命周期成本管理的理论与方法基本形成体系，并开始在实践中应用。美国建设工程全寿命周期各阶段资金成本的分布大致如图1所示。

从整个项目周期看图，建设项目前期其成本费用约为总成本的7%～12%，在建设阶段，成本费用为27%～28%，而在项目的使用服役阶段，对其进行维护和经营的费用达到60%～66%，建筑物在使用和维护阶段经历的周期长，其成本费用比例高，在全寿命周期管理中应予以重视。（如图1）

2 建设工程全寿命周期

建设工程全寿命周期是指工程项目从开始创建到报废的全部过程，包括立项决策、前期准备、建设实施到使用运营维护等内容。工程项目全寿命周期并没有严格统一的划分标准，根据我国对工程项目建设程序的有关规定，可以把建设工程项目全寿命周期划分为四个阶段，决策立项阶段、前期准备阶段、施工准备阶段和实施阶段。

以往很多国家对基础设施的耐久性认识不足或重视不够，造成很大浪费。在总结经验教训的基础上，以美国为首的一些国家，率先推出了“全寿命經济分析”的概念，也称作“寿命期成本分析”。美国法典给LCCA的定义是“它是一个程序和方法，用于评价可行计划项目的总经济价值。包括初始成本和经折扣的进一步成本，即整个寿命期内的维护、修复、重建和表面翻新处理成本”。以往的工程项目，主要考虑初建成本，工程使用后再花多少钱则很少乃至不与考虑。实践证明，以往的做法是技术、经济都不合理的。

对于建设工程项目，执行LCCA方法，在立项阶段，首先对其投入资金及其合理性进行评估。全部投资资金应包括初始投资和进一步投资两部分组成，第一部分是指建设时的设计、施工相关费用；第二部分包括保证达到寿命期所必须的“进一步费用”。

以计划建设一座桥为例，寿命要求100年，工程总项目费用应该包括以下两部分工程初建费土地置购、勘察设计、施工材料、人工等维持100年桥梁运行的一切费用维护管理、修补修复、拆除更新和相关间接费用。以上两项之和“最小”的原则，就是LCCA的核心。

3 建筑物全寿命期管理

3.1 维护管理阶段在建筑物寿命期的地位

建筑物的整个寿命周期主要由五个阶段构成即项目前期决策阶段、设计阶段、建造、使用维护及最后的拆除废弃或改造等五个阶段。在寿命期内，建筑物的建造和维护两个阶段都要涉及到经济费用的优化问题。建筑物的使用维护阶段是建筑物完成其使用功能的重要阶段，为确保建筑物的健康状况，需要运用成本分析法确定建筑物的最优维修模式，因此，在建筑物的设计阶段应该为使用维护阶段的正常运作收集信息进行优化分析，从而确定最优设计方案。即在设计建造阶段应该充分考虑建筑物投入使用后的维护费用，运用寿命周期成本理念进行分析与管理。

建筑物的全寿命周期管理最重要的是全寿命期的成本管理，即从建筑物的投资决策阶段开始，到建筑物拆除完成服役使命这一全寿命阶段的经济成本分析、应用与管理。建筑物寿命周期费用系指一个建筑产品在全寿命周期内，为建造和维持其正常运行所需支付的全部费用，即在其寿命周期内设计、研究与开发、建造、使用、维修和保障直至报废所需的直接、间接、重复性、一次性和其他有关费用之和。不管资金渠道与管理关系如何，所有与该建筑产品相关的费用均应包括在内。这个概念把建筑产品从规划设计直至改造、更新等各阶段所消耗的人力、物力和信息资源，均量化为可以进行比较的费用，以支持管理决策，使决策走向科学化。

3.2 建筑物全寿命周期成本分析

寿命周期成本分析是对寿命周期成本各组成部分的识别、量化、并建立费用相互关系和确定各部分对总费用的影响。分析是为了解在寿命周期内，各种费用在总费用中的地位和影响大小。它着重在建立合理的费用结构和单元，它们既不能重复又不能遗漏，且需符合分析的目的建立各种费用估算关系式和费用模型，这些模型要对建筑物的重要特性十分敏感研究不定性的处理等。分析可用在寿命周期各阶段，对现有设备的分析尤为必要，它可为新研制设备分析及改进提供各种信息。寿命周期费用方法包括了LCC分析、LCC评价和LCC管理三大部分。

