影子银行对我国房地产行业的影响

范文静

美国次贷危机爆发之后出现了一个重要金融学概念——影子银行。按照金融稳定理事会的定义，影子银行是指游离于银行监管体系之外、可能引发系统性风险和监管套利等问题的信用中介体系（包括各类相关机构和业务活动）。它利用银行贷款证券化，进行信用扩张。这样的过程核心是把传统的银行信贷关系转换为证券化中隐藏的信贷关系。

在中国，影子银行主要表现为信托产品和银行理财产品两种。一是通过与商业银行合作，即银信合作，借助信托产品，从银行获取贷款，将传统的信托关系转换为债务关系；另一种是银行直接发行理财产品，将资金投向地方基建和实体经济领域。其中，资金流向一个重要的领域——房地产领域。

房地产由于土地的稀缺性而具有长期保值增值的特征，尤其是在城市化和金融支持带动着房地产市场繁荣的条件下，房地产业就成为规避资金风险、追求投资高回报的首选产业。随着市场化的深入，房地产市场行业进入快速发展阶段，房地产市场持续升温。但事实上，房价的增长速度与增长幅度远大于居民人均收入的涨幅，这使得中央政府开始对房地产企业进行多次调控。

房地产的建设需要投入巨额资金，房地产开发商难以从传统渠道筹集资金，一些项目开发往往是通过外部融资，向某些金融机构借贷资金，才能筹集足够的资金完成项目开发。在政府对房地产企业实施调控措施时，制定了严格的监管措施，专门针对商业银行的开发商贷款，使得开发商难以通过正常渠道从银行进行融资，所以开发商必须寻找新的融资途径。

由于房地产企业大量的资金需求，带有我国特色的金融产品开始出现，为满足房地产业的融资需求，一些信托公司、私募基金等金融机构运用资金流转等进入房地产市场，取代部分银行贷款的作用。房地产中商品房价格在上涨阶段容易获得大量金融信贷支持，但是过于脱离经济基本面以及高于社会购买力的高房价难以维持很长时间，因而房地产价格波动是否与影子银行的融资支持方面存在某种关系，也是值得深入探讨的问题。

一、影子银行对房地产企业融资的影响

影子银行与房地产如影随形，“影子银行”是金融深化和金融抑制的结果，不仅体现在商业银行等传统金融机构，也体现在新型金融机构金融业务的发展。随着实行货币紧缩政策和流动性收紧，我国房地产业的发展需要大量的资金使得许多担保、投资公司等开展融资业务；商业银行的部分资金也脱离金融监管，发展为品种繁多、发展迅速的理财产品。

房地产业能代表金融业的兴衰，影子银行正入侵国内房地产市场及政府融资平台。有关数据表明，房地产企业自筹资金大约占到总投资资金的50%以上，这意味着房地产行业已经被这些影子银行入侵，影子银行的发展与房地产业的高额利润紧密联系，影子银行发展之迅猛很可能会导致房地产泡沫的破裂，这些也会影响整个金融市场的稳定性。一旦经济不景气将使得企业利润萎缩，导致一些企业的利润空间缩小，企业无力偿还影子银行提供的资金成本，势必导致影子银行的贷出资金出现系统性违约风险。

但是从另一方面而言，影子银行能满足房地产企业多样化的融资需求，影子银行是一种金融创新，在很大程度上能降低融资成本和交易風险。相比商业银行融资手续复杂，影子银行具有方便快捷、信贷条件宽松和操作灵活等特点，能很好地满足房地产企业在资金服务方面的需求。例如，影子银行体系中的委托贷款、信托贷款和房地产私募基金等就成为房地产融资的重要渠道。截至2013年末，我国全社会融资规模17.29万亿元，房地产信托余额1.03万亿元，占比10.03%，同比增加0.18个百分点；新募房地产基金数量达到132只，募资总额达到106.67亿美元，同比增长79.1%。

二、影子银行与房地产价格波动的关系

近几年来，宽松的货币政策导致流向房地产行业的货币量充足，进而推动房价的一路上涨。一般而言，房地产行业在房地产开发商和消费者两个层面对金融机构表现了强烈的依赖性。一方面， 房地产开发商取得了商业银行直接贷款和各种影子银行间接融资的双重途径；另一方面，消费者在购房进行按揭贷款时，就必须获得银行的信贷支持。地方政府为了支撑房地产市场，放宽了对住宅购买的限制，也放宽了对住宅贷款的限制（比如某些区域向符合一定条件的购房者支付补贴）；部分房地产商也向消费者推出打折活动等刺激需求。

