加码调控为哪般

2017-05-12 18:56:33 中国房地产·市场版2017年4期

杨生

2017年3月注定将是载入房地产行业发展史册的日子。短短十余天,约30个城市相继升级限购限贷政策,北京市场更是8天连遭6记调控重拳,成为此轮紧缩调控的标杆。我们禁不住要问:为什么不到半年时间,楼市调控再次加码?这些“组合拳”摁得住房价吗?

我们知道,去年10月以来房地产调控已经升级,限购城市增多,限贷政策加码,北京等城市二套房首付比例升至50%。但不到半年时间,以北京为代表的热点城市再次升级调控政策,手段依然是限购限贷,政策重在“查漏补缺”。一是“认房认贷又认离”,最大亮点是堵住了通过所谓“假离婚”来降低首付比例的行为。北京市明确,对于离婚一年以内的房贷申请人,商贷和公积金贷款均按二套房信贷政策执行。二是收紧非京籍购房资格,非京籍家庭必须在北京连续60个月缴纳社保或个人所得税才具备购房资格。之前仅要求满五年,此次明确是“连续”。三是严打学区房炒作、严惩中介。北京市住建委、北京市规划国土委明确指出,对于“过道”将在不动产权证附记栏中予以记载;严格依照规划许可内容和不动产权登记证明记载的房屋平面布局进行测绘成果审核和不动产登记,严控住宅平房一间擅自分割为多间的行为。对于扰乱市场的中介,北京采取了关停措施。

金融、税务、住建、国土、规划、发展改革、工商等多个部门都参与到了此轮调控升级中,手段也是特别刚性和直接。为什么如此“大动干戈”?主要原因是前期调控不尽如人意,房价涨得离谱,潜伏巨大风险。

北京房价去年以来明显上涨,特别是学区房价格涨势明显,均价已在10万每平米以上。从全国范围看,中金标准数据的“百城房地产投资收益指数Reivi100”显示,2月Reivi100指数为282.53,环比上涨3.57。116个大中城市中,住宅平均售价环比上涨的城市由上月的56个升至84个,环比平均涨幅由上月的0.79%升至2.27%。住宅平均售价同比上涨的城市数量为110个,平均涨幅为21.12%。从住房信贷来看,尽管2月份居民住房信贷增速下滑,但总量仍在4000亿元左右。

房价上涨已脱离了租售比、房价收入比等传统指标,也引起了泡沫破灭的担忧。有一句老话说,欲使其灭亡,必先使其疯狂。疯狂的楼市潜伏了不容忽视的金融风险——通过首付贷等各类“加杠杆”金融产品变相抬升居民杠杆率,隐藏房贷真实性;各类金融产品资金违规流入房地产市场,影子银行体系暗流涌动;部分城市过于依赖房地产业,债务危机暗伏。

另一个不容忽视的因素是,利率有抬升趋势。美國已步入加息周期。3月16日,美联储加息25基点,这是继去年12月15日美国加息25基点之后又一次加息,也是2015年年底以来美联储第三次加息。而按照美联储去年的决议声明,2017年美联储还可能加息三次。这将对全球投资者风险偏好和全球资金流动产生明显影响,新兴市场国家可能被迫抬升利率。中国人民银行3月16日再次上调逆回购和MLF中标利率10基点。尽管央行强调,观察是否加息要看是否调整存贷款基准利率,中标利率上行并不是加息。但业内已有利率步入上升通道的预期。利率上行将对资产价格泡沫造成致命打击,如果此次房地产泡沫继续吹大,无疑将是一个不知何时就会引爆的“炸弹”。

尽管我们说目前是史上最严的调控,但从利率水平来看,目前楼市正处于房地产市场商品化以来史上利率最低的阶段。五年期以上贷款基准利率仅为4.9%,远低于2008年金融危机时6%左右的水平。而这些年货币信贷充足,资金价格便宜,房子又是最有财富效应的投资品,资金不流向房地产又流向哪里呢?

这就可以回答第二个问题,此轮调控摁得住房价吗?在上述条件没有大幅改变的情况下,一线城市的房价是摁不住的。以往的调控经验表明,单纯以控制房价为目标的调控是本末倒置的。物以稀为贵,控制需求只是延缓了需求的释放,而不是让这些需求凭空消失了。更何况,放在国际大都市的坐标下,北京等一线城市的发展空间会止步于现在吗?这些城市的教育、医疗、创业环境等各方面软硬件实力让“逃离北上广”成为一个谈资,人口净流入短时间会改变吗?

我们认为,楼市调控应该围绕“房子是拿来住的,不是炒的”这个定位上,明确土地供应预期,控制地价,改革土地供应制度;建立公租房、共有产权住房体系,解决夹心层住房难问题;在优化税费的基础上改革房地产税费,推进房地产税改革;控制杠杆率。这些并非朝夕可至。

未来房价是涨还是跌,看多者、看空者都能找到有足够说服力的理由。有的人会喟叹,人生的三大错觉就是“TA还爱你、股票要涨、房价要跌”;有的人会迷惑,“为什么学历不值钱,但学区房值钱”;也有的的人会思考,“失去奋斗还是失去房产,我们将无家可归”。但人生就是一道选择题,是对是错,或许要直到终点,方能揭晓。

作者系北京中金标准数据研究员