（1）在最初的投资决策阶段，LCC可以用来选择确定一个最经济的方法达到需求，如在已有的建筑物内重新安排空间，改扩建、新建或购买租赁等；（2）在新建筑物的设计阶段的前期，采用LCC的方法可以用最经济的方法确定建筑外形，结构形式以及内部布局等。因此，越早采用LCC的成本分析方法，越能够确保经济合理。

3.3 全寿命周期质量管理

建筑物的质量安全主要有以下几个方面：（1）地基基础和承重结构防止破坏倒塌的能力，即地基基础的稳定性和结构及其构件的安全与耐久性；（2）非承重的建筑部件防止坠落的能力，最易出现此类安全事故的部件是外墙面上的玻璃幕墙、贴面砖、窗扇和附着于建筑物表面的空调器、广告牌等；（3）建筑布置与设计是否有利于人员防滑、防碰撞以及应急逃生和救援，采光通风上是否有利于健康卫生；（4）建筑材料有无潜在毒性。此外，建筑设备水暖电系统或设施安全与建筑防火也是建筑物质量安全中极为重要的内容，但二者在管理上一般不归建筑部门主管。

建筑物的质量安全主要取决于正确的规划设计与施工质量保证。但是建筑物的质量安全事故不仅源于设计或施工缺陷，在长期的使用阶段，影响质量的原因还有：（1）建筑物使用不当，如：改变用途导致过大超载，擅自拆改承重构件；（2）偶然灾害作用，如：火灾、地震、爆炸、撞击、滑坡；（3）地基基础受扰动，如：受附近基坑、隧道开挖影响；（4）环境变化，如酸雨等作用加速结构腐蚀，地下水位变化影响等；（5）建筑物最终拆除和废弃物处置不当，引起人员伤亡或毒害环境。用寿命期的理念加强建筑物的修缮和使用管理，符合循环经济和可持续发展的国策。全寿命质量安全管理是建筑物质量安全科学管理得完整形态，也是我国建设管理制度发展完善的必然趋势。在建设阶段，我国已经基本建立了针对房屋建筑物的建设管理制度，但针对建筑物在长期使用直至拆除阶段的安全管理的法律或行政法规尚不完整，相关资金和机构还没有有效投入到房屋建筑物的安全管理工作中去。因此，在城市化建设的进程中，在节约能源与可持续发展的宏观环境下，从建筑物的全寿命周期的观念出发，建立建筑物全寿命周期的质量管理体系建设是非常必要的。

4 结语

我国正處在基础建设的高潮时期，对建筑物“全寿命”进行经济分析也势在必行和更具深远意义。以往国内一些工程项目，往往只考虑初建成本甚至中标者是最低报价者。之后出现“耐久性”问题和大量后处理花费，均由国家承担，这是不合理也是不经济的。实行全寿命周期成本的管理模式，既可以抑制“短期行为”，又可以使国家长远效益最大化。实质上，我国颁布的关于基础设施“终生保修”的意思，也是立足于“全寿命”，扭转以往那种工程验收后“完事”的做法，使设计和工程承包单位，必须考虑“耐久性”问题，也必然涉及到增加防护费用、对技术经济进行分析、评价的问题。这也是在基础建设方面，逐渐提高我国的技术水平的管理能力与国际接轨的重要方面。

要实现建筑物的全寿命周期的管理，必须建立起一体化的管理模式，即打破传统的建造与使用分开管理的模式，建立起从标准规范、市场主体、管理模式等方面实现二者整合的模式。从建筑物的全寿命周期来看，建筑物的建造、使用及拆除阶段是一个动态的过程，在这个过程中要经历不同的环境变化和多种因素的影响，因此，在进行全寿命管理的过程中，不仅要考虑这个阶段的某个时点，还应充分考虑不同阶段、不同环境下建筑物的承载能力，形成一套动态的，用以解决寿命期内各种问题的标准管理体系。

在纵向上，实现建造过程与使用过程的一体化统筹管理，在横向上，将建筑物建造与使用管理的相关职能，包括开发商、设计部门、施工企业、房屋安全鉴定、房屋产权管理、物业管理、维修基金管理以及室内装修管理等全部集中到统一部门负责。培育具有全寿命周期服务能力的企业。鼓励和倡导房地产开发商、设计咨询、施工企业、监理单位、检测鉴定单位等建立全寿命周期的意识，开展建筑物的全寿命周期的服务。

参考文献

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[2] 李爽.浅谈我国房屋安全管理的现状与对策[J].科协论坛（下半月），2015（10）：104.

[3] 李慧民，袁春燕.房屋建筑物安全管理问题与对策[J].建筑经济，2008（11）：29-31.