从对房价影响大小的角度来看，为了更好地满足居民的正常需求，才会有按揭贷款购房这种政策的实行；但是各类影子银行提供给房地产企业的融资，却推动了各大房地产企业竞相以高价争夺地块。据统计，中国2014 年广义影子银行体系所涉及的非传统信贷融资规模约为27 万亿元，占银行业资产的19%，同一时期影子银行规模同比增速则达到38%。此外，有关数据表明，有20 多家银行涉及房地产类贷款，而金额竟然达到了20.9 万亿元之多。影子银行不受金融监管指标、存款准备金等约束，具有更强的信用创造功能。目前，国家仍然控制商业银行的贷款规模，为满足房地产企业资金需求，规避监管、寻求利润，商业银行会将筹集来的资金高息借贷给房地产企业，而借款企业再将所借资金存放于银行，产生派生存款，从而扩大了信贷供给，创造了信用，导致社会总体信用扩大。

房地产价格同社会总体信用有很大的关联，而影子银行可以通过这种信用创造功能影响到房地产价格的波动。影子银行规模对商品房价格与金融市场的发展程度息息相关，金融市场发展程度越高，影子银行对商品房价格的影响越显著；反之，金融市场发展程度越低，影子银行对商品房价格的影响越小。我国房价近年来稳步上涨，现阶段无明显下跌趋势，在房地产价格稳定上涨时期，房地产的信贷资金坏账可能性小，风险不高，影子银行会积极投放信贷资金至房地产业，而房价上涨会使得消费者踊跃购房，房地产企业能获得高额利润，就能及时归还所融资金；影子银行也获得了高额稳定的收益，自身净资产提高，房地产信贷投放资金也会加大。相反，房地产价格下跌会影响房地产企业的收益，影子银行会缩紧对房地产领域的信贷投资。

三、结论与建议

影子银行系统作为传统融资方式的重要补充，具有高杠杆率的特征，拥有强大的信用创造功能，且其独特的运行机制使其独立于传统货币政策的调控范围之外。不可否认，影子银行的快速发展，已成为中国金融体系中不可忽视的力量。

首先，影子银行的发展在一定程度上拓宽了房地产企业的融资渠道，能缓解潜在的融资约束问题，从而直接促进房地产市场的发展。房地产属于资金密集型产业，企业高负债经营，资金需求旺盛，尤其在市场繁荣时期，房地产价格持续上涨，房地产投资收益高，对各方面资金吸引力很强。作为传统商业信贷的重要替代和补充方式，影子银行为获得更高的风险补偿，倾向于承担较高风险，有动机通过银信合作理财产品、委托贷款以及合同业务等形式向高风险的房地产开发企业提供信贷支持。因此，影子银行的存在大大缓解了无法从银行等传统融资渠道中获取资金的中、小房地产开发商的融资约束，从而促进房地产市场的投资。

其次，影子银行的发展会削弱货币政策对经济的调控效果。影子银行作为金融创新的一种重要形式，能通过生成新的投资和放大了现有的投资总量来促进企业的借贷行为。此外，影子银行具有像商业银行一样的货币创造功能，使得货币政策乘数被放大，增加信用供给与流动，从而在一定程度上冲击了货币政策的调控效果。

最后，影子银行的发展削弱了货币政策对房地产市场的调控效果。从理论上讲，紧缩的货币政策通过信贷渠道，利率渠道与资产负债表渠道等影响了房地产企业的融资成本，进一步缩减了房地产市场的投资规模。但在信贷配给、存款准备金率约束等宏观调控措施下，由于影子银行的活动不受中央银行监管限制，能在监管体系之外从事与传统银行类似的资金融通活动，因此在货币政策紧缩时期，影子银行能够通过委托贷款、理财产品、民间借贷等银行表外业务绕开监管，给原本无法通过传统商业银行获得贷款的房地产企业提供资金，在一定程度上削弱了货币政策对房地产市场的调控效果。另一方面，房地产企业的融资需求往往对利率的上升不太敏感，其贷款规模与投资规模很大程度上取决于信贷的可获得性，其综合融资成本不仅仅由利率决定，很大程度上也受到抵押率的影响。由于此时房地产企业的经营风险较高，为了补偿这一部分风险，影子银行凭借其垄断地位可以设定一个较高的利率，同时相应放宽对抵押率的要求，考虑到抵押率的影响，房地产企业的综合借贷成本可能反而是下降的，为维持资金链，满足投资需求，在无法从商业银行直接获得贷款时，房地产企业往往会求助于影子银行。因此，虽然紧缩的货币政策提高了利率，抑制了整个房地产市场的信贷规模，但影子银行的行为能绕开监管，为房地产市场提供资金支持，从而影响货币政策的对房地产市场调控效果。

鉴于影子銀行对房地产行业的影响较大，对于我国影子银行的发展要区别对待。一方面要限制商业银行和信托公司等之间形成影子银行的理财产品，要规范以民间借贷为主的影子银行体系的发展；另一方面，要改变房地产企业单一化的融资结构，拓展房地产资金来源，减少对银行信贷的过度依赖。

作者系天津银行股份有限公司经济师