2017年3月全国房地产土地市场简报

2017-05-12 18:59:30 中国房地产·市场版2017年4期

易居

一、成交:成交规模创近年新低,溢价率升至高位

3月,CRIC监测的300城经营性土地成交244幅,环比下降16%;成交建面2318万平方米,同、环比跌幅都接近20%;成交总价1447亿元,环比减少6%,同比仍增长54%;土地价格上行趋势未改,成交楼板价进一步提升至6244元/平方米,环比上涨17%,同比上涨90%。

土地平均溢价率升至50.3%,环比增加19.5个百分点。各线城市土地溢价率全面回升,一线城市增长尤为迅速,溢价率环比增加33.5个百分点至45.9%;二线城市溢价率43.8%,环比增加11.6个百分点;三四线城市土拍溢价率升至高位,达80.6%,环比增加20.8个百分点。一季度,房地产市场迎来新一轮密集调控期,限购、限贷城市持续扩容,新增青岛、石家庄、中山等多市,北京、杭州、厦门等市更是升级限购、限贷,执行“认房又认贷”的差别化住房信贷政策。不过,热点一、二线城市土地市场高温难降,以南京为例,月底南京迎限购升级后首场土拍,6宗限价地块全部竞拍到最高限价,进入摇号环节。禄口片区4宗地成交楼板价都在1.2万元/平方米以上,刷新禄口片区单价地王纪录,土地市场热度可见一斑。

二、分布:各线城市成交规模涨跌互现,热点城市土地市场异常高热

受上月较低基数影响,一线以及三四线城市土地成交规模有所回升,一线城市土地成交建面207万平方米,环比增加20%,同比大增229%;三、四线城市土地成交建面563万平方米,环比上升10%,同比仍下降37%。二线城市土地成交规模持续走低,成交建面降至1546万平方米,同、环比明显回落,跌幅分别为19%和29%。

具体来看,一线城市土地成交建面207万平方米,环比上升20%。月底,广州迎限购、限贷升级后首场大型土拍,8宗地合计收金190亿元。除黄埔区一宗商业用地底价成交之外,白云区、海珠区、增城区7宗純宅地引发房企激烈争夺,增城区单价地王纪录频遭刷新。海珠区广纸轻工地块因占据城市的核心地段,并有一线江景资源,吸引24家品牌房企积极竞价。最终,时代地产总价20.4亿元,并竞配建4.41万平方米夺下,剔除配建面积,可售面积楼板价多达5.54万元/平方米,创造广州新的单价“地王”。

二线城市土地成交建面1546万平方米,环比下降29%。西安、济南土地成交明显放量,成交规模明显高于其他二线城市。不过,西安、济南土拍竞争不甚激烈,新晋出让地块近乎全部底价成交。热点二线城市土拍竞争异常激烈,合肥新站区、瑶海区、肥东县等多个区域频出高溢价地块,平均溢价率多达127%。杭州萧山经开区两宗商住用地成交楼板价一举突破3万元/平方米,大幅刷新萧山区单价“地王”纪录,地价近乎与钱江新城、申花等核心地段齐平。为了给土地市场降温,杭州市政府连夜发布土地新政,当溢价率达到70%,不再向上竞价,转而竞报自持面积比例。原定出让的杭州良渚街道储运路东商住地块被紧急叫停,疑是调整竞价方式,全面接轨土地新政。

三、四线城市土地成交建面564万平方米,环比增加10%。佛山、无锡和漳州土地成交异常活跃,成交建面都在100万平方米左右,暂居三、四线城市前列。核心城市周边的三、四线城市土地市场持续高热,佛山、漳州、嘉兴和惠州土拍溢价率均超100%。舟山、太仓、金华等多个三、四线城市土地市场明显转暖,溢价率都在50%以上。太仓今年首场大型土拍吸引50余家房企参与竞价,7宗地全部高溢价成交,港区、科教新城、沙溪镇等区域单价“地王”频遭刷新。

我们认为当下土地市场极低的成交规模并非市场常态,随着土地供应量明显增多,尤其是热点二线城市已明确表示要增加土地供应,二季度土地成交规模将稳步回升至正常水平。热点城市土拍竞争愈加激烈,合肥、南京、佛山等多市频出高溢价地块,调控似乎陷入“越限越涨”的窠臼。以太仓、金华为代表的多个三、四线城市土地市场明显转暖,太仓更是多区域频出“地王